İmar mevzuatı sil baştan!

İmar mevzuatında yapılacak değişikliklerle imar planlarının yapımındaki süreç daha şeffaf ve hesap verilebilir hale getirilecek, imar uygulamaları daha adil ve hızlı yapılacak ve imar planı değişiklikleri sonucunda oluşan değer artışından belediyeler pay alacak. 

Ekonomi yönetiminden alınan bilgiye göre, imar mevzuatında bir dizi düzenlemeye gidilecek.

Yapılacak düzenlemelerle "imar planlarının yapımındaki sürecin daha şeffaf ve hesap verilebilir hale getirilmesi", "imar uygulamalarının daha adil ve hızlı bir şekilde yapılması" ve "imar planı değişiklikleri sonucunda oluşan değer artışından belediyelerin pay alması" amaçlanıyor.

İmar uygulamalarında şeffaflık sağlanması kapsamında imar planları ve değişiklikleri taslak ve kesinleşmiş halleriyle belediyenin internet sitesinde, belediyenin herkesin rahatlıkla görebileceği panosunda, muhtarlıklarda ilan edilecek, ayrıca mahalli bir gazetede özet olarak duyurulacak.

İmar planı yapma ve onama yetkisi olan tüm kamu idarelerinin imar planlarının her aşaması Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bu amaçla oluşturulan web sitesinde yayınlanacak. Planların yapımı, kabul edilen planların askıya çıkarılması, imar uygulaması ve yapı ruhsatı gibi temel süreçlere ilişkin mevzuattaki düzenlemeler konusunda kamuoyu web üzerinden belediyelerce bilgilendirilecek.

Uygulama imar planı yapıldıktan sonra en geç 2 yıl içerisinde parselasyon planlarının yapılması zorunlu olacak.

Parselasyon planı etaplar halinde yapılabilecek, ancak imar planı sahası bir bütün olarak ele alınarak Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) aynı oranda kesilecek. Etaplar halindeki yapılan uygulamalarda kesilecek DOP miktarı farkı etaplar arasında yüzde 3’ü geçmeyecek.

Yapılaşma bulunan ve ayni olarak alınamayan veya eksik alınan alanlarda DOP nakdi olarak da alınabilecek.

Nüfusu 10 binden az olan belediyeler imar planlarını ve parselasyon planlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kanalı ile İLBANK’a ücretsiz olarak yaptırabilecek.

İlk defa yapılan imar planları

DOP ve Kamu Ortaklık Payı (KOP) birleştirilerek minimum yüzde 30 ila maksimum yüzde 40’a kadar alınmak üzere yeni bir Düzenleme Ortaklık Payı tanımı yapılacak. DOP+KOP’un yüzde 40’ının üzerinde çıkması halinde bu orandan fazla olan kısım ilgili idarelerce kamulaştırılacak.

İmar uygulaması yapıldıktan sonra yeni bir uygulama yapılması

İmar Affı Kanunu'na göre parselasyon planları (imar uygulaması) yapılmış yerlerde İmar Kanunu'nda öngörülen oranı geçmemek kaydıyla Kanunun arazi ve arsa düzenlemesine yönelik maddesine göre parselasyon planı yapılarak imar uygulaması gerçekleştirilebilecek.

Bu uygulama kapsamında yerinde parsel verilmeyenlere eş değer yapılaşma veya değerleme yöntemine göre en yakın yerden parsel verilecek. Söz konusu alanlardaki kamu taşınmazlarından kamu alanlarına ayrılanlardan arta kalan kısmı şahıslarla hisseli hale getirilecek. Uygulama yapılmadan önce hissedarların talep etmeleri halinde hisseleri aynı parselde toplanacak.

Değer artış payı 

Belediyeler, genel plan değişikliğinde belediye meclisince yüzde 40 ila yüzde 60 arasında, bireysel plan değişikliklerinde ise yüzde 80 ila yüzde 100 arasında belirlenecek oranda değer artış payı alacak.

Buna göre imar planı değişikliği, planın ana kararlarını bozacak nitelikte olmayacak. İmar değişikliği, planda öngörülmeyen yeni ihtiyaç ve kentin gelişimini sağlamaya yönelik olacak. Plan değişikliği, tarihi, kültürel dokuyu ve silueti koruyarak, sosyal donatı ve teknik altyapının imkan verdiği ölçüde yapılacak. Söz konusu değişiklik, bireysel taleplerin uygun görülmesi ve zorunluluk hallerinde yapılacak. 

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde yer alan Farklı Nüfus Gruplarında Asgari Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarına İlişkin Standartlar ve Asgari Alan Büyüklükleri Tablosu, İmar Kanunu'na ek olarak konulacak.

Plan notları ile yönetmeliğe aykırı planlamaya imkan sağlanmayacak

Plan değişikliklerine talep veya idarenin ihtiyacı ile başlanılacak. Değişiklik öncesi ve sonrası taşınmazın arsa değeri belirlenecek. Belediye meclisinin plan değişikliğine ve alınacak Belediye Değer Artış Payı'na ilişkin kararına göre işlem tesis edilecek.

