İBB kentsel dönüşümle 650 bin konut inşa edebilir mi? Tek tek hesaplandı!
AK Parti'nin İBB Başkan Adayı Murat Kurum, İstanbul’da 650 bin konutun dönüştürülmesini vadediyor. Peki İBB kentsel dönüşümle 650 bin konut inşa edebilir mi? İşte maliyet hesaplaması...
31 Mart 2024 tarihinde yapılacak yerel seçimlerde İstanbul için gündem kentsel dönüşüm oldu. İstanbul'da beklenen büyük deprem sebebiyle, kentsel dönüşüm önem arz ediyor. Ayrıca, dönüşüm, hem depreme dayanıklı konutların inşa edilmesi hem de şehirdeki konut sıkıntısının çözüme kavuşması açısından da oldukça önemli.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki, geçtiğimiz Aralık'taki bir açıklamasında İstanbul’da yaklaşık 6 milyon konut ve 1,5 milyon iş yeri olduğuna, 600 bin konutun ise riskli olduğuna dikkat çekmişti. Bakan Özhaseki, depremin etkilerinden korunabilmek amacıyla kentsel dönüşümün şart olduğunu da dile getirdi.
Doğrulukpayıcom'dan Eylül Büyüktunca'nın haberine göre; AK Parti'nin İBB Başkan Adayı Murat Kurum, seçim sürecinde yaptığı konuşmalarda kentsel dönüşüm vaatlerini sık sık tekrarlıyor ve İstanbul’da 650 bin konutun dönüştürülmesini vadediyor. Murat Kurum, İBB Başkanlığına seçilirse 650 bin konutun 300 bin adedini KİPTAŞ aracılığı ile dönüştüreceklerinin altını çiziyor.
İBB İSTANBUL'DA 650 BİN KONUT İNŞA EDEBİLİR Mİ?
İstanbul'da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi iştiraki olan KİPTAŞ, kentsel dönüşüm sürecinde oldukça aktif bir rol oynuyor.
TOKİ’nin internet sitesinde yer alan geçmişten günümüze tamamladığı ve devam ettiği konut projelerinin listesine göre; 2002'den günümüze İstanbul’da 99.715 adet konut projesine başlamış ve bu konutlardan 61.590 adet bitirilmiş. Bu kapsamda TOKİ'nin 21 senede 61 bin 590 adet konut tamamladığı dikkate alınırsa, bir yılda ortalama 2 bin 900 adet konut bitirilmiş oluyor.
Kentsel dönüşümde ise maliyette gittikçe artıyor. Mega kent İstanbul’da riskli olan ve dönüştürülmesi gereken binaların yapımı gün geçtikçe daha da pahalılaşıyor.
20 Şubat 2024’te yayımlanan “Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri” raporunda konutların m2 başına düşen maliyeti:
Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri
| Konut Türü | Yapının Birim Maliyeti / m2 |
| Konut (3 kata kadar, asansörsüz) | 12.250 |
| Konut (21,5 m) | 14.400 |
| Apartman tipi konut (30,5 m den az) | 15.300 |
| Konut (30,5 m - 51,50 m arası) | 18.700 |
Yapı birim maliyeti TOKİ’nin konut boyutlarına göre hesaplanırsa evin asgari maliyeti hesaplanabiliyor. TOKİ'nin 3+1 evleri yaklaşık 100 metrekare ilen 2+1 evleri 85 ya da 75 metrekare olarak inşa ediliyor. Bu boyutlarda bir evin yaklaşık inşaat maliyeti de şöyle oluyor:
Bir Konutun Boyuta Göre Yaklaşık Maliyeti
| Konut Türü | Yapı Birim Maliyeti m2 | 100 m2 | 85 m2 | 75 m2 |
| Konut (3 kata kadar, asansörsüz) | 12.250 | 1.225.000,00 | 1.041.250,00 | 918.750,00 |
| Konut (21,5 m) | 14.400 | 1.440.000,00 | 1.224.000,00 | 1.080.000,00 |
| Apartman tipi konut (30,5m den az) | 15.300 | 1.530.000,00 | 1.300.500,00 | 1.147.500,00 |
| Konut (30,5 m - 51,50 m arası) | 15.300 | 1.870.000,00 | 1.589.500,00 | 1.402.500,00 |
İstanbul’daki kentsel dönüşümde aktif bir rol alan bir diğer kurum da KİPTAŞ oluyor. KİPTAŞ, 2019-2023 yılları arasında yaklaşık 10 bin konutun inşaatını ve kentsel dönüşümünü yapmış.
İBB Mali Hizmetler Dairesi Başkanlığı’nın yayımladığı 2023 Mali Yılı Bütçesi’ne göre belediyenin 2023 yılı gelir tahmini 95 milyon 250 bin Türk Lirası şeklinde oldu. 2023'te u gelirin belediye tarafından “personel giderlerine dahi” hiç harcanmadığı bir senaryoda, belediyenin elindeki geliri ile 2024'te ne kadar ev yapabileceği hesaplandı. İşte o hesap:
İBB 2023 Tahmini Geliri ile Yapılabilecek Ev Sayısı
| 100 m2 | 85 m2 | 75 m2 | |||
| Konut (3 kata kadar, asansörsüz) | 12.250 | Ev Sayısı | 77.755 | 91.477 | 103.673 |
| Konut (21,5 m) | 14.400 | Ev Sayısı | 66.146 | 77.819 | 88.194 |
| Apartman tipi konut (30,5m den az) | 15.300 | Ev Sayısı | 62.255 | 73.241 | 83.007 |
| Konut (30,5 m - 51,50 m arası) | 18.700 | Ev Sayısı | 50.936 | 59.925 | 67.914 |
Hiçbir harcamanın olmadığı ve gelirin yalnızca kentsel dönüşüm için kullanıldığı ütopik bir senaryolara göre, kenntteki alan kısıtlılığı sebebiyle daha fazla konut yapabilmek için daha yüksek yapılara yönelim olacak.
Daha yüksek katlı konutların inşa edilmesi de daha yüksek inşaat maliyeti anlamı taşıyor. 21,5 metre boyutunda bir konut, 5 katlı bir binaya denk geliyor.
İstanbul'da inşa edilen konutlar çoğunlukla apartman tipi konut ve 30,5 metreden yüksek konut kategorilerinde oluyor.
İBB gelirinin hiçbir yere harcanmadan konut yapıldığı bir senaryoda metrekaresine ve tipine göre yaklaşık 51 bin ila 83 bin adet arasında konut inşa edilebiliyor.
Gayrimenkulde sahaya dolandırıcılar indi: Bir daire fiyatına 4 daire kandırmacası!