Doğru gelecek öngörüsü için gayrimenkul değerleme!
Bir yanda yabancılara mülk satışında mütekabiliyet şartını ortadan kaldıran yasa, diğer yanda 2B arazilerinin satışı ve kentsel dönüşüm yasalarının çıkarılmasıyla bir sorun yumağı halinde duran problemlerin çözümlenmesinde ilk adımlar atıldı
Yenilenme ve dönüşüm öncelikle Kentsel Dönüşüm Yasasıyla olacak. Mülk sahipleri anlaşarak, kat karşılığı, hâsılat paylaşımı veya diğer usullerle bulunacak çözümlerle yeni konutlara geçecek. Bu süreçte Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarına büyük iş, sorumluluk ve yükümlülük düşecek. Yani, tüm taşınmazların eklentileri ile birlikte ya da gayrimenkul projelerinin yapıldığı tarihteki değerini tespit eden gayrimenkul değerleme uzmanlarından söz ediyorum.
Farklı disiplinlerden gelen Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, temel mesleki alanlarda aldıkları eğitim ve bu alanlarda edindikleri tecrübeyi de birleştirerek, bilimsel yöntemlerle pek çok ayrıntıyı dikkate alarak işlerini uluslararası standartlarda yürüten bir meslek erbabı. Kısacası Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı yasal ve mesleki sorumluluğu yüksek bir profesyonellik. Şimdi gelelim asıl meseleye.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sermaye Piyasası Kurulu'nun(SPK) yönlendirdiği ve gelişimini sağladığı bir meslek. Ancak SPK, açtığı ağır sınavlardan başarı ile geçen gayrimenkul değerleme uzmanlarına verdiği Lisans Belgesi için köklü bir değişiklik yapmış durumda. Sınavlara daha önceleri mühendis, mimar, şehir plancısı, iktisat, işletme, finans, ekonomi ve hukuk fakültesi mezunları girebilir ve kazananlar Lisans Belgesi almaya hak kazanırken, her nedense daha sonra bu sınava girme koşulu tüm 4 yıllık lisans mezunlarına da verildi. Oysa yapılan işin ve mesleki temel eğitimin önemi dikkate alındığında bu düzenlemenin ne denli ağır sonuçlara yol açabileceğini tahmin edebilmek zor değil. Örneğin tarih, sosyoloji, edebiyat, arkeoloji ya da biyoloji bölümü mezunu bir kişi eğer söz konusu sınavdan geçer ve üç yıllık çalışma süresini de tamamlarsa bu Lisans Belgesi'ne sahip olabilecektir.
Üç yıllık çalışma sonucunda elde edilen deneyim, sorumluluk isteyen teknik ve hukuki bilgi de gerektiren bir iş için yeterli midir? Gayrimenkul değerleme uzmanlığı için temel bilim alanlarında eğitim almış olanlar bu okullarda boşuna mı okumuşlardır? Boşuna mı yıllarca kendi meslek alanlarında dirsek çürütmüşlerdir? Gayrimenkul değerleme uzmanlığının ne kadar önemli olduğunu geçtiğimiz yıllarda ABD'de krizi tetikleyen Mortgage Skandalı'nda gördük. ABD'deki bu ekonomik kırılmanın başlangıç noktası konut kredilerinde yapılan şişirilmiş değerleme raporları idi. Aynı şekilde Avrupa ülkelerinin bazılarında ise inşaat firmalarının gayrimenkul projeleri için kullandığı kredilerin geri dönmemesi de krizin tetikleyicileri arasında yer alıyordu. Çünkü konut kredileri için mevcut piyasa koşulları iyice araştırılmadan, gerçekçi olmayan biçimde değerlemeler yapılmış ve raporlar yazılmıştı.
Ülkemizde konut kredilerinin geri ödemelerinde herhangi bir sorun yaşamadık ve umarım yaşamayacağız da. Artık hepimiz farklı ülkelerde yaşasak da dünyanın tek bir ülke olduğunu, yaşanan ve aşılmaya çalışılan küresel krizin hepimizi etkilemesinden gayet iyi tecrübe ettik. Kriz domino etkisiyle derhal yayılıyor. Türkiye son krizden ağır hasar almadan çıktıysa sebebi kamu maliyesi ve bütçedeki denkliği, bankacılığın, ekonominin de çok iyi yönetilmesiydi. Ama bu gibi kararların ABD ve İspanya örneğindeki gibi nasıl tehlikeli sonuçlara yol açacağını şimdiden görmek ve bu atılan adımdan geri dönmek gerektiği de aşikâr. Kısaca; sektördeki tüm aktörler çok dikkatli olmalı ve gelecek öngörüleri de gerçekleri yansıtmalı.
Nüsa Uğur/ Sabah
