İpotekli borç senedi veya irat senedi nedir? Neye yarar? Nasıl kullanılır?

Türkiye çok uzun yıllardır kıymetli evrak sorununu çözememiş bir ülke olarak duruyor. Çek ve senetlerle yaşanan süreç en sonunda bu iki kıymetli evrakında anlamından soyutlanmasına daha özetle kıymetli evrak değil de adeta bir adi kağıt hüviyetine bürünmesine yol açtı.  Piyasada her yıl karşılıksız kesilen çek adeti ciddi şekilde artmakta ve senet zaten piyasada bir iki alan dışında neredeyse hiç kullanılmamakta. Kullanılan senetlerin de çok önemli bir kısmı teminat senedi şeklinde düzenlenmekte yani aslında kıymetli evrak niteliğini kaybetmekte senet. Bu kapsamda piyasa bu şekilde büyük bir sorun yaşamakta, çek ve senet alanlar ciddi şekilde mağdur olmaktalar. Bu konuda özellikle taşınmaza bağlı rehin hakları ve başlıca da ipotek çokça kullanılmakta. Ancak ipotek hem sadece taşınmaza bağlı bir hak olarak tesis edilmesi hem de kıymetli bir evrak gibi piyasada kullanılamaması nedeniyle statik (durağan) bir araç niteliğinde. 

Medeni Kanunumuz tesis edildiği günden bugüne ve hatta Yeni Medeni Kanunumuz içinde de yer alan (Medeni Kanun 898-929.maddeleri arasında yer almaktadır)  bugüne kadar örneği maalesef olmayan fakat piyasadaki bu kıymetli evrak sorununu çözebilecek çok önemli bir araca sahibiz. Bugüne kadar neden kullanılmadığını anlamak çok mümkün değil, kısaca ipoteğin piyasaya hakim olması ve bankaların bu konudaki tahakkümü diyebiliriz. Ancak piyasanın yeniden canlanabilmesi ve güven sunabilmesi açısından hem de artık değerlemenin de profesyonel olarak yapılabildiği bir ortamda (SPK Lisanslı değerlemenin güçlenmesi ve ipotekli borç senetlerinde değerleme zorunluluğu olması ) kıymetli evrak olarak da kullanılabilen ipotekli borç senedini ve irat senetlerini artık Tapu Kadastro Genel Müdürlüğümüzün ve Medeni Kanunda yapılacak bir iki ufak yeni düzenlemesi (değerleme kısmının değerleme şirketleri eli ile yapılabilmesine olanak sağlayacak düzenleme) ile ticari hayatımıza sokabiliriz.

 İpotekli borç senedi ile aslında başarılı olmayan Gayrimenkul Sertifikalarının bir yeni modelini de oluşturma şansımız olabilmektedir. İpotekli borç senedi kıymetli evrak niteliğinde oluştuğu için gayrimenkulün belli bir kısmının da yine rehnedilebilmesine olanak sağlayan bir kıymetli evrak niteliğindedir. 

Peki ipotekli borç senedi veya irat senedi nedir? Neye yarar? Nasıl kullanılır?

1)    İpotekli borç senedi eşyaya bağlı borç ilişkisi meydana getirir. Borçlu borcundan tüm malvarlığı ile sorumludur. Borçlunun şahsi mallarına başvuru imkânı vardır. Buradaki borçlunun taşınmaz maliki olması şart değildir. 

2)    İrat senetleri ancak ve ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde inşa edilecek arsalarla güvence altına alınan, ipotekli borç senedinden  farklı olarak şahsi borç doğurmayan taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü olarak kurulan alacak hakkının gösterildiği senettir. İrat senetlerinde borçlu taşınmaz malikidir. İrat senetleri ile asıl olarak gelir getiren bir zirai taşınmaz veya konut malikinin uzun vadeli kredi temini amaçlanır. İrat senetlerinde senet borçlusu malik olmak zorundadır. 

3)    İpotekli borç senedi ve irat senedi kayıtsız şartsız ödeme taahhüdü içerdiği için arkasındaki hukuki ilişkiden bağımsız (mücerret) bir kıymetli evraktır. Para alacağı içerdiği için alacak senedidir aynı zamanda

4)    Kıymetli evrak niteliğinde olduğu için senede yazılı alacağın ardındaki sebep geçersiz dahi olsa senet geçerlidir. Ancak geçerli dahi olsa ödeme yapılması gerekmez. Nedeni ise ilk hamile karşı akdin tarafı olması sebebiyle sene yazılmış olsun ya da olmasın borçlunun akitten doğan tüm defileri ileri sürme hakkı saklıdır.

5)    Kural senetlerin Türk Lirası cinsinden düzenlenmesidir. Ancak kredi kuruluşları tarafından verilecek olan yabancı para cinsinden kredileri güvence altına almak için düzenlenecek tüm ipotekli borç senetleri veya irat senetleri yabancı para cinsinden düzenlenebilir. 

6)    İpotekli borç senetleri ana para ipoteği olarak kurulabilir, maximal ipotek kurulamaz.

