Gürler Ünlü: Konut KDV'sindeki adaletsizlik kayıtdışı konutlara talebi artıracaktır!

150 metrekarenin altındaki konutlardan yüzde 1 KDV alınmasını belirleyen yasayı tümden değiştiren, “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” kabul edildi. 

Yasa’nın kabul edilmesi ile birlikte yaşanan değişimde, konutlara uygulanacak olan KDV konusunda, konutun büyüklüğü değil, vergi değeri esas alınacak. Oran belirleme yetkisinin ise Bakanlar Kurulu’na verildiği yeni Kanun’a göre Bakanlar Kurulu, bulunduğu semtlere göre konutlara yüzde 1, yüzde 8 veya yüzde 18 KDV uygulayabilecek. 

Yapılan değişikliklere göre, “kentsel dönüşüm ve özelleştirme” kapsamındaki konutların bu vergi kapsamında tutulmasını içeren madde de değiştirildi. Yasa’nın son haline göre Bakanlar Kurulu, kentsel dönüşümle üretilmiş konutlara da, konutun bulunduğu yere göre aynı KDV oranlarını uygulayabilecek. 

Tüketici, niteliksiz yapı ve kayıt dışı üretime yönelebilir.

Konuya yabancı yatırımcı perspektifinden yaklaşıldığında, ortaya iki ana sorun çıktığını ifade eden Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GISP) Başkanı Gürler Ünlü, “Birincisi, şehirlerimizin rekabet gücünün azalması.  Artık dünyada şehirler birbirleri ile iş ve yatırım çekme konusunda büyük bir yarış içerisindeler.  Rekabet ettiğimiz gerek gelişmekte olan gerekse de gelişmiş şehirler, bir şekilde bu yatırımları kendilerine çekmeye gayret gösteriyorlar.  KDV artışı, ülkemiz için zaten yetersiz olan yabancı yatırımcı ilgisinin önüne yeni bir engel olarak çıkacaktır.  KDV artışı ile yatırımcının getiri ve kar beklentisi zarar görecek ve ülkemize gelecek olan para, muhtemelen rakip şehirlere gidecektir. İkincisi; yabancı yatırımcılar devlet eliyle sektörlere yapılan radikal değişikliklere şüphe ile bakarlar ve bu sektörlerden uzak dururular.  KDV artışı serbest piyasa ve adil rekabet koşullarında geleceğe dair iyi bir işaret değildir.  Bu tip devlet müdahalelerinin gelecekte de tekrarlanma olasılığı, yabancı yatırımcıyı olumsuz etkiler.  Hele ki bu KDV düzenlemeleri haksız rekabet ortamı da yaratacak olursa, yatırımcıları Türkiye konusunda ikna etmek çok zor bir hal alacaktır.  Türkiye’nin konjonktürel durumu iyi olabilir ancak bu konuda da yalnız değiliz.  Uzakdoğu’dan Latin Amerika’ya kadar pek çok ülke de yüksek büyüme hızı yakalamış durumda ve pek çoğu ülkemize göre daha avantajlı durumda” şeklinde konuştu. 

Global arenadaki yatırımcılar için negatif bir beklenti yaratan KDV artışının, içeride de tüketicileri ve davranış şekillerini olumsuz etkileyeceğini düşündüğünü belirten GSIP Başkanı Ünlü, “KDV artışının önemli bir kısmı tüketicilere yansıyacak ve tüketiciler satın alacakları konutlar için daha yüksek rakamlar ödemek zorunda kalacaklardır.  Burada daha vahim olan ise, tüketicilerin artan vergi yükünden kurtulmak için daha niteliksiz ve kayıt dışındaki üretimlere yönelme olasılıkları olacaktır.  Bu durum, artık kökünü kazımamız gereken kayıt dışılığı teşvik edeceği gibi, niteliksiz yapıların rağbet görmesine ve tercih edilmelerine de yol açacaktır” dedi. 

