İnşaat sektöründe 13 maddelik değişiklik!

Eylül ayında Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 48 maddesi değişti, söz konusu değişiklikler gayrimenkul geliştiricilerin hayatında köklü değişikliklere neden oldu. 

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, 2013 Eylül ayında yürürlüğe giren Yeni İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişikliklerin hayatımızda kökten değişimlere yol açtığının altını çiziyor. 

Yeni imar Yönetmeliği'nde yapılan değişikliklerin ne gibi sonuçlara yol açacağım analiz eden Şahinkaya, değişiklikleri 13 başlık altında değerlendiriyor. Yetki artınmı Şahinkaya'ya göre yapılaşmaya ilişkin uygulamalar artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca belirlenen tanımlar çerçevesinde gerçekleştirilecek. Artık imar planlan ve yerel idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle tip yönetmeliğe aykırı uygulama ve değişiklik yapılmasına izin verilmeyecek. Örneğin tanımlardan kastedilen brüt alan tanınılan, balkon gibi konular artık netlik kazanmış bulunuyor. Şahinkaya, yasal brüt alana artık tek tip tanım gelmesini buna örnek olarak gösteriyor. 

İmar yetkileri kısıtlaması Artık büyükşehirlerin imar yönetmeliklerinin yürürlükten kalktığını belirten Şahinkaya, bir başka ifadeyle büyükşehir belediyelerinin yetkilerinin kısıtlandığını kaydediyor. Bununla birlikte, alt kademe planlann, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunlu hale getirilmiş bulunuyor Eğer getirilmezse, iki plan birbiriyle uygun hale gelene kadar ya bu bölgelerde yapılaşma gerçekleşmeyecek ya da üst kademe planlan onaylayan kurum ve kuruluşlardan birine başvurmak gerekecek. Şahinkaya, bu uygulama ile aslında yatırımcının rahatladığını, belediyelerde oluşabilecek muhalefetin aşılabilir veya başka bir düzleme taşınabilir hale geldiğini belirtiyor. 

8. maddenin dayanılmaz hafifliği Şahinkaya, yeni yönetmelikteki 8. Maddenin çoklu bina yapıp sadece bir tanesi üstündeki kaçak alanlan yüzünden inşaatın tümünün durdurulduğu projelerin önünü açtığını kaydediyor. Eskiden olduğu gibi bir yapının bağımsız bölümlerinden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri harici imalat yapılmışsa inşaat durduruluyor ve devamına izin verilmiyor. Ancak aynı parsel üzerinde birden çok bina olduğu durumda, içlerinden birinde ruhsat ve eklerine aykırı imalat yapılmışsa o binanın inşaatı durduruluyor, ruhsat ve eklerine uygun inşa edilen diğer blokların inşasına ise izin veriliyor. Ancak doğru yapılan binalara yapı kullanma izin belgesi düzenlenebilirken, diğer aynı parseldeki kaçak inşaat alam olan diğer binadaki aykırılıklar giderilinceye kadar tüm parselin kat mülkiyeti düzenlenmesine izin verilmiyor.

Stüdyo daireler Şahinkaya, yeni yönetmelikte yapılan değişiklikler arasında en çok göze çarpan maddelerden birinin, günümüzde çok revaçta olan ve yatırımcıya en çok kar getiren stüdyo dairelerin artık eskisi gibi istenen büyüklükte inşa edilemeyecek olması olduğunu belirtiyor. Çünkü yeni yönetmelikle dairelere minimum alan ve dar kenar kıstasları getirilmiş bulunuyor. Buna göre bir dairenin toplam alanı minimum 27,5 m2 olabilecek. 

Apartman görevlileri geri geliyor Şahinkaya, katı yakıt kullanılan ve bağımsız bölüm sayısı 30'u geçen binalarda bir adet kapıcı dairesi, 75 bağımsız bölümü aşan binalarda iki adet kapıcı dairesi olma zorunluluğu getirildiğini belirtiyor. Doğalgaz veya akaryakıtla ısınan binalarda ise bağımsız bölüm sayısı 50'yi geçen binalarda bir adet, 150'yi geçen binalarda ise artık ikinci kapıcı dairesi inşa etme zorunluluğu bulunuyor. Bina içlerindeki kapıcı dairelerinin minimum alanlan ise brüt 40 m2 olarak belirleniyor. Bununla birlikte, kapıcı daireleri ışık almayan alanlara yapılamayacak. Şahinkaya, az ışık alan bodrum katlanna kapıcı dairesi yapmanın tarihe kanştığını kaydediyor. 

Daha iyi haberleşme Elektronik haberleşme istasyonlarının ise artık imar plam karannın çıkmasına gerek kalmadan yer seçim belgesi almak suretiyle kurulabileceğini söyleyen Şahinkaya, böylelikle kesintisiz iletişim sağlamak için artık bürokratik kararların beklenilmesine gerek olmayacağım belirtiyor. Baz istasyonu için talep edilen yer seçim belgesi ücretin yatınlmasına rağmen yirmi gün içerisinde verilmemişse, yeni yönetmeliğe göre yer seçim belgesi verilmiş sayılacak. 

