Haziran'da konut satışları neden düştü?
Yüksek faiz, siyasi belirsizlik ve jepolitik riskler Haziran ayında konut satışlarını yüzde 48.5 düşürürken, yılın ilk altı ayında milyon konutun satışı gerçekleşti.
Haziran ayında konut satışları yüzde 48.5 düşüş gösterdi. Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım, bugünkü yazısında konut satışındaki düşüşün nedenlerini sıraladı.
Yüksek faizin, siyasi belirsizliğin, jepolitik risklerin ve ekonomide resesyonun olduğu zor koşullara rağmen yılın ilk yarısında 505 bin konut satıldı.
Haziran ayında konut satışları yüzde 48.5’la tarihsel olarak en sert aylık düşüşünü yaşadı.
-Bayram tatilinin uzatılması teknik olarak satışları azaltan bir faktör. Geçen yılın haziran ayında 19 iş günü varken bu haziranda 15 gün çalışıldı. Sert düşüşteki en büyük açıklayıcı etken bu.
-Konut satışlarının sert gerilemesinde ikinci önemli etken ise faizlerin yüksekliği. Geçen yıl haziran ayında konut kredi faizleri bankaların ağırlıklı ortalaması olarak yüzde 13.02 idi.
-Bu da aylık yüzde 1.08 faize denk gelir ki, makul ve uzun vadede taşınabilir faiz yükü sınırında, hatta biraz da üzerindeydi. İdeali yüzde 1 ve altı oranlar.
-Bu haziranda ise konut kredi faizlerinin ortalaması yüzde 22.23 düzeyine yükseldi. Aylık aritmetik ortalaması yüzde 1.85’e geliyor.
YÜKSEK FAİZLE KONUT ALMAK BABAYİĞİTLİK
-Makul ve taşınabilir aylık yüzde 1 faizin iki katına çıkan bir kredi faizinden bahsediyoruz. Hangi babayiğit bu faiz oranında kredi kullansın da, bunun geri ödemesini yıllarca yapsın?
-Yüksek faize rağmen kredi kullanarak konut satın alanlar yine de oldu. Haziranda 7.319 adet konut, kredi kullanılarak satın alındı. 7.319 konut geçen yılın haziran ayına göre yüzde 85’lik azalmayı ifade ediyor. Çok dramatik bir düşüş denilebilir.
YARI YILDA YARIM MİLYON KONUT SATILDI
-Ancak koşullara göre yine de iyi bir sonuç. Kaldı ki, sadece haziran yerine yılın altı aylık döneme bakmak daha doğru bir resim verir bize. Altı aylık konut satışları 505.796 ime geçen yılın aynı döneminin yüzde 21.7 altında.
-Evet konut satışları beşte bir düzeyinde azaldı. Ancak zor koşullarda bile yarım milyonu aşan konut satıldı. Yıllık bazda da 1 milyon geçilebilir. Bu satış da Türkiye için bence iyi satıştır. Haziran ayını daha kötüleştirenin ise çalışma gün sayısındaki azalma olduğunu belirttim.
YÜKSEK FAİZLİ KREDİYLE ALIM İYİ CESARET
-Yılın altı ayında ipotekli satışlar yüzde 58.9 geriledi. Kredi kullanarak satın alınan konut sayısı da 202 binden 82 bine geriledi. 82 bin kişinin aylık yüzde 2’ye yaklaşan faiz düzeyinden kredi kullanması da iyi cesaret. 7 yıl, 10 yıl süreyle bu kredinin taşınması ve geri ödemelerinin yapılabilmesi için, krediyi kullananın gelirinin gayet iyi olması lazım.
-Ya da konut fiyatlarının çok cazip düzeye inmesi lazım ki, alıcı bu faiz yükünün altına girebilsin.
-Konut fiyatlarının seyrine bakarsak böyle bir durum yok. Konutların satılamamasına karşılık fiyatlarda buna paralel ve uyun bir düşüşü göremiyoruz.
KONUT FİYATLARINDA REEL YÜZDE 15 DÜŞÜŞ
-Yine dün TCMB mayıs ayı konut fiyat endekslerini açıkladı. Konut fiyatları Türkiye çapında mayısta yüzde 0.49, son bir yılda yüzde 1.57 arttı. Tabii bu artış nominal. Konut fiyatlarının son bir yıllık reel fiyat düşüşü yüzde 14.44 vardı.
-Demek ki bu gerileme de, alıcıları harekete geçirmeye yetmiyor. Ya fiyatlar hala yüksek bulunuyor ya da finansman maliyetleri yüksek. Faizlerin yüksek olduğu kesin. Hatta fazlalık bir kat kadar. İşte konut satışlarının önündeki en büyük handikap da bu.
YENİDEN CANLANMANIN ŞARTLARI
-Alıcıları harekete geçirmek için, konut fiyatlarının faiz handikabını absorbe edebilmesi lazım. Bir yılda yüzde 15 reel düşüş bunu sağlamadı. Çünkü faizin yaklaşık bir kat artmasından dolayı alınacak kredinin maliyeti yüzde 15’ten çok daha yüksek çıkıyor.
-Bu durumda konut sektörü canlanma için faizlerin düşmesini bekleyecek ki, önümüzdeki aylarda böyle bir beklenti mevcut. Ancak konut kredilerini yüzde 12 ve altına indirmeye şimdilik yetmeyebilir. Çünkü bunun için hem enflasyonun tek haneli rakamlara kalıcı biçimde inmesi hem de finansal kaynakların bol olması lazım.
-Diyelim ki bu şartlar da yerine getirildi ve faizler uygun hale geldi, konut satışları eski canlılığına döner mi? Çok zor. Bu fiyat düzeyinden zor. Cazip bir fiyat düzeyine düşülürse olur. Ama o da stokları eritir.
GELİR, SERVET, İŞ İÇİN ZAMAN GEREK
-Konut fiyatlarının ülkenin makro ekonomik büyüklükleriyle uyumlu hale gelmesi gerekiyor. Bunun için konut fiyatlarının reel anlamda düşmesi, ama bazı verilerin de iyileşmesi lazım. Kişi başına düşen gelirin, kişi başına servetin ve istihdam düzeyinin de yükselmesi gerekir ki, yeniden konuta talep artsın.
-Bu gelişmelerin sağlanabilmesi de, geniş kapsamlı bir hazırlık ve icraat dönemini, dolayısıyla yılları gerektiriyor.
YENİDEN İŞBAŞI NE ZAMAN?
-Sektör çok uzun bir süre zaten çok canlıydı. Talep fazlasıyla doyuruldu. Canlılık fazlasıyla sürdürüldü, hatta uzatmalar da oynandı. Konuta finansal erişimi olabilecek hemen herkes konut satın aldı, fazla parası olanlar ikincisini, üçüncüsünü de aldı.
-Yeniden bir talep oluşması için, nüfusun ve evliliklerin artması, borçların azaltılması, tasarrufların artması, kısaca belli bir zamanın geçmesi gerekiyor. Bütün bu gelişmeler için yıllarca zamana ihtiyaç olabilir.
-Ortada bir talep oluşması, bu talebin belli bir büyüklüğe gelmesi lazım ki, konut sektörü yeniden işbaşı yapabilsin.
