GYO “olmak ya da olmamak” bütün mesele bu

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı  projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir ve Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde kurulur.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yani kısa adı ile GYO'ların  amaçları temel olarak   getiri potansiyeli yüksek gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak ve portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan GYO'ların, yıl sonunda karlarını ortaklarına temettü olarak dağıtmaları gerekmektedir.  Prensipte bu kavramla GYO hisselerini satın alarak ortak olan bir yatırımcının bütüne yatırım yapamamasına rağmen bütünün yüksek getirisinden dolaylı olarak yararlanması hedeflenmektedir.

GYO'ların  kazancı kurumlar vergisinden muaftır. Yani kurumlar vergisi vermezler hatta bazı damga vergilerinden de  kısmen de olsa muaftırlar. Bu nedenle portföyünde gayrimenkul taşıyan şirketler GYO olma konusunu araştırırlar ve bazıları da bu tuzağa düşerler.

Ben  gayrimenkul sektöründe 1994 senesinden beri çalışıyorum . Bu 16 senelik sürenin bir kısmını masanın yatırımcı tarafında, bir kısmını ise masanın danışmanlık tarafında geçirdim. Edindiğim tecrübelere göre söyleyebilirim ki eğer canınız sıkmak istiyorsanız, dertsiz başınıza dert arıyorsanız gelin sizi  GYO  yapalım. Yukarıdaki vergi avantajı kısmını okuduğunda bazı yatırımcıların gözlerinde dolar işaretleri belirdiğini görür gibi oluyorum. Şimdi o dolar işaretlerini sektör gerçekleri ile soru işaretlerine çevirelim:

GYO olduğunuzda her açıdan kayıt altındasınızdır, artık kurumsal bir firmasınızdır. Adınız ve markanız Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) ve İstanbul Menkul Kıymetler Borsası(IMKB) kontrolündedir. Ama içinde bulunduğunuz ve yaşamınızı sürdürdüğünüz sektör “inşaat /gayrimenkul” sektörüdür. Yani rakipleriniz bu  sektörün oyuncularıdır. Herkesin bildiği gibi de bahsettiğimiz sektör en fazla kayıt dışı çalışan sektördür. Girdisini çıktısını kolay kolay denetleyemezsiniz.

GYO'lar geliştirdikleri gayrimenkul ürünlerini tamamen projesine uygun geliştirilmek, yapacakları yatırımları risksiz yapmak durumundadırlar. Oysa gayrimenkul sektörü risk kadar karşılığını veren bir sektördür. GYO iseniz inşaat sürecinde hata yapamazsınız, yaparsanız mevzuat kulağınızı çeker. Aman ne olacak alt tarafı ruhsat alıp proje yapıp satacağım diyorsunuz değil mi? İşte bu kavramla yola çıkarsanız evdeki hesap çarşıya uymaz, üzülürsünüz alim Allah kalp krizi geçip ölürsünüz.

Ülkemizde imar planları ve ruhsat uygulamaları fena halde “statik”. Bir proje yaptınız bu proje ruhsat aldınız, projeyi işleterek kira geliri elde ediyorsunuz. Ne güzel değil mi? Ama yıllar geçtikçe piyasa dinamikleri değişti, piyasa  ihtiyaçlarına göre değişiklikler ve yenilikler yapmak zorundasınız. Hayır, öyle kolay kolay bir şey yapamazsınız, yapığınız her değişiklik ruhsata uygun olmalıdır. Artık kapalı mekanlarda sigara içilmiyor, bir yeri açıp halka hava aldıramazsınız. Yani yapacağınız her türlü değişiklik ilgili mevzuata göre kitabına uymalıdır. Kulağa çok adilane gelse de biz öyle bir piyasada yaşamıyoruz. Siz   kendinize izin almaya çalışırken yan tarafta ofis binası sahibi GYO olmadığından bir güzel değişikliklere gidip istediğini yapıyor. Ama siz aynı değişikliği binanın konstrüktif yapısını değiştirmeseniz de yapamazsınız. Eğer yaparsanız ve GYO iseniz risk içindesinizdir. Rutin yıllık değerlemeler de bir değerleme firması gelip  “bu mülk artık portföye alınamaz” deme riski ile karşı karşıyadır.

Ne yani ruhsat alıp yapıverin demeyin ,  bir ruhsat için kaç  imza gerekiyor, nasıl bir süreç lazım sizin haberiniz var mı? Geçen gün verdiğim bir eğitimde bahsettiler birisi oturup saymış bir akaryakıt ruhsatı için 658 imza gerekiyormuş.  Bu durum olaya güzel bir örnektir.