Ruhsat süresinin getireceği kazanılmış hali Şahinkaya, ruhsat süresi dolmuş ve inşasına devam edilen binalar için ilk ruhsat tarihindeki imar plam hükümlerinin geçerli olacağı ama yine de ruhsatın prosedürel olarak yenilenmesi gerektiğini kaydediyor. Ancak ilave kat veya ilave inşaat alanı talepleri olması halinde yürürlükteki imar planı hükümleri geçerli oluyor. Şahinkaya, ruhsatın bu durumda artık "kazanılmış hak mı oluyor" sorusunu akla getirdiğini ifade ediyor. 

Bir devrin kapanışı Yeni yönetmeliğe göre ticari alanlarda rezidans yapılamayacağım belirten Şahinkaya, imar planında "sadece" ticaret alam olarak ayrılan yerlerde artık rezidans inşa edilmesine izin verilmeyeceğini kaydediyor. Yani artık rezidans konut kabul ediliyor. Home ofis olarak adlandınlan ama gerçekte ofis olarak kullanılan kavram bu madde ile tarihe karışmış oluyor. 

Rekreasyon alanlarına izin Şahinkaya, rekreasyon alanlannda inşa edilecek lokanta, spor sahaları gibi yapılar için iki kat sının getirildiğini, kat yükseklikleri asma katlılarda 9,3 m'ye, asma katlı olmayan binalarda ise 8,3 m'ye yükseltildiğini belirtiyor. Böylelikle parklar ve eğlence alanlarına ilk kez emsal verilip yapılaşmanın nasıl olacağına netlik getiriliyor. 

İmar artışı İmar artışında yapılan değişikliğin ise yönetmelikteki en önemli maddelerden biri olduğuna değinen Şahinkaya, yeni yönetmelikte bazı tanımlara da açıklık getirildiğini, bunun imar artışım da beraberinde getirdiğini kaydediyor. Buna göre yapılarda emsale dahil edilmeyecek alanlar yeniden tanımlanarak netlik kazanıyor. Örneğin çöp ayrıştırma bacalan, su depolan, su sarnıcı, gri su toplama havuzu ve kojenerasyon üniteleri, avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergolalar, zemin teraslan ile açık ve kapalı otoparklar taban alanı ve emsal hesabına dahil edilmiyor. Katlarda brüt alan tanımına nelerin dahil edileceği nelerin edilmeyeceği belirtiliyor. Bu durum kat sayısına ve katın taban oturumuna göre değişmekle beraber, satılabilir emsal hesabında yaklaşık % 15-20 oranında artış yakalanmasını sağlıyor. 

Örneğin emsali iki olan bir parselin satılabilir alana konu emsalinin yaklaşık 2,3, hatta projesine göre 2,4'e kadar çıkması sağlanıyor. Şahinkaya, bu nedenle projelerinde tapulan henüz teslim etmeyen geliştiricilerin, eğer imkanlan varsa parsellerine yeni binalar/alanlar ilave etmek için mimarlarını çalıştırmaya başladığını belirtiyor. 

Kat yükseklikleri artıyor Şahinkaya, ticari alanlarda zemin katların 4,5 m yüksekliğinde, diğer katların 3,8 m yüksekliğinde, konut alanlannda zemin katların 4 m yüksekliğinde ve diğer katların 3,5 m yüksekliğinde inşa edilmesi zorunluluğu getirildiğini kaydediyor. 

Dolayısıyla tavandan tabana 2.60 m ile sınırlı olan kat yükseklikleri artık yükselecek. Şahinkaya, bu değişikliği metrekare değil, metreküplü yaşama geçiş olarak değerlendiriyor. Çünkü yüksek tavan aynı metrekaredeki yeri düşük tavana göre daha büyük gösteriyor ve algıda seçicilik yaratıyor. Ancak bu maddeye "Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise" istisnası konulmuş durumda. Bazı imarlarda emsal değil yükseklikle emsal verilebiliyor. Dolayısıyla Şahinkaya, "Bu madde bu tür yerlerde emsal düşüşü yaratıyor diye düşünmek yanlış değil" yorumunu yapıyor. 

Kat bahçeleri artık tanımlı Şahinkaya, İstanbul imar yönetmeliği ile hayatımıza giren kat bahçesi kavramının artık tüm Türkiye için geçerli olduğunu da söylüyor. Emsal hesabında %25 olarak belirlenen kat bahçeleri sınırı yeni yönetmelikle takribi %20'ye düşürülüyor. Eskiden ortak alandan ulaşılması şart olan kat bahçelerine artık daireden ulaşılabiliyor. 

Büyükçekmece Gazetesi