7)    Bu senetler hamiline olarak düzenlenebilir yani piyasada tedavül görebilirler. 

8)    İpotekli borç senedi ve İrat senetleri taşınmaz teminatlı özel menkul kıymetlerdendir. Münakaşasız menkul kıymet olarak da adlandırılırlar. İşbu senetler Sermaye Piyasası Kanununda ilgili maddede yazılı şartları taşıması ve seri halde ihraç edildiği takdirde bu senetler menkul kıymet niteliği taşırlar.

9)    Tapu Sicil Tüzüğü m.39’a göre; İpotekli borç senedi ve irat senedi tesisinde taşınmazın değeri tapu müdürünün başkanlığında kurulacak bir komisyon tarafından belirlenecektir. Bu madde kesinlikle değiştirilerek SPK Lisanslı değerleme şirketlerine bırakılmalıdır. Taşınmaz değerleme sistemine bir kaç yıl içerisinde geçmeyi düşünen tapu açısından bu da aynı şekilde yapılmalıdır.  

10)     İpotekli borç senedi için belirlenen taşınmaz değeri üzerinden senet çıkarılabilir üzerinde bir değer için senet çıkarılamaz. Her bir gayrimenkul için ayrı ayrı senet çıkarılabilir. İrat senedi için gelir getirici bir taşınmaz var olmalıdır. Bunlar da tarım arazisi, konut ve üzerine bina yapılabilecek arsalar olabilir. İrat senetleri taşınmazın gelir değeri ve bina değeri ortalamasının 3/5’ni geçemez. 

11)     İpotekli borç senedi veya irat senedi düzenlenirken, gerekli ödemeleri yapmak ve ödenecek paraları tahsil etmek, yapılacak tebliğleri almak, güvence azalmalarına rıza göstermek ve genel olarak alacaklının, borçlunun ve malikin haklarını tam bir özen ve tarafsızlıkla korumak üzere bunlar tarafından bir temsilci atanabilir.  Temsilci atanırsa bu tapu kütüğü ve senetlere yazılır. 

12)     Ödeme senedin meşru hamiline yapılacaktır. Alacak devredilmişse ve yeni alacaklı bunu ihbar etmemişse faiz ödemeleri ve yıllık ödemeler eski malike yapılmışsa borçlu borçtan kurtulur. 

13)     İpotekli borç senedi ve irat senedinin tapudan terkini ancak senedin iptal edilebilmesi ile mümkündür. İbraz edilerek iptal edilecek ve bu iptal tapu müdürü tarafından imzalanacaktır. 

14)    Seri halinde senet çıkarılacaksa bunların değeri Yüz TL ve yüz TL. katları şeklinde olmak zorundadır. Seri halde çıkarmada bu durumu SPK mevzuatı kapsamına alma durumu da söz konusu olabilmektedir. Bu konu tartışmalıdır. Seri halde çıkarmada eğer malik değil ise senet ihraç eden aracı kurumun ismi borçlu veya alacaklı temsilcisi olarak senetlerde yer alır. Bu yukarıda bahsettiğimiz tartışmalı durumu SPK Mevzuatı açısından bir menkul kıymet olarak kabule götürmektedir. Bu gayrimenkul sertifikası gibi işlemeyen bir mekanizmayı farklı bir modelle direk işletebilecek ve tamamen kamu denetiminde yürütülen bir menkul ihracıdır. 

15)     Rehin senetleri için ödeme planı yapılmamış ise bu konuda İpotekli borç senedi ve irat senedine ilişkin genel kurallar uygulanır. Aracı kurumun düzenleyeceği plana göre gerçekleştirilir. Ödenen senet tekrar tedavül edemez. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça tescilin terkini ancak borçlunun tescilde belirtilen yükümlülüklerini tamamen yerine getirmedikçe terkin edilmez. Aksine anlaşma yoksa kısmi ödemelerle terkin yapılamaz. Tapu sicilindeki borç azaltılamaz ancak tüm senetler ödendiğinde sicildeki kayıt terkin edilir. Senet seri halinde olsa da borç tektir.

Hem mevcut piyasayı (kıymetli evrak olması ve ipotekten farklı bir şekilde hamiline düzenlenmesi, tedavül görmesi, sürekli gelir getirici bir araç olması vb.)  hem de Sermaye Piyasalarını farklılaştırabilecek (seri halde senedi ihracı konusunda) bir ürün olması sebebiyle ve daha da önemlisi dünyayı yeniden keşfetmeye gerek olmayan Medeni Kanun ve Tapu Sicil Tüzüklerinde bizzat yer alması (bir iki ufak değişiklik zorunludur özellikle değerleme konusunda) sebepleriyle çek ve senedin yerine geçebilecek ve ipoteğin tamamen statik işlem görmeyen niteliğini aşacak yeni bir ürünü Türk halkının ve piyasalarının takdirine sunmak istiyoruz. 

Saygılarımızla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

Aidatta tek sınır kira bedeli!