İstanbul RESTATE sonuç bildirgesi yayınlandı!

GYODER'in 2000 yılından bu yana geleneksel olarak düzenlediği Gayrimenkul Zirvesi'nin onuncusu, İstanbul REstate Gayrimenkul Fuarı ile birlikte 15-17 Haziran 2010 tarihleri arasında İstanbul Lütfi Kırdar Kongre ve Sergi Sarayı'nda gerçekleştirildi.

T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Urban Land Institute (ULI), National Assocation of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ve European Public Real Estate Association (EPRA)'nın katkılarıyla gerçekleşen bu organizasyonda, global ve Türkiye gayrimenkul piyasasındaki son gelişmeler ve trendler değerlendirilmiştir. Zirveyi takip eden fuarda ise proje standlarıyla yer alan gayrimenkul firmalarının yanı sıra, yapılan paralel oturumlarda sektörün geleceği, uluslararası uygulama ve planlama örnekleri ve ihtiyaçları konuşulmuştur.
 
Zirve oturumlarında, dünya ekonomisi ve Türkiye'nin dünya ekonomisindeki yeri ve beklentileri, yeni dış politikalar, çevre ülkeler ve gayrimenkul yatırımları, kentsel tasarımlar ve geleceğin kentleri konuları değerlendirilerek çeşitli sunumlar yapılmıştır. 

Bu yıl ikincisi düzenlenen ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı panellerinde ise ilk gün “İnovasyon”, “AVM Yatırımları: Deneyimler ve Beklentiler”, “Yatırımlara Değer Katan Tesis Yönetimleri”, “Yüksek Binalarda Yaşam”, “Kentsel Dönüşüm ile Sağlıklı Kentler”, “Dubai: Alınan Dersler”, “Ekolojik Mimari Şehir Tasarımları, Enerji ve Sürdürülebilirlik”, “Avrupa ve Gelişmekte Olan Ülkelerde Kriz Sonrası Gelişim ve Krizle Baş Etmenin Yolları”, “AB-Karadeniz Stratejisi” başlıkları altında değerlendirmeler gerçekleştirilmiştir. Birinci gün ayrıca, “Küresel Kriz Sonrası Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye için Öngörüler 2015” raporunda yer alan sonuçlar da katılımcılara sunulmuştur. 

Fuarın ikinci ve son gününde ise “Konut Yatırımları: Sektörün Sorunları ve Çözüm Önerileri”, “Gayrimenkul Finansmanında Yeni Çözümler”, “Gayrimenkul Projelerinde Artı Değer Yaratmak: Günümüz Danışmanlığı”, “Turizm Yatırımlarında Uluslararası Standartlar ve Türk Beklentilerinin Karşılaştırılması”, “Uluslararası Türk Markaları-Türkiye'deki Uluslararası Otel Grupları”, “Otel Yatırımları ve Finansmanı İçin Kriterler”, “Türkiye'nin İkincil Şehirlerinde Otel Geliştirme” konu başlıkları altında değerlendirmeler ve sunumlar yapılmıştır.
 
Gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeler, yukarıda bahsedilen oturum ve panel başlıkları altında ele alınarak incelenmiş, ortaya çıkan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri ülkemizin gerek ekonomik, gerekse sosyal ve kültürel açıdan gelişmesine katkı sağlaması amacıyla işbu sonuç bildirgesinde aşağıdaki başlıklarda kamuoyu ile paylaşılmıştır:

• Yabancıların, başta tatil yöreleri ve kıyı şehirleri olmak üzere Türkiye'de gayrimenkul talepleri artmaktadır. Buna rağmen, “karşılıklı mütekabiliyet esası” nedeniyle söz konusu yabancı talebini karşılayamayan sektörde,  bu problemin giderilmesi ile orta vadede 5 milyar dolarlık bir konut alımı gerçekleşebilir. Yabancılara mülk satışındaki karşılıklılık engelinin aşılması dışında, mevzuat altyapısında da yabancıya sıkıntı yaratan tüm konular giderilmelidir.

• Konut kredileri hızla büyüyerek Avrupa Birliği ortalamalarını yakalayacak potansiyele sahiptir. Bunun için uluslararası kuralları koymakta gecikmemek, mevzuat altyapısını hızla tamamlamak, iç ve dış talebi besleyecek üretimi finanse edecek gerekli altyapıyı kurmak, sermaye piyasaları olanaklarını arttırmak ve refinansmanın önünü açmak önem arz etmektedir. Gayrimenkul sektörünün rasyonel olarak büyütmenin önemli bir yolu da sermaye piyasalarını daha etkin bir şekilde kullanmaktan geçmektedir.

• Komşu ülkelerde birçok gayrimenkul yatırım fırsatı bulunmaktadır. Hükümetin, komşu ülkelerle mevcut dış politika çerçevesinde kurduğu resmi temasların, özel sektörün bu ülkelerde yapabileceği gayrimenkul yatırımları açısından önünü açacak nitelikte olması önem arz etmektedir.

