GYODER Başkanı Turgay Tanes; Sektör strateji değiştirmeli
Gelecek dönemde inşaat sektöründeki karlılık azalacak, firmalar yeni strateji belirlemeli
Bütün ülkeleri etkileyen krizin Türkiye ekonomisini de etkilediğini ve gayrimenkul sektöründe daralarak krizden üzerine düşen payı aldığını söyleyen GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Tanes, 2008 ve 2009 yıllarını küçülme yılları olarak niteledi.
2009 yılının 2. çeyreğinde ekonominin yüzde 7,9 küçülmesine karşın inşaat sektörünün yüzde 21,4 oranında küçüldüğünü belirten Tanes, “2009'un üçüncü çeyreğinde tüm iktisadi faaliyetlerdeki toparlanma ve canlanmaya karşın inşaat sektöründe kuvvetli daralma devam etti ve sektör yüzde 18.1 küçüldü. Bu küçülme de en çok konut ile konut dışı bina inşaat faaliyetlerinde kendini gösterdi. 2009 yılında ekonominin küçülmesi ve buna ek olarak gayrimenkul sektörünün ekonominin de üzerinde küçülmesi nedeniyle stok eritmek isteyen firmalar satış koşullarını uygun hale getirmeye çalıştılar. Uyguladıkları kampanyalarla uygun fiyatlı konutlarla tüketicileri buluşturdular. Ancak yine de 2004–2005 yıllarından alınan ivmeyle oluşan arzlar, son dönemde yaşanan ekonomik gelişmeler nedeniyle alım gücü düşen ve taleplerini yine ertelemeyi seçen tüketiciler tarafından eritilemedi. Bu da sektörde belli bir miktar stok fazlası oluşmasına neden oldu. Sonuçta konut sektöründeki öncü firmaların kendi imkânlarıyla gerçekleştirdikleri kampanyaların, devletin açıkladığı teşvik paketlerinin ve son dönemde de düşen kredi faiz oranlarının stok eritici etkisine rağmen 2009 yılı konut sektörü için durgun geçti. Ticari gayrimenkul sektöründe de yeni yatırımlarda durağanlık sürerken, varlık fiyatları, kiralar ve getirilerde gerileme üçüncü çeyrekte önemli ölçüde yavaşladı” diye konuştu.
Hasarları gidermekten herkes sorumlu
2010 yılında ekonomiye paralel olarak gayrimenkul sektöründe de bir miktar canlanmanın olabilmesi için Türkiye'nin devamlılık arz eden konut ihtiyacının özel sektör tarafından büyük projeler üretilerek karşılanabilmesini sağlamak için özel sektöre bazı teşvikler getirilmesi ve maliyetlerin makul düzeylerde şekillenmesi gerektiğine inandıklarını belirten Tanes, konut kredi faizlerinde önemli düşüşler olsa da bu düşüşün geniş bir tabana yayılması için gereken vade-faiz koşullarına henüz ulaşılmadığını söyledi. Tanes yaptığı açıklamada, “Orta ve dar gelir grubu için hala uygun kredi kullanım koşulları oluşmadığı için konut kredilerinin GSMH'ye oranı diğer gelişmiş ülkelerle karşılaştırıldığında sınırlı kalıyor. Ülkemizde konut kredisi kullanımı batılı örneklerle kıyaslandığında hala düşüktür. 10 yıldan daha uzun vadeler ve 0.50'lere kadar inen faizler olması durumunda dar ve orta gelirli kesim için uygun geri ödeme koşulları oluşturulabilir. Arsa maliyetleri yatırımcılar açısından halen önemli bir sorun teşkil etmektedir. Teşvikli arsa üretimi ile arsa maliyetlerinin düşürülmesi yolunda çalışmalar yapılmalıdır” şeklinde konuştu.
Uygulanan vergi, resim ve harçların daha teşvik edici bir noktaya taşınması gerektiğini, 150 m2'nin altındaki konutlarda %1, üstündekilere ise %18 KDV uygulanması yerine, konut alımında % 1'den başlayan ve m2'ye göre kademeli olarak artırılan KDV uygulamasına geçilmesi gerektiğini vurgulayan GYODER Başkanı Tanes, “Gayrimenkul sektörünün 2010 yılından itibaren sınırlı da olsa büyüme göstereceğini ancak bahsedilen büyümenin 2004-2005 yıllarındaki büyüme oranlarını bir müddet daha yakalayamayacağını düşünüyoruz. Sektörde tüm oyuncular tarafından yeni oluşacak dengenin iyi çalışılması, doğru algılanması ve bu döneme uygun stratejilerin geliştirilmesi gerekiyor. Üreticilerin projelerinin fizibilitesinde arz, talep, finansman, maliyet, getiri ve diğer koşullardaki değişimleri göz önünde bulundurmaları ve gerçekçi olmaları çok önem kazanıyor” diyerek kanaatlerini söyledi.