Genel plan değişikliği

Genel plan değişikliği, var olan imar planlarında fonksiyon değişikliği veya yapı yoğunluğu artırılmak suretiyle planlı alanlardaki parsellerin değerinin bir bütün olarak artırılması şeklinde ele alınacak. Değişiklik, belediye tarafından talep aranmaksızın imar planının bütününde, belli bir bölümünde, bir sokak, cadde veya mahallesinde yapılabilecek.

Değişiklik yapılan saha 50 bin metrekareden büyük olacak. Tüm sokak, cadde ve mahalleyi kapsayan değişikliklerde ise bu sınır aranmayacak.

Belediye meclisince yüzde 40 ila yüzde 60 arasında belirlenecek oranda değer artış payı belediye tarafından alınacak.

Bireysel plan değişikliği

Bireysel plan değişikliği, bir veya birden fazla kişinin talebi üzerine fonksiyon ve yapı yoğunluğunun değiştirilerek bu kişilere ait parsel veya adanın değerinin artırılması olarak değerlendirilecek. Bu tür değişiklikler 50 bin metrekareden küçük olan sahalarda veya bir ya da birkaç kişinin talebi üzerine yapılıyorsa bu miktardan büyük sahalarda yapılabilecek.

Bireysel plan değişikliklerinde belediye meclisince yüzde 80 ila yüzde 100 arasında belirlenen oranda değer artış payı alınacak.

Bu payın yüzde 10’u Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm hesabına, yüzde 10’u tarihi, kültürel ve doğal dokuyu korumaya yönelik olarak valiliğin sosyal duyarlılık hesabına, yüzde 10’u ilgili belediyenin kentsel dönüşüm hesabına doğrudan yatırılacak ve bu amaçla kullanılacak.

Değer artışı payı hesaplanması

Değer artışı belediye meclisi bütçe komisyonunca belirlenecek ve belediye meclisinin oylamasıyla kesinleşecek.

Belediye bütçe komisyonu gerektiğinde değer artışını şu iki şekilde yaptırabilecek:

İlgili büyükşehir veya il belediyesinden 15 kişi, il emlak komisyoncuları odası ve ticaret odasından 10’ar kişi yıllık olarak il bazında belirlenerek, bir heyet oluşturulacak, her değerleme ihtiyacında kura ile bu heyet içerisinden birer üye ilgili belediye meclisi önünde belirlenecek, değer tespiti, kura ile belirlenen belediyeden 2 üye, il emlak komisyoncuları odasından 1 üye, ticaret odasından 1 üye ve mal sahiplerinden bir üye olmak üzere 5 kişiden oluşan özel komisyon oluşturarak yaptırabilecek (İlçe belediyeleri de dikkate alınarak komisyon üyeleri belirlenecek).

En az 3 ekspertiz şirketine değerleme yaptırarak taşınmazın değişiklik öncesi ve sonrası değerini belirlenecek.

Belediyenin değer artış payı alması

Değer artış payı, taşınmazın plan değişikliğinden sonraki ilk satışından veya yapı ruhsatı aşamasından önce ödenecek.

Ödeme ayni olarak yapılabileceği gibi (kat karşılığı gibi) peşin veya 1 yılda eşit taksitler halinde de olabilecek.

Alınan payların en az yüzde 10’u kentsel dönüşümde kullanılacak.

Değer artışını sağlayan plan değişikliğinin kesinleştiği tarihten itibaren tapuya, "belediyeye ödenmesi gereken değer artış payı ödenmeden taşınmazın satılamaz veya yapı ruhsatı verilmez" şeklinde şerh konulacak. Plan değişikliği yapılıp kesinleştiği tarihten itibaren 6 ay içerisinde nakdi olarak ödeneceğine veya taşınmaz hissesi olarak verileceğine taşınmaz sahibince karar verilecek.

Diğer Düzenleme Konuları

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi ve Özelleştirme İdaresi gibi kamu idareleri plan değişikliği yapması durumunda plan değişikliği yapılan arsa kamuya ait ise değer artışından belediyelere pay verilmeyecek.

Plan değişikliği yapılan arsa kamuya ait değil ise değer artışından belediyelere yüzde 50 pay verilecek.

Belediyelerce kamu alanları ile ilgili olarak plan değişikliği yapılması halinde belediyeye pay verilmeyecek.

Kamu taşınmazlarının gerçek ve tüzel kişilere satışı sonrasında 10 yıl süre ile taşınmazla ilgili plan değişikliği yapılamayacak.

Kamu taşınmazlarından tarımsal amaçlı satılanların 10 yıldan sonraki plan değişiklikleri, satış bedeli güncellenerek değer artışının yüzde 50’sinin satışını gerçekleştiren Hazineye verilmesi durumunda yapılabilecek. 

Akşam