İkinci el konut piyasası ne olacak?
İkinci el konut piyasası yaklaşık 2 yıldır durgun bir seyir izliyor. Popüler lokasyonları saymazsak, fiyatlar durgun. Satıcının çok, alıcının az olduğu bir piyasa görüyoruz.
Gelin önce ikinci el konut piyasasının geçmişini değerlendirelim. 2003 yılında konut kredisi faiz oranlarının düşüş trendine girmesi sonucu, 2004 yılı ortalarında tüketiciler kredi kullanımına yöneldi. O dönemde nitelikli konut projesinin sayıca az, yani oluşan talebi karşılamaktan uzak olması sonucunda ikinci el konut fiyatlarında aşırı bir yükselme yaşanmasına neden oldu.
Tabi 2001'de yaşadığı derin ve etkili krizin yaralarını sarmaya çalışan tüketicilerin alıma başladığı noktalar, Türkiye'de, konutların bırakın arsa dahil maliyetini, arsa fiyatı hariç inşaat maliyetinin altındaydı. Somut bir örnek verecek olursak 20 bin YTL'ye dairenin satıldığı ortamda, bu konutun inşaat maliyeti 25-30 bin YTL civarındaydı.Bir de arsa payını ilave ettiğimizde gerçek satılması gereken değer 50 bin YTL olan bir konut, 20 bin YTL'ye satılıyordu.
Böyle bir ortamda 1.5-2 yıl gibi kısa bir sürede konut fiyatları 4-5 katına yükseldi.
Buradaki cazibe konut şirketlerini pazarda aktifleşmeye zorladı. Patlayan talep karşısında satışa çıkarılan projelerdeki konutlar kapışılıyordu. Bunun en iyi örneği Soyak Olimpiakent'in I. etabıdır...
2005 yılında TOKİ'nin ve Emlak Konut GYO'nun diğer projeleri satışa çıktı. Kısa sürede önemli bir kısmı satıldı. Satışa çıkarılan projelerin kısa sürede alıcı bulması, konut sektöründeki şirketlerin arzı artırmasına neden oldu. Kısa sürede Kurtköy, Çekmeköy, Ataşehir, Şerifali, Halkalı, Bahçeşehir, Başakşehir, Beylikdüzü ve Mimar Sinan gibi lokasyonlarda yüzlerce proje satışa çıkarıldı. Talep karşılandı. Hatta arz fazlası ortaya çıktı. Bugünkü durgunluğun nedeni bu arz fazlasıdır.
Diğer taraftan baktığımızda ise birinci el konut bulamayan tüketiciler ikinci el konutlara yüklendi. Tabi bu yüklenme tüm konutlara değil, ağırlıklı olarak banka kredisine uygun konutlara olmuştu. 2005 yılı sonunda ikinci el konut piyasası durgunluğa girdi. Yaklaşık iki yıldır da durgunluk devam ediyor.
Bundan sonra ne olacak? Tüketicilerin ikinci el konutlara olan talebini neler olumlu ve olumsuz etkileyecek? Gelin birlikte göz atalım:
1) Faiz oranları yüksek: Faiz oranlarının yüksekliği ve düşeceği beklentisi talebi daraltıyor.
2) Tüketicinin tercihleri: Tüketiciler ''merkezde, eski ve sorunlu bir konut mu'' yoksa ''uzakta ama nitelikli bir konut mu'' tercihinde kaldığında ağırlıklı olarak ''merkezden uzakta nitelikli konut'' satın alıyor.
3) Kentsel dönüşüm beklentisi: İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde çok ciddi bir kentsel dönüşüm beklentisi var. Bu beklenti tüketicileri yeni binalara yönlendiriyor.
4) Fiyatların gerilememesi: İkinci el konut piyasası durgun bir seyir izlemesine rağmen fiyatlar gerilemiyor. Normal koşullarda gerileyecek gibi görünmüyor.
Sonuç olarak; dış piyasalarda çok ciddi bir kriz yaşanmazsa, Türkiye'de siyasal istikrar ve buna bağlı olarak ekonomik istikrar bozulmazsa, 2008'de ikinci el konut piyasası yükselme eğilimine girmez. Düşüş eğilimine de pek yönelecek gibi görünmüyor. 2006 ve 2007'deki gibi bir seyir izler. Fiyatları aşağıya çeken satıcıların konutları satılır. ''Ben fiyatı düşürmem'' diyen satıcıların konutları elinde kalır.
Tebernüş Kireçci
E-mail: [email protected]