Tasarım, teknoloji ve insan kaynağı yatırımlarına devam edilmesinin ve bu yatırımların gerçekten Türkiye'nin temel dinamiklerine yatırım olduğunun unutulmamasının önemli olduğuna inanan Tanes, üreticilerin arsa fiyatları son yıllarda yapılan ihalelerde de ciddi artışlara maruz kaldığını da dile getirdi. Toplam inşaat maliyetinin neredeyse %50'sine varan arsa maliyetleri yüzünden orta gelir grubuna yeterli üretim yapılamadığına dikkat çeken Başkan Tanes, konut fiyatlarının da oldukça yüksek şekillendiğini söyleyerek, “Bu açıdan arsa sorunun da devlet teşvikiyle ve gerekirse TOKİ'nin düzenleyici konumda olması ile çözümlenmesi sağlanabilir. Arz kanadını bir takım teşviklerle canlandırmanın yanı sıra talep kanadının sübvanse edilmesi yoluyla hem ertelenen talebin piyasaya döndürülmesi, hem de yeterli gücü olmayan tüketicinin ihtiyacının karşılanmasına olanak tanınabilir” dedi.
Tanes sözlerini şu başlıklar altında topladı;
- Gayrimenkul sektörünün bir bütün olarak düşünülmesi de önemlidir. Sadece konut değil, diğer alt segmentlerde de teşvikler olmalıdır. İnşaat girdi maliyetlerinin ve arsa maliyetlerinin düşmesi gereklidir. Özellikle bazı girdi fiyatlarında yıl içinde keskin bir düşüş gözlemlense de uzun vadede bakıldığında artış olduğu dikkat çekiyor.
- Biz GYODER olarak 2010 yılındaki canlanmadan Anadolu kentlerinin de yararlanması ve yatırımların bu kentlere çekilmesi için bu kentleri tek tek ve ayrıcalıklı yönleriyle ele almanın ve yatırımcılarla faaliyetleri sırasında iletişimde olmaları gereken bütün yetkilileri buluşturmanın önemli olduğuna inanıyoruz. Bunu desteklemek için GYODER olarak Gelişen Kentler Zirvesinin ilkini Ocak 2010'da Bursa'da gerçekleştireceğiz.
- 2010 yılında gayrimenkul projelerinde ve yatırımlarında 2009'a göre bir miktar artış göreceğimizi bekliyoruz ancak bu artışların 2009 öncesine göre çok daha düşük kalacağını tahmin ediyoruz. 2010 yılında gayrimenkul talebinde sınırlı artış, gayrimenkul finansmanında sıkı koşullar ve gayrimenkul fiyatları değerlerinde 2009 seviyelerine yakın bir seyir göreceğimizi öngörüyoruz. Konut talebi konusunda ise 2010 yılında 2009'dan yüksek, ama kriz öncesi seviyelerinin altında sınırlı bir talep artışı bekliyoruz.
- 2009'da sınırlı oranda büyüyen ofis arzı, 2010 yılında ofis talebindeki orta vadeli büyümeye paralel olarak sınırlı oranda artmaya devam edecektir. Ofis talebi açısından 2010 yılını değerlendirdiğimizde ekonomideki sınırlı büyümeye paralel olarak genel ofis talebinin de düşük olacağını öngörüyoruz. Ofis lokasyonlarının çeşitlenmesi ile MİA dışı bölgelere ve ucuz kiralık ofislere talep artabilir.
- Değişen yeni dünya düzeni içinde kendine özgü fırsatlar barındıracaktır diye tahmin ediyoruz. Piyasalarda oynayan taşların yerlerine oturması bilindiği üzere her sektörde farklı olur, ama kesin olan şey, aşırı kârların devam etmeyeceğidir. Ekonomide ve gayrimenkul sektöründe yeni denge; gerçekçi fiyatların, gerçekçi karların olduğu bir düzlemde tekrar oluşacaktır. Atlatmaya başladığımız bu kriz, her sektörde de olduğu gibi daha fazla uzmanlaşma, daha fazla strateji oluşturma ihtiyacını da beraberinde getirecektir. Daha kaliteli ve daha özgün yapılara duyulan ihtiyaç artacaktır, bu bakış açısıyla yaratılmış, odağına “insanı” alan projeler rağbet görecektir. Yeni düzenle oluşan eğilimleri takip edebilen ve hızlı çözümler üretebilen, kurumsal bakış açısını benimsemiş, sürdürülebilirliği önemseyen bir sektör haline gelmemiz gerekiyor. Yeni dünya düzeninde rekabetçi bir avantaj yakalamak isteyen firmalar bu konularda hazır olmalıdırlar.
