İnşaatta arz-talep dengeleniyor mu?

Bu köşede dün ilk dört aydaki konut satışına ilişkin verilere değinmiş ve özellikle nisan ayındaki satışların hızlı bir artış gösterdiğine dikkat çekmiştik. Nisanda toplam konut satışı yüzde 43 artmıştı, ipotekli gerçekleşen satışlardaki artış yüzde 97'yi bulmuştu. Diğer satışlarda da yüzde 22 artış vardı. 

Yılın ilk üç ayında gerçekleşen ilk satış 130 bin adet olmuştu. İlk satış, 2014'ün aynı döneminde 120 bin adetti. Satıştaki bu artış, bir anlamda talebin düzeyini gösteriyordu ve bu tablonun tam olarak değerlendirilebilmesi, arzın ne kadar arttığının ve hangi düzeye geldiğinin bilinmesiyle mümkün olacaktı. İşte konut arzının ne kadar arttığına ilişkin veriler de dün açıklandı.

İnşaat yapma hevesi azalıyor mu? 

Geçen yılın ilk çeyreği, 296 binle, inşaat ruhsatı alınan konut sayısı açısından rekor dönemiydi. Bu yılın ilk çeyreğinde ruhsat alınan konut sayısı ise 174 bine indi. Yani yüzde 40'tan fazla bir azalma var. Peki ne oldu da ruhsat alınan konut sayısında böylesine hızlı bir düşüş ortaya çıktı?

Geçen yıl ilk çeyrekte, 30 Mart'taki yerel seçimler öncesinde yoğun bir şekilde ruhsat alımı söz konusu olmuştu. Seçim sonrasına ilişkin kaygılar bu yoğunlaşmada rol oynamıştı. 30 Mart'tan sonra belediye yönetimlerinde önemli değişiklikler yaşanabileceği, ruhsat alımında söz konusu olan bir takım yükümlülüklerin artabileceği gibi kaygılar yüzünden seçime kadar olan dönemde ruhsat alımı zirveye çıkmıştı. Nitekim geçen yılın ilk çeyreğindeki 296 bin, ruhsat sayısı açısından çeyrek bazında şimdiye kadarki en yüksek düzeye işaret ediyor. Geçen yıl alınan ruhsat sayısı, daha sonraki çeyreklerde azalmaya başladı ve yılın tümündeki ruhsat 1 milyon 20 bin oldu. Yani, yılın tümündeki ruhsatın yüzde 29'u ilk çeyrekte alındı.

Tahminlerin altında kaldı

Ruhsat konusu konutların yanı sıra, tamamlanan ve kullanıma hazır hale geldiği için yapı kullanma izni verilen konut sayısında da hızlı bir düşüş kaydedildi. Belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgelerine göre, bu yılın ilk çeyreğinde konut arzı 155 bin oldu. Yani belediyeler bu sayıda konut için yapı kullanma izin belgesi düzenledi. 155 bin, tahminlerin altında bir rakam. Biliniyor ki, herhangi bir dönem inşaat ruhsatı verilen konutlar, normal koşullarda yaklaşık bir-bir buçuk yıl sonra tamamlanıyor ve bu kez yapı kullanım izin belgesi veriliyor. 

Geçen yılın ilk çeyreğindeki ruhsata konu konut sayısının 296 bin olduğunu belirttik. Ruhsata bağlanan bu konutların önemli bir kısmının bu yıl tamamlanmış olması gerekiyordu. Dolayısıyla yapı kullanma izin belgesi verilen 155 bin konut, 296 binlik ruhsata göre çok düşük kaldı. 

Stok artışı yok gibi, ama...

Konutta Türkiye çapında ne miktarda stok olduğunu tam olarak bilme şansına sahip değiliz. Yalnızca tahmin yapılabilir. Ne var ki, bu yılın ilk çeyreğine ilişkin gerçekleşmeler, konut stokunda bu dönemde önemli bir artış olmadığını ortaya koydu. Girişte de belirttiğimiz gibi, ilk çeyrekte ilk el konut satışı 130 bin adet oldu; bu dönemde yapı kullanma izin belgesi verilen konut sayısı da 155 bin düzeyinde gerçekleşti. Yani ilk çeyrek itibariyle konut stokunda yalnızca 25 binlik bir artış söz konusu.

25 binin hiç de az olmadığı söylenebilir. Bunu değerlendirebilmek için geçen yıla bakalım. 2014'ün ilk çeyreğinde 120 bin adet ilk el konut satışı gerçekleşmişti. Bu dönemde yapı kullanma izni verilen konut sayısı ise tam 260 bindi. Yani konut stoku rekor düzeyde, 140 bin artmıştı. Bir başka ifadeyle, 140 bin artıştan 25 bin artışa inildi.

Bu, iyiye işaret. Konut stokundaki balonun halen şişmekte olduğuna, ama bir anda patlamayacak şekilde çok ölçülü bir şekilde şişmekte olduğuna işaret.  

Ama bir ayrıntıyı da gözden kaçırmamak gerek. Geçen yılın ilk çeyreği, sıradan bir çeyrek değildi. Örneğin ilk çeyrekte 260 bin olan kullanım izni verilen konut sayısı, ikinci çeyrekte 159 bine inmişti. Bu yüzden, tek başına geçen yılın ilk çeyreğini ölçü alarak bir değerlendirme yapmak pek doğru değil.

Konut sorunu bitmiş değil, yalnızca ilk çeyrek kendine özgü rakamlarından ötürü biraz umut verir gibi oldu. Sorunu ancak orta vadede çözebiliriz. 

Konut sorununun çözümü için; birincisi stoku dikkate alarak daha temkinli gitmekte ve daha az inşaat yapmakta, ikincisi de stoku eritecek yöntemler geliştirmekte yarar var. Arz artışı bir süre sonra kendiliğinden dengeye gelecek ve yavaşlayacaktır kuşkusuz. Ama vatandaşın da, maket üzerinden konut almaya bir son vermesi gerek. Bu gözü kapalı talep, inşaat yapanların iştahını kabartmaya devam ediyor. 

Stoku eritebilmek için ise bugünden yarına önlem alınabilmesi mümkün değil. Kısa vadede ekonomiye güven duyulmaması ve işlerin daha kötüye gideceği kaygısıyla konut satışı hızlanıyor. Ama bunu kalıcı kılabilmek, orta vadede ekonomiye güven duyulmasını sağlamakla, gelir düzeyini artırmakla, kredi kanallarını açmakla ve faiz oranlarını daha aşağıda ve dingin bir düzeyde oluşturmakla mümkün olabilir. 

Dünya - Alaattin Aktaş