Halk konut alamaz hale gelebilir, sektörde üretim azalır 

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Çelik,  yaptığı açıklamada, mevcut düzenlemenin değiştirilmesi ve KDV oranının yüzde 18’e yükseltilmesi halinde, ilave gelecek yüzde 17 oranındaki KDV yükünün, hayatları boyunca yaptıkları en büyük yatırımı karşılamaya çalışan pek çok aileyi olumsuz etkileyeceğine vurgu yaptı. Çelik; “Bugünlerde artan konut kredisi faiz oranları nedeniyle zaten zorlanan halkımız, KDV artışı olması halinde ihtiyaç duydukları konutları alamaz hale gelecektir. Bu durumda bugün itibariyle yaklaşık 1 milyon adete yakın konut stoku olan ülkemizde yeni projelerin önü mutlaka kesilecektir. Dünya ekonomisin de konut krizleri kaynaklı problemler ve görülmemiş finansal sıkıntıların yaşadığı son dört yıldır, ülkemizde üretilen konutların büyük çoğunluğunun yüzde 1 oranında KDV’ye tabi tutulması ve faizlerin aylık yüzde 1 oranının altında seyretmesi sayesinde, konut sektörümüz dünyadaki çalkantılardan etkilenmemiş ve üretimini sürdürmüştür. Ancak son dönemde konut kredi faizlerinin yıllık yüzde 9’lardan yüzde 15’lere yükselmesi ile konut üretiminde ve satışında bir önceki yıla nazaran önemli bir yavaşlama gerçekleşmiştir” dedi. Kentsel dönüşüm alanları hakkındaki düzenleme konusunda da görüş bildiren Çelik, “Sektörün ürettiği yaklaşık 400 bin konut farklı KDV oranı ödeyecek, bu da sektörü kaosa sokacaktır” şeklinde görüş belirtti. 

Yeni konut projeleri olumsuz etkilenir

Konut kredisi faiz oranlarının yüksek, konut talebinin ise düşme eğiliminde olduğu dönemlerde lüks konut talebinin azaldığını gözlemlediklerini ve yeni KDV düzenlemesinin de etkisi ile birlikte söz konusu segmentteki konutlara olan talebin de olumsuz etkileneceğini dile getiren Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Bölüm Müdürü Recep Oram, “Diğer taraftan büyük şehirler dışında yer alan 150 metrekarenin üzerindeki konutlarda yeni KDV uygulaması, tüketiciye olumlu bir şekilde yansıyacaktır. Söz konusu düzenleme büyük şehirlerde başlayacak olan yeni konut projelerine olan talebi ise olumsuz etkileyecektir. Uygulama, alınacak yeni ruhsatlar kapsamında inşa edilecek konutları kapsayacağından, devam eden projeler ile aynı nitelik ve konumdaki yeni projelerin fiyatları arasında geçici bir fark oluşmasına sebep olabilecektir” şeklinde değerlendirmelerde bulundu. 

Konutta KDV pazarlıkları başlayabilir

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri Ersun Bayraktaroğlu ise, yaptığı açıklamalarda KDV’nin inşaat sektörünün öteden beri sorun yaşadığı bir vergi olduğuna değinirken; “Teorik olarak verginin yatırım kararının verilmesindeki etkisinin düşük/makul seviyede olması beklenir. Başka bir ifade ile, gerek bireysel ve gerekse de kurumsal yatırımcı bir yatırım kararından eğer “vergi yükü” sebebiyle vazgeçiyorsa verginin yatırımları “olumsuz” etkilediği ve etkisinin yüksek olduğu düşünülür. Üretim sürecinde yüklenilen KDV’nin finansmanı önemli bir maliyet yaratmaktadır. 150 m2’nin altındaki konutlarda uygulanmakta olan %1’lik KDV,  geliştiricilere iade talep edebilme imkanı verse de prosedürün zorluğu ve uzunluğunun hem mükellef ve hem de idare tarafında sorun yaratmakta olduğu da bir gerçektir.  Söz konusu istisnanın tamamen kaldırılması ya da sınırlandırılmasına imkan vereceği anlaşılan yasal düzenleme sonrası ortaya çıkacak durumu bilmemekle birlikte; %1’lik oranın, sınırları iyice daraltılmış bir şekilde uygulanacak olması ve konut teslimlerinin %18 ya da ona yakın bir oranda vergilendirilecek olması teorik olarak geliştiricilerin KDV finansmanı yükünü azaltacak olsa da, bu kez de tüketicinin, nihai kullanıcının, başka bir deyişle “yatırımcının” maliyetini artıracağından sektöre etkisi kaçınılmaz olacaktır. 