Gelecek dönemde inşaat sektöründeki karlılık azalacak, firmalar karlılıklarına yeni strateji belirlemeli
Bütün ülkeleri etkileyen krizin Türkiye ekonomisini de etkilediğini ve gayrimenkul sektöründe daralarak krizden üzerine düşen payı aldığını söyleyen GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Tanes, 2008 ve 2009 yıllarını küçülme yılları olarak niteledi.
2009 yılının 2. çeyreğinde ekonominin yüzde 7,9 küçülmesine karşın inşaat sektörünün yüzde 21,4 oranında küçüldüğünü belirten Tanes, “2009'un üçüncü çeyreğinde tüm iktisadi faaliyetlerdeki toparlanma ve canlanmaya karşın inşaat sektöründe kuvvetli daralma devam etti ve sektör yüzde 18.1 küçüldü. Bu küçülme de en çok konut ile konut dışı bina inşaat faaliyetlerinde kendini gösterdi. 2009 yılında ekonominin küçülmesi ve buna ek olarak gayrimenkul sektörünün ekonominin de üzerinde küçülmesi nedeniyle stok eritmek isteyen firmalar satış koşullarını uygun hale getirmeye çalıştılar. Uyguladıkları kampanyalarla uygun fiyatlı konutlarla tüketicileri buluşturdular. Ancak yine de 2004–2005 yıllarından alınan ivmeyle oluşan arzlar, son dönemde yaşanan ekonomik gelişmeler nedeniyle alım gücü düşen ve taleplerini yine ertelemeyi seçen tüketiciler tarafından eritilemedi. Bu da sektörde belli bir miktar stok fazlası oluşmasına neden oldu. Sonuçta konut sektöründeki öncü firmaların kendi imkânlarıyla gerçekleştirdikleri kampanyaların, devletin açıkladığı teşvik paketlerinin ve son dönemde de düşen kredi faiz oranlarının stok eritici etkisine rağmen 2009 yılı konut sektörü için durgun geçti. Ticari gayrimenkul sektöründe de yeni yatırımlarda durağanlık sürerken, varlık fiyatları, kiralar ve getirilerde gerileme üçüncü çeyrekte önemli ölçüde yavaşladı” diye konuştu.
Hasarları gidermekten herkes sorumlu
2010 yılında ekonomiye paralel olarak gayrimenkul sektöründe de bir miktar canlanmanın olabilmesi için Türkiye'nin devamlılık arz eden konut ihtiyacının özel sektör tarafından büyük projeler üretilerek karşılanabilmesini sağlamak için özel sektöre bazı teşvikler getirilmesi ve maliyetlerin makul düzeylerde şekillenmesi gerektiğine inandıklarını belirten Tanes, konut kredi faizlerinde önemli düşüşler olsa da bu düşüşün geniş bir tabana yayılması için gereken vade-faiz koşullarına henüz ulaşılmadığını söyledi. Tanes yaptığı açıklamada, “Orta ve dar gelir grubu için hala uygun kredi kullanım koşulları oluşmadığı için konut kredilerinin GSMH'ye oranı diğer gelişmiş ülkelerle karşılaştırıldığında sınırlı kalıyor. Ülkemizde konut kredisi kullanımı batılı örneklerle kıyaslandığında hala düşüktür. 10 yıldan daha uzun vadeler ve 0.50'lere kadar inen faizler olması durumunda dar ve orta gelirli kesim için uygun geri ödeme koşulları oluşturulabilir. Arsa maliyetleri yatırımcılar açısından halen önemli bir sorun teşkil etmektedir. Teşvikli arsa üretimi ile arsa maliyetlerinin düşürülmesi yolunda çalışmalar yapılmalıdır” şeklinde konuştu.
Uygulanan vergi, resim ve harçların daha teşvik edici bir noktaya taşınması gerektiğini, 150 m2'nin altındaki konutlarda %1, üstündekilere ise %18 KDV uygulanması yerine, konut alımında % 1'den başlayan ve m2'ye göre kademeli olarak artırılan KDV uygulamasına geçilmesi gerektiğini vurgulayan GYODER Başkanı Tanes, “Gayrimenkul sektörünün 2010 yılından itibaren sınırlı da olsa büyüme göstereceğini ancak bahsedilen büyümenin 2004-2005 yıllarındaki büyüme oranlarını bir müddet daha yakalayamayacağını düşünüyoruz. Sektörde tüm oyuncular tarafından yeni oluşacak dengenin iyi çalışılması, doğru algılanması ve bu döneme uygun stratejilerin geliştirilmesi gerekiyor. Üreticilerin projelerinin fizibilitesinde arz, talep, finansman, maliyet, getiri ve diğer koşullardaki değişimleri göz önünde bulundurmaları ve gerçekçi olmaları çok önem kazanıyor” diyerek kanaatlerini söyledi.
