İhtiyaç fazlası arz kentsel dönüşüm kapsamında yaratılıyor!

Bu yazı dizimizde AKP Hükümeti tarafından depreme karşı konutların güçlendirilmesi bahanesiyle kamuoyuna sunulan ama özünde yeni rant kapıları yaratan ve ekonomiyi büyük bir tehlikeye sürükleyen kentsel dönüşüm ve inşaat sektörünü, dünyadaki örnekleriyle inceleyerek Türk ekonomisine etkilerini tartışacağız.

TOKİ'nin 'yalancı arz' yaratımı

Ağırlıklı olarak  TOKİ  ve büyük GYO'lar tarafından yürütülen kentsel dönüşümün küçük bir ayağını da, belli yaşın üstünde olan binaların yıkılıp yeniden yapılması işini üstlenen irili ufaklı inşaat şirketleri yürütüyor. TOKİ başkanının "Önümüzdeki 20 yıl içinde 7 milyon konut yapacağız" taahhüdüne uygun olarak konut arzındaki artış dikkat çekiyor. Yıllık konut ihtiyacı 400-450 bin arasında olan ülkemizde, yeni başlanacak olan inşaatlar için verilen izinlerin 2010 yılında 900 bin daireye ulaştığı görülüyor. Bu sayı, ilerleyen yıllarda da hız kesmiyor ve 2011 yılında 650 bin, 2012 yılında 750 bin ve 2013'ün ilk yarısı itibari ile 390 bin yeni inşaat için izin çıkıyor. Yıllık 400-450 bin konut ihtiyacının oldukça üstünde görünen bu arzın, TOKİ başkanının taahhüdü doğrultusunda kentsel dönüşüm sayesinde yaratıldığı anlaşılıyor.

'Yalancı talep' için kanun desteği

Oluşan bu arza nasıl talep yaratılacağı ise kanuni düzenlemelerde kendisini gösteriyor. 6306 sayılı kanuna göre deprem tehdidi altında olduğu saptanan binalar yıkılacak. Buna itiraz eden mülk sahipleri için çeşitli yaptırımlar var. Mesela, daire sahiplerinin yıkım kararı aldırdığı dairede mütaahhitle anlaşamayan daire sahibi varsa diğer daire sahiplerine onun dairesinin arsa payını rayiç bedel üzerinden alma hakkı veriliyor. Böylece daire sahibi çoğunluğa uymak zorunda bırakılıyor. Ülkemizde rayiç bedel, piyasa fiyatının yarısı bile etmiyor. Bu durumda, mülk sahipleri içinde dar ve orta gelir düzeyine mensup kişiler için kanun çeşitli kredi kolaylıkları ve kredi destekleri sağlıyor. Kentsel dönüşümün toplu maliyeti için bahsedilen tutar 200 milyar dolar ile 800 milyar dolar arasında. 20 yıllık bir süreci kapsayan bu rakamların neye göre hesaplandığı konusunda ise somut bir çalışma yok. Zaten "en az" ile "en çok" tahmin arasında oluşan dört misli fark, bize üstünde analiz edilecek bir rakam vermiyor. Sadece bu dönüşümün ciddi bir finansal yük olduğu sonucuna varabiliyoruz.

Yapılacak ilk tespit şu:

İhtiyaç fazlası arz kentsel dönüşüm kapsamında yaratılıyor ve bu arzın talebi de yine kentsel dönüşüm bağlamında ve gelir düzeyine bakılmaksızın "zorla" oluşturuluyor.

Devlet, 6306 sayılı kanun ile kentsel dönüşüm kapsamında evi yıkılıp yeniden yapılanlara çeşitli kredi kolaylıkları sağlıyor ve böylece bu projenin toplam maliyeti ekonomimiz için yeni finansmanlar bulmayı zorunlu kılıyor. Bu finansmanlar, özel ve kamu bankaları. Bankalar kentsel dönüşüm kapsamında "24 ay anapara ödemesiz" vb. gibi kolaylaştırıcı kredi uygulamalarıyla alt ve orta gelir grubuna yönelik kredi hizmetleri sunmakta. Ödeme sıkıntısı çekmesi muhtemel olan bu grubun kullandığı ve kullanacağı krediler ise doğal olarak yüksek risk grubuna giren krediler sınıfında.

Bankaların dağıttığı ev kredileri

Bahsettiğimiz süreç, ABD konut piyasasında yaşanan olumsuzlukları hatırlatıyor. ABD finansal piyasalarında 2008 senesinde yaşanan depremin konut kredilerindeki çöküşten kaynaklandığı ve bu çöküşün de ilk önce dar ve orta gelirli kesime verilen kredilerden (sub-prime mortgage) başladığı, ekonomi literatüründe zengin bir çalışma olarak ortaya konmuştur.

Türkiye örneğinde dev ölçeğe yaklaşan inşaat sektörü ve bu bağlamda kentsel dönüşümün finansmanı, iki yönlü bir madalyonu andırmaktadır. Madalyonun bir yüzünde bu arzı yaratan inşaat sektörü vardır. Öz sermayenin yetersiz olduğu veya kullanılmak istenmediği ülkemizde, inşaat sektörü gerek iç piyasadan gerekse dış piyasalardan borçlanmaktadır. BDDK'nın son yayımladığı verilere göre inşaat sektörünün yurtiçi piyasalarından yaptığı nakdi borçlanma, 2002 Aralık ayından 2013 Temmuz ayına kadar olan tarihler arasında yüzde 820 oranında artmıştır. Yine 2002 yılında yaklaşık 50 milyar dolar olan Türk özel sektörünün dış borcu 2013 senesinde 235 milyar dolara ulaşmıştır. Bu borçlanma içinde inşaat sektörü ve bu sektörün beslediği 130'a yakın yan sektörün önemli bir payı vardır. Bu durumda bugüne kadar sürdürülen "inşaatla büyüme" modelinin nasıl fonlandığı az çok görünmektedir.

Madalyonun diğer yüzünde talep, yani konut alımlarının nasıl fonlandığı/fonlanacağı var. Son 10 yılda ülkemizde hane halkı tüketici kredileri ve konut kredilerinde artış tam 100 mislidir. Bu inanılmaz borçlanma yüküne bir yenisi de kentsel dönüşüm ileeklenmektedir.

Yeni çıkarılan kentsel dönüşüm kanunu kapsamında bir miktar zorla yaratılan iç talebin yine krediler ile destekleneceği anlaşılıyor. Bu kredilerin ödeme zorluğu çekebilecek dar ve orta gelirli vatandaşa yönelik olduğu açık. Yani dar gelirli vatandaşın önce evine el konulup sonra "alacak paran yoksa devlet sana kredi desteği veriyor, git bankadan borçlan müteahhidin yenilediği evini al" denmektedir.

Özetle, toplu olarak arz ve talep açısından yoğunluğu gittikçe artan bu sektörün bugüne kadar nasıl finanse edildiği önemlidir; bundan sonra nasıl finanse edilebileceği ise daha önemlidir.

Aydınlık/Bartu Soral