Öte yandan ülkemiz için yadsınamaz bir gerçek de vergi kayıp ve kaçağının yüksek oluşudur. Bireysel üreticilerin de aktif olarak faaliyet gösterdiği konut pazarında artan KDV oranları alıcılarla satıcıları karşı karşıya getirebilecek ve suç olmasına rağmen KDV pazarlıkları başlayabilecektir. Bu süreç hem yasalara uyumlu çalışanla çalışmayan arasında ciddi bir “haksız rekabet” yaratabilecek ve hem de KDV’deki kaybı önlemeye çalışan idarenin, söz konusu pazarlık nedeniyle oluşabilecek “görüntüdeki düşük işlem fiyatları” nedeniyle sadece KDV kaybına değil belki de ve daha da önemli olarak Tapu Harcı ve Kurumlar/Gelir Vergisi kaybına yol açabilecektir.  Vergi kaçakçılığının istisna olacağını düşünürsek/umarsak, oran değişikliğinin doğrudan sonucu, üreticinin kısmen de olsa azalan finansman maliyeti ile yatırımcının/nihai tüketicinin %1’den yukarılara ( %18’e kadar ) çıkan maliyeti arasındaki farkın oluşturacağı dengede saklıdır. Bana göre bu hiç bir şekilde birbirine denk olamayacağından oran değişikliğinin toplam maliyette (nihai tüketicinin ödediği KDV’yi indirim hakkı olamayacağından ) ister istemez bir artışa neden olacağı kesindir. Bu yükün üretici ile satıcı arasında ne şekilde bölüşüleceğini ise “pazar” koşulları belirleyecektir” şeklinde açıklamalarda bulundu. 

Son yasalar ile canlanmaya hazırlanan piyasa, KDV düzenlemesinden olumsuz etkilenir 

2011 yılının ikinci yarısından itibaren, faizlerin yukarı tırmanması ve dövizde yaşanan hareketlilik gibi nedenlerle konut sektöründe bir durağanlık yaşandığını ifade eden TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, sektörün genelinde bazı dönemler bir takım hareketlilikler yaşansa da, eskiye oranla düşük seviyelerde seyredildiğinin altını çizdi. Son dönemde çıkarılan yeni yasa düzenlemelerinin sektör için, var olan durgunluğu ortadan kaldırabilecek son derece olumlu gelişmeler olduğunu dile getiren Dinçer, yapılan son KDV düzenlemesinin diğer düzenlemeleri bir anlamda eksik bıraktığının altını çizdi. Kentsel Dönüşüm, 2B ve Mütekabiliyet yasalarının çıkarılmasının ardından sektörde olumlu havanın esmeye başladığını söyleyen Dinçer; “Piyasanın yavaş yavaş canlanacağı konuşulurken, söz konusu KDV düzenlemesi ile birlikte çok ciddi bir vergi ilavesi oluşturuldu. Düzenlemenin etkileri ile konut fiyatlarında meydana gelecek olan artış ile birlikte tüketici tarafının alımları düşecek  ve dolayısı ile sektör bu durumdan olumsuz etkilenecektir. Bu anlamdaki düzenlemelerin devam edeceğini ve bir miktar iyileştirmeler olacağını umuyoruz. Olmaması halinde ise sektörün ciddi sıkıntılar yaşayacağını öngörüyoruz. Yapılan kademelendirme çalışmaları muhakkak ki olumludur ancak bu düzenlemeye önce bir geçiş süreci tanımlanmalı  diye düşünüyoruz. Özellikle mevcut maliyetlere bir de vergisel maliyetlerin eklenecek olması, yatırım hesapları anlamında da ciddi sıkıntılara sebep olabilir. Dolayısıyla hem tüketici hem de üretici tarafında olumsuz gelişmeler yaşanması kaçınılmazdır. Umuyoruz ki, aradaki kademelendirme ve geçiş süreci ile olumsuz etkilerin önüne geçilebilir” şeklinde konuştu.