Tasarım, teknoloji ve insan kaynağı yatırımlarına devam edilmesinin ve bu yatırımların gerçekten Türkiye'nin temel dinamiklerine yatırım olduğunun unutulmamasının önemli olduğuna inanan Tanes, üreticilerin arsa fiyatları son yıllarda yapılan ihalelerde de ciddi artışlara maruz kaldığını da dile getirdi. Toplam inşaat maliyetinin neredeyse %50'sine varan arsa maliyetleri yüzünden orta gelir grubuna yeterli üretim yapılamadığına dikkat çeken Başkan Tanes, konut fiyatlarının da oldukça yüksek şekillendiğini söyleyerek, “Bu açıdan arsa sorunun da devlet teşvikiyle ve gerekirse TOKİ'nin düzenleyici konumda olması ile çözümlenmesi sağlanabilir. Arz kanadını bir takım teşviklerle canlandırmanın yanı sıra talep kanadının sübvanse edilmesi yoluyla hem ertelenen talebin piyasaya döndürülmesi, hem de yeterli gücü olmayan tüketicinin ihtiyacının karşılanmasına olanak tanınabilir” dedi.
Tanes sözlerini şu başlıklar altında topladı;
- Gayrimenkul sektörünün bir bütün olarak düşünülmesi de önemlidir. Sadece konut değil, diğer alt segmentlerde de teşvikler olmalıdır. İnşaat girdi maliyetlerinin ve arsa maliyetlerinin düşmesi gereklidir. Özellikle bazı girdi fiyatlarında yıl içinde keskin bir düşüş gözlemlense de uzun vadede bakıldığında artış olduğu dikkat çekiyor.
- Biz GYODER olarak 2010 yılındaki canlanmadan Anadolu kentlerinin de yararlanması ve yatırımların bu kentlere çekilmesi için bu kentleri tek tek ve ayrıcalıklı yönleriyle ele almanın ve yatırımcılarla faaliyetleri sırasında iletişimde olmaları gereken bütün yetkilileri buluşturmanın önemli olduğuna inanıyoruz. Bunu desteklemek için GYODER olarak Gelişen Kentler Zirvesinin ilkini Ocak 2010'da Bursa'da gerçekleştireceğiz.
- 2010 yılında gayrimenkul projelerinde ve yatırımlarında 2009'a göre bir miktar artış göreceğimizi bekliyoruz ancak bu artışların 2009 öncesine göre çok daha düşük kalacağını tahmin ediyoruz. 2010 yılında gayrimenkul talebinde sınırlı artış, gayrimenkul finansmanında sıkı koşullar ve gayrimenkul fiyatları değerlerinde 2009 seviyelerine yakın bir seyir göreceğimizi öngörüyoruz. Konut talebi konusunda ise 2010 yılında 2009'dan yüksek, ama kriz öncesi seviyelerinin altında sınırlı bir talep artışı bekliyoruz.
- 2009'da sınırlı oranda büyüyen ofis arzı, 2010 yılında ofis talebindeki orta vadeli büyümeye paralel olarak sınırlı oranda artmaya devam edecektir. Ofis talebi açısından 2010 yılını değerlendirdiğimizde ekonomideki sınırlı büyümeye paralel olarak genel ofis talebinin de düşük olacağını öngörüyoruz. Ofis lokasyonlarının çeşitlenmesi ile MİA dışı bölgelere ve ucuz kiralık ofislere talep artabilir.
- Değişen yeni dünya düzeni içinde kendine özgü fırsatlar barındıracaktır diye tahmin ediyoruz. Piyasalarda oynayan taşların yerlerine oturması bilindiği üzere her sektörde farklı olur, ama kesin olan şey, aşırı kârların devam etmeyeceğidir. Ekonomide ve gayrimenkul sektöründe yeni denge; gerçekçi fiyatların, gerçekçi karların olduğu bir düzlemde tekrar oluşacaktır. Atlatmaya başladığımız bu kriz, her sektörde de olduğu gibi daha fazla uzmanlaşma, daha fazla strateji oluşturma ihtiyacını da beraberinde getirecektir. Daha kaliteli ve daha özgün yapılara duyulan ihtiyaç artacaktır, bu bakış açısıyla yaratılmış, odağına “insanı” alan projeler rağbet görecektir. Yeni düzenle oluşan eğilimleri takip edebilen ve hızlı çözümler üretebilen, kurumsal bakış açısını benimsemiş, sürdürülebilirliği önemseyen bir sektör haline gelmemiz gerekiyor. Yeni dünya düzeninde rekabetçi bir avantaj yakalamak isteyen firmalar bu konularda hazır olmalıdırlar.