Tabi daha vahim örnekler verebilirim. Arsa yatırımı yaptınız, proje çizdirdiniz, harçları ödediniz, ruhsatınızı aldınız, projeyi portföyünüze koydunuz, tam inşaat başlayacaksınız ruhsata baz olan imar planları sizinle direkt ilgisi olmayan bir nedenden iptal edildi. Buyurun buradan yakın, artık imar plansız bir mülkünüz var, bunu artık proje olarak geliştirilmiş değerinden portföye alamazsınız. Birden projeden arsa vasfına düşen bir mülkünüz olur. Böyle şey olmaz demeyin, oluyor, oldu ve olmaya devam edecek. Ülkemizdeki bu yapılaşma düzeni, düzenlemeyi yapan  ve geliştirici arasındaki birbirini anlayamayan yaklaşım devam ettikçe bu da olmaya devam edecek.  Bu durumda şirketler türlü yaratıcılıklar geliştiriyor. Örneğin mülkü iştiraklerine devredip mülk yerine iştiraklerini portföye alıyorlar, ne yapsınlar sorunlu bir mülkleri var sorunu çözmek zaman demek , mülkü portföyden atarlarsa hisse senedi sahibi zarar görmeyecek mi? Görecek ama mevzuat ne diyor, portföye alınmasında sakınca var!

Ben iddia ediyorum ki ülkemizde 100 binanın 99 tanesinde ruhsata aykırı bir durum vardır. Bu binaların bir kısmı iskanlı olsa da bu durum böyledir. Olmaz öyle şey demeyin size örnekler vereyim. Örneğin sığınak olan otopark, parepeti yüksek çatı, fazla kullanılan çatı odası ve teras, PVC ile kapatılmış balkon…..vs.  Bunların hepsi ruhsata aykırılıktır. Evet doğru okudunuz . Şimdi düşünün GYO'sunuz daireyi kiraya verdiniz, kiracı balkona PVC kaplamalı camlar takdırdı. Çok güzel sizce değer arttırıcı bir unsur gibi değil mi, ama artık mülkünüz ruhsata aykırı ilgili tebliğlerine göre “ruhsata uygun olmayan ama iskanlı” bir mülkünüz var.

Bu GYO ‘lar bu durumda nasıl yaşasın? Zaten 15 senedir yerinde sayan bir sektör mehter marşındaki gibi 3 ileri 2 geri gidiyorlar. Bugüne kadar doğru işleyen bir sistem olsaydı Türkiye gibi gayrimenkul aşığı bir ülkede IMKB 100 ‘ün %50 si Gayrimenkul şirketleri olurdu. Eğer değilse sanmayın ki bu GYO‘ların beceriksizliğinden. Hiçbir zaman bu ülkede bu gerçekleşemeyecek, mümkün değil. Ülkede diyorsunuz beyaz gömlek satılacak, ama sistemde beyaz iplik üretilmiyor beyaz ipliği nereden bulup da beyaz gömlek yapalım?

Mortgage ile ucuz finansman sağlanacağı söyleniyordu, yıllarca bu lafla vatandaşımız büyük beklentilere girdi. Ama bir şey olmadı ve de olamayacak !!! Her 10 binanın 3 tanesinde mülkiyetle ilgili sorun var. İnsanlar yanlış dairede oturuyor, her 100 binanın %80'ninde kullanım alanlarının projeden farklı olması gibi bu ve buna benzer sıkıntılar var. Bu durumda mortgage kanuna göre vatan sınırları içinde “yasal, uygun” olan mülkü nerede bulacaksınız da ikincil piyasaya hazırlayıp arz edeceksiniz. Sayın finans kurumları var mı böyle bir portföyünüz varsa tebrik ederim, ama ben halka arz için sizin portföyü değerlemek istemezdim , işimi mevzuata uygun yapınca halka arz edecek bir şeyiniz kalmazdı.

Bitmedi devam ediyorum, eğer GYO iseniz KDV de başınıza derttedir. KDV muafiyetlerinden gayrimenkul konusunda faaliyet gösteren şirket olduğunuz yararlanamazsınız. Mülkü satarken KDV sizin için bir sorundur, kayıt dışı rakibiniz için ise bir gelirdir. Siz rekabet için KDV dahil onun sattığı fiyata satarsınız.

Şimdi bu durumda dönelim yazının başına: GYO olmayı yazının başındaki kadar istiyor musunuz? Ben bir kez daha düşünün derim.