Her 4 yeni konuttan 3'ü satılıyor!

Her yıl 4 konut yapıyor ancak 3’ünü satabiliyoruz. Denge aşağı yukarı böyle. Bu dengeyi oluşturan rakamlar olarak belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesiyle ilk el konut satışlarını kullanıyoruz.

Belediyeler geçen yılın tümünde 766 bin 527 konut için yapı kullanma izin belgesi verdi. Yani bu kadar konut tamamlandı ve kullanıma hazır hale geldi. Geçen yılın tümünde gerçekleşen ilk el konut satışı ise 541 bin 554 oldu.Her ne kadar izin belgesine konu konutların aynı takvim yılı içinde satılması söz konusu değilse de, bir varsayım olarak bu iki rakamı karşılaştırdık.

Geçen yıl izin belgesi verilenlerin bir kısmı bu yıl, belki bir kısmı daha sonraki yıllarda satılacak. Ama şu da bir gerçek, 2014’teki satışlara konu konutların bir kısmı için de daha önceki yıllarda izin belgesi düzenlenmişti. Yani yıldan yıla bir geçişkenlik mutlaka var.Buna göre, geçen yıl 100 konut tamamlanmış, satılan ilk el konut sayısı 71’de kalmış. Tamamlanan konutların, yani 766 bin 527 konutun tümü satılabilir değil, onu da vurgulamak gerek. Bu konutların 54 bini devlete ait.

Düşüyoruz bu sayıyı ve satılabilir 712 bin konut üzerinden değerlendirme yapıyoruz; bu kez de bulduğumuz denge 76 oluyor. Yani geçen yıl tamamlanan ve satılabilecek durumda olan her 100 konuta karşılık 76 ilk el konut satışı gerçekleşmiş.

Bir başka ifadeyle yaptığımız ve tamamlayıp kullanılabilir hale getirdiğimiz her 4 yeni konutun, ancak 3’ünü satabilmişiz. 2013 yılındaki denge rakamı, devlete ait konutlar da dahil toplam üzerinden 73, devlete ait olanlar düşüldükten sonra net üzerinden 81 düzeyinde oluşmuş.

Eğilim stok artışının büyümekte olduğunu gösteriyor. 2013’te 100 konutun 81’ini, 2014’te ise 76’sını satabilmişiz. Bir başka ifadeyle gidişat iyi değil. Bu arada konut satışıyla ilgili bir seri kopması olduğu için bu kıyaslamayı ancak 2013 ve 2014 yılları için yapabildiğimizi belirtelim. Konut satışında 2013’ten önceki yıllarda yalnızca il merkezleri ve merkez ilçelerdeki rakamlar derleniyordu. 2013 yılıyla birlikte tüm Türkiye’deki rakamlar dikkate alınmaya başlandı.Ayrıca, 2013’ten önceki dönemde konut satışı ilk el ve ikinci el ayrımında izlenmiyordu.

Ya bu yıl ne olacak?

Konut inşaatları genellikle bir ya da bir buçuk yıl içinde tamamlanıyor. Bu da herhangi bir yıl verilen ruhsatın, genellikle bir sonraki yıl yapı kullanma izin belgesine dönüşmesi sonucunu doğuruyor.

Bu yüzden de, ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerindeki artışlar, çapraz bir şekilde uyum içinde seyrediyor.

Tabloda bunu renklerle gösterdik zaten. 2012 yılında yapı kullanma izin belgelerinde yüzde 19 artış olmuştu, bir sonraki yıl, yani 2013’te bu kez izin belgelerinde yüzde 30 artış kaydedildi. 2013’e geldik, yapı ruhsatı sayısındaki artış yüzde 8’e düştü, bu kez 2014’teki izin belgesi sayısındaki artış da yüzde 6’ya indi. Ve 2014; yapı ruhsatı verilen daire sayısında yüzde 21 artış oldu.

Öyle ki, 2010 yılında kaydedilen yüzde 75’ten sonra yıllık bazdaki en hızlı artış. Bu yıl izin belgelerinde hangi düzeyde artış yaşanacağını tahmin etmek pek zor olmasa gerek. 2015’te yapı kullanma izin belgelerinin yüzde 15-20 arasında artacağı beklenmeli. Bu da, izin belgelerine konu daire sayısının bu yıl 880 bin ile 920 bin arasında oluşacağının habercisi gibi.

Ortalamayı alıp konut arzının 900 bin olacağını varsayalım. Bu durumda “4 yapıp, 3 sattığımız” gerçeğini göz önünde bulundurursak, 900 bin konutun 675 bin ya da en fazla 700 binini satabileceğimiz, stoka ise 200 bin konut daha ekleyeceğimiz anlamı çıkıyor.

Neyse ki Merkez Bankası “görevini” yaptı ve faizi indirdi de, konut kredisi faizlerinin biraz gevşemesinin yolu açılmış oldu. Bakarsınız bu sayede ve gelecekte daha da indirilecek faizlerle konut satışlarında bir patlama olur, 4’e 3 dengesi de giderek kapanır.

Alaattin Aktaş – Dünya