Hisseli arsa yatırımı yapacaklar dikkat! Dolandırılmayın!

Birikimlerini arsa yatırımı ile değerlendirmek isteyen iyi niyetli insanlar, ciddi dolandırıcılık eylemlerinin mağduru olmaktadır. Peki, arsa dolandırıcılıkları nelerdir ve insanlar nasıl tuzağa düşürüyor? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyla ilgili detayları anlatıyor…

Hisseli Arsa Dolandırıcılığına Dikkat!

Son yıllarda yükselişte olan arsa yatırımı, yatırımcıların ilk durağı olarak dikkat çekiyor. Özellikle, İstanbul gibi büyükşehirlerde, hayata geçirilen ya da geçirilecek; Marmaray, 3. Köprü, 3. Havaalanı, Kanal İstanbul gibi büyük projeler ile arsa ve arazilerin hızlı bir şekilde değerlenmesine sebep olduğundan, birikim sahipleri bu yönde yatırıma yönlenmiş durumdadırlar. Bu durumu kötüniyetli olarak fırsat gören kişilerin, birikimlerini arsa yatırımı ile değerlendirmek isteyen iyi niyetli insanları ciddi şekilde mağdur ettiklerini duymaktayız. 

Mağdurlara Müstakil Arsa Görünümlü Hisseli Arsa Satılıyor

Arsa yatırımı, konuta nazaran daha yüksek tutarlı bir yatırımdır. Zira küçük ölçekte arsa bulmak zordur ve büyük ebatlardaki yerlere ise normal bir konut yatırımcısının gücünün yetmesi zordur. Ama karlılık konuta göre çok daha fazla olduğu için insanlar bir şekilde arsa yatırımı yapmak istemektedirler. Bu ihtiyacı fark eden kötü niyetli kişiler, insanlara ulaşabilecekleri tutarlarda arsa/arazi üretmek adına tüm hileleri yapmakta ve hukuksuz bir şekilde insanlara gayrimenkuller satmaktadır. 

Hisseli arsa, birden fazla kişinin tek bir arsadan pay satın alması şeklinde açıklanıyor. Bu şekilde birden fazla sahibi olan arsa hisseli arsa olup; sahipleri de hissedar olarak nitelendiriliyor. Kötü niyetli kişiler; ellerindeki imar geçmemiş tek parsel büyük arsaları, bir kişiye satmakta zorlandıkları ve yüksek kar elde edemedikleri için, arsalarını kâğıt üstünde gayri hukuki hisselere ayırıp, yatırım yapmak isteyen iyi niyetli kişilere ayrı birer arsaymış gibi satıyorlar. Bunu da arsayı basit bir şekilde tellerle parsellere bölüp, hisseleri de hayali bir plan şeklinde kâğıt üstünde tapudan çıkmış bir evrak gibi göstererek ayrı bir parsel alındığı izlenimiyle yatırımcıları dolandırıyorlar. Aslında, hissedarlar kendilerine bu planlarda gösterilen parseller üzerinde değil, hisseli arsanın her alanında eşit hakka sahip oluyorlar.

Arsa Dolandırıcılığında Dikkat Edilecekler

Hisseli arsaların/tarlaların tapusunda, hissedarların isimleri, hisse oranları ve sayısının kaç olduğu yazılır. Ancak, arsada hangi hissenin arsanın neresine ait olduğu bilinmez. Hissedarların gayrimenkul üzerinde nerenin sahibi olduğu belirli değildir. Dolayısıyla tüm hissedarlar, gayrimenkulün her yerinde hisse sahibidir.

Ortak olunan bir arsada bulunan bir hisse satılacağı zaman, öncelikle diğer hissedarlara satılacak olan hisseyi alıp almayacakları sorulur, eğer mevcut hissedarlardan herhangi bir alıcı yoksa ancak o zaman diğer alıcılara hisse satışı mümkün olur. Bir hissenin satılmak istenmesi halinde, onu diğer alıcılara nazaran bu öncelikle satın alabilme hakkına şufa hakkı ya da önalım hakkı denir. Şufa hakkının amacı; taşınmazın parçalanmasını engellemek ve üçüncü kişilerin birbirlerini tanıyan bir ortaklığa girmesini engellemektir. Arsa dolandırıcılarının, yatırımcılara hisseler satılırken şufa hakkını kullanmayacaklarına dair feragatname imzalattırdıklarını görüyoruz.  Ön alım haklarını kullanmayacaklarına dair feragatlerinin geçerliliği yetkili resmi memur huzurunda bu haklarından vazgeçmeleri ve bu vazgeçmenin de tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Dolayısıyla, noter huzurunda yapılmayan söz konusu feragatlerin hukuki geçerliliği yoktur. Hisse diğer hissedarların bilgisi haricinde satılmış ise, hissedarlar önalım (şufa) davası açabilirler.

Sizin yeriniz olduğu söylenen yer, İmar düzenlemeleri, İmar Kanunu 16-17 ya da İmar Kanunu 18. madde uygulamaları (18 Uygulaması) sonrasında yeni parsellerin oluşması ile DOP (Düzenleme ortaklık Payı) ve KOP ( Kamu Ortaklık Payı) kesintilerine konu olabilir. Parselin kesinti sonrası kalan kısmında hissedar olarak kalmaya devam etseniz de, bu bölümde kalan diğer hissedarlarla ciddi hukuki problemler yaşayabilirsiniz.

İmar uygulamaları ya da başkaca nedenlerle hukuki problemlerle karşılaşılması sonrasında diğer hissedarlar İzale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açabilirler. Bu durumda arsanız istemediğiniz bir fiyata satılabilir.

Bu tür sorunlar yaşamak istemiyorsanız “müstakil tapulu” gayrimenkullere yönelmenizi, taşınmazın vasfına, imar durumuna ve planlara bakmanızı ve arsa alırken mutlaka bir avukata danışmanızı tavsiye ederim. 

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş