İstanbul Ofis Pazarı 2018 3. çeyrek raporu yayınlandı!
Propin tarafından hazırlanan ve 2018 Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarını kapsayan ''İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2018 Üçüncü Çeyrek Raporu'' yayınlandı.
Propin tarafından hazırlanan ve 2018 Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarını kapsayan ''İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2018 Üçüncü Çeyrek Raporu'' bugün yayınlandı. Bu raporda, 2018 Üçüncü Çeyrek Dönemi’ne ait kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgileri yer alıyor.
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2018 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer alıyor;
1-) Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %30,4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,5 olarak kaydedildi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 21,8 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 10,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
2-) MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %20,2; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,5 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.
3-) MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,2; kira ortalaması 14,8 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
4-) 2018 üçüncü çeyrek dönemde, MİA’da yer alan Levent, 43 ABD Doları /m² /ay’la en yüksek kira rakamı talep edilen bölge oldu.
İstanbul Ofis Pazarı 2018 üçüncü çeyrek dönemine Eylül 2018’de yayınlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar” (Kararname) damgasını vurdu.
Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğinde değişiklik!
2018 üçüncü çeyrek dönemde, dövizdeki keskin yükseliş sonrasında kiracılar ve mal sahipleri arasında, kira rakamında kur sabitleme ve Türk Lirası’ndan ödeme yapma pazarlıkları yoğunlaşmıştı. Bu pazarlıkların her birinde farklı bir uygulamaya görmek mümkündü. Kararname’nin çıkmasını takiben bazı mal sahipleri Türk Lirası kira rakamı hızla açıklarken, çoğu mal sahibi kira rakamlarını belirlemek için Kararname’deki istisnaların netleşmesini beklemeyi tercih etti. PROPIN tarafından verilen “Kontrat Yenileme Hizmeti” bu belirsizlik döneminde en çok talep edilen hizmetlerden biri oldu.
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2018 üçüncü çeyrek döneminde, MİA’da yer alan sadece Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis stokunda büyüme kaydedildi. Pazarda ayrıca, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nden Batı Ataşehir ve Kartal-Maltepe bölgelerinde stok artışı gözlendi. İnşaatı tamamlanma aşamasına gelen birçok ofis
binasında, pazar koşullarına bağlı olarak, açılışların ertelenmeye devam ettiği gözlendi. 2018 üçüncü çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı %34, MİA Dışı-Avrupa %19, MİA Dışı-Asya %24 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %23 olarak belirlendi.
2018 üçüncü çeyrek döneminde yaşanan gelişmeler sonucunda, pazarda genel olarak A sınıfı ofis binaları kira ortalamasındaki düşüş devam etti. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek dönem sonunda yaklaşık %12 oranında düşmesi dikkat çekti. İstanbul Ofis Pazarı’nda ofis kiralama sözleşmelerindeki ticari koşulların tamamıyla kullanıcı lehine döndü. Rekabetçi pazar koşulları karşısında avantajlı kiralama koşullarını sağlayabilen mal sahiplerinin, kiralama işlemlerini tamamlayabildiği gözlendi.
MİA, MİA Dışı-Asya ve MİA Dışı-Avrupa’da kullanıcı lehine iyileşen koşullar sebebiyle gerçekleşen işlemler oldu ancak finansal olarak daha avantajlı paketler sunan Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki binalara olan talebin daha yoğun olduğu tespit edildi. Kapanan işlemlerin hacimleri, bölgesel olarak farklılık gösterse de 2018 üçüncü çeyrek dönemde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarında, önceki çeyrek döneme göre değişiklik gözlenmedi.
Pazarda, 2018 üçüncü çeyrekte, 1.000m2 ve altındaki ofis alanlarında gerçekleşen kiralama işlemlerinin ağırlıkta olduğu belirlendi. PROPIN’in pazarlama çalışmalarını sürdürdüğü, Levent’te işletmeye açılan en yeni A+ ofis binası Ferko Signature’da kiralama ve satışlar devam etti. Yıllardır Maslak kullanıcısı olan Nike fi rmasının Ferko Signature’da
yaptığı 2.650 m2’lik kiralama işlemi, 2018 üçüncü çeyrek döneminin dikkat çeken işlemlerinden biri oldu.
İlerleyen dönemlerde ofis pazarının kiracı lehine avantajlı koşullar sunmaya devam edeceğini öngörmekteyiz. Stokun artması, kira rakamlarının düşmesi ve mal sahiplerinin ticari koşullarda çok daha esnek olması, bazı kullanıcıları bulundukları binadan daha üst standartta binalara taşınmak yönünde harekete geçirmektedir. Diğer taraftan, önümüzdeki dönemlerin mal sahiplerinin mevcut kiracıyı koruma ve yeni kiracı kazanma yönünde yoğun rekabet yaşayacağı bir dönem olacağı aşikârdır.
İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI
Levent’te 2018 üçüncü çeyrek dönemde Kararname öncesi döviz cinsinden olan liste rakamlarında belirgin indirimler gözlenmekteydi. Türk Lirası’nın değer kaybetmesi ve ekonomik krizle birlikte düşen Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2018 üçüncü çeyrekte 26,5 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
2018 üçüncü çeyrek dönemde, Etiler A sınıfı ofis binalarındaki ABD Doları olarak açıklanan liste fiyatlarında indirim yapıldı. 20 ABD Doları /m² /ay seviyesinin altına düşen Etiler A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2018 üçüncü çeyrekte 17,2 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2018 üçüncü çeyrek dönemde 22,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Bölgedeki diğer binalarda yapılan kira indirimleri karşısında, bu çeyrek stoka eklenen Çalık Plaza için talep edilen liste fiyatının bölge ortalamasının üzerinde olması, bölge kira ortalamasının yüksek görünmesine neden oldu.
Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2018 üçüncü çeyrek dönemde, 24,1 ABD Doları /m² /ay oldu. 2018 üçüncü çeyrek dönemde, Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 15,4 ABD Doları /m² /ay’a düştü. 2018 üçüncü çeyrek boyunca Kozyatağı Bölgesi’nde liste fiyatlarını Türk Lirası olarak açıklayan bina sayısında yaşanan artış göze çarptı. Türk Lirası’nın değer kaybetmesine ek olarak kira rakamlarında yapılan indirimlerin etkisiyle, Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasını bir önceki çeyrek döneme göre keskin şekilde düştü.
Altunizade’de pazara katılan ofis alanlarının liste kira fiyatlarının, bir önceki dönemde gözlenen bölge kira ortalamasından daha yüksek olduğu görüldü. Diğer taraftan, bölgede düşük kiralı ofis alanlarının kiralanarak boşluktan çıktığı tespit edildi. Bu gelişmeler sonucunda, Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2018 üçüncü çeyrekte 13,2 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.
EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
Levent’te talep edilen en yüksek kira rakamının 2018 üçüncü çeyrek döneminde, 43 ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi. Bu kira rakamının 2018 üçüncü çeyrekte İstanbul’daki en yüksek kira rakamı olduğu belirlendi.
2018 üçüncü çeyrek dönemde, Taksim-Nişantaşı MİA Dışı-Avrupa’da en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge oldu. Taksim-Nişantaşı’nda talep edilen en yüksek rakamının geçtiğimiz üç çeyrek dönemdekine benzer şekilde 30 ABD Doları /m² /ay olduğu tespit edildi. MİA DışıAvrupa’da yer alan bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamları seviyelerinde son dört çeyrek dönemde değişiklik olmadığı gözlendi.
MİA Dışı-Asya’da 2018 üçüncü çeyrek dönemde, talep edilen en yüksek kira rakamı 26 ABD Doları /m² /ay olarak Kozyatağı’nda tespit edildi. Kozyatağı’nda talep edilen en yüksek kira rakamının, 2018 ikinci çeyrek döneme göre 2 ABD Doları /m² /ay düştüğü belirlendi. MİA Dışı-Asya’da Kozyatağı dışındaki diğer bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamının 21 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu görüldü.