• Komşu ülkelerde gayrimenkul yatırım fırsatları olduğu gibi Türkiye de komşu ülke vatandaşları ve söz konusu ülkelerdeki yatırımcılar için gayrimenkul yatırımları açısından önemli fırsatlar içermektedir. Uygulanan dış politikalar ve kurulan resmi temasların, komşu ülke vatandaşları ve gayrimenkul yatırımcıların Türkiye'nin bu potansiyelinden yararlanabilmesine imkan sağlayacak nitelikte olması da aynı derecede önem taşımaktadır.

• Geleceğin kentlerini bugünden planlamak şarttır. Bunun için bütüncül sürdürülebilir planlama anlayışıyla politikalar geliştirilmeli ve uygulanmalıdır. Gelecekte ancak sürdürülebilir, yeşil alan dengesi kurulmuş, ulaşım altyapısı oluşturulmuş, enerji verimliliği sağlanmış, karbon emisyonu dengelenmiş, ekolojik mimari tasarımı yapılmış, ekonomik ve sosyal açılardan dengeli ve sağlıklı kentlerde yaşamak mümkün olabilecektir. Şehirlerin ruhunun ve kültürünün korunarak enerji verimliliği ve tasarrufuyla, çevre bilincinin en üst düzeyde yerleşmesi amacıyla gerekli projelerin oluşturulması için akademisyenler, STK'lar, kamu ve özel sektör temsilcilerinin bir arada çalışması büyük önem taşımaktadır. Diğer ülkelerdeki uygulamalar, planlamalar ve teşvik modellerinin incelenmesi, geleceğin kentlerini bugünden sürdürülebilir planlama anlayışıyla geliştirilmesine katkı sağlayacaktır.

• Sağlıklı kentlerin kurgulanması için kentsel alanların etkin biçimde kullanımına yönelik stratejilerin geliştirilmesi açısından kentsel dönüşüm ve yenileme önem arz etmektedir. Şehirlerdeki kentsel dönüşümü hızlandırmak için, kamu kurumlarının daha aktif ve kararlı olması yanında, sosyal ve toplumsal ilişkiler de göz ardı edilmemelidir.

• Binalar, karbon salınımlarının yarısına neden olmaktadır. Binalarda eko-verimlilik uygulamaları, yerinde enerji üretimi, yeni enerji standartları ve yapı ürünlerinde enerji tasarruflu ürünlere geçmek, sürdürülebilirlik kalkınma açısından sektöre düşen önemli görevlerdendir. 

• AVM tasarımlarında da kısa vadeli trendler değil, sürdürülebilirlik konusu ön plana alınarak uzun vadeli yaklaşımlar uygulanmalı ve mutlak olarak kent ile görsel diyaloglar kurulmalıdır.

• Binaların tesis yönetimlerinde de sürdürülebilirlik konusu öne çıkmaktadır. Tesis yönetim firmalarının özellikle enerji tasarrufu ve performansı konularında katacakları katma değer, binaların daha verimli olmasına katkı sağlayacaktır.

• Konut sektöründeki en önemli sorunlar, sektör son 10 yılda hızla büyürken ve değişim gösterirken mevzuatın bu büyüme ve değişime ayak uyduramaması, gelişmemesi, gerekli düzenlemelerin yapılmaması, yabancıya konut satılmasındaki engellerin devam etmesi, şirketlerin geçmiş performansları gözetilerek bir performans yönetim sistematiği uygulanmaması ve bu açıdan sektöre yeni giren firma ve kişilere yönelik denetleyici, düzenleyici bir otoritenin, mekanizmanın olmaması, imarlı arsa tedariki sıkıntısı, bu açıdan devletin yeterli arsa üretememesi, alt ve orta gelir grubuna yönelik ucuz konut üretilememesi, bu kesimin konut alımına yönelik teşvik mekanizmalarının olmaması, arsa maliyetlerin yüksek seyretmesi, kentsel dönüşümün hızlanmaması olarak sayılabilir.

• Gayrimenkul finansmanında son yıllarda klasik banka kredileri ile finansman yerine, yeni çözümler olarak hisse ve Eurobond ihraçları, stratejik ve finansal ortaklıklar, özel sermaye fonları gibi uygulamalar görülmektedir. Yabancıların sektöre daha fazla yatırım yapması için yasal mevzuatın gelişmesi, şeffaflığın artması ve kurumsallaşma gereklidir. Diğer yandan, yabancılar geçmiş yıllara göre gittikçe daha çok binalarda sürdürülebilirlik konusuna önem vermektedirler.

• Küresel gayrimenkul sektöründe 2010 yılında dibe ulaşma ve tutunma süreci yaşanırken, 2011-2012'de yeni arz-talep ve fiyat dengelerinin oluşması, 2013-2014'ün ise yeniden istikrarlı büyüme sürecine geçiş dönemleri olacağı öngörülmektedir. Türkiye'de 2010–2015 yılları arasında hane halkı artışı, yenileme ve kentsel dönüşüm kaynaklı olmak üzere toplam konut ihtiyacının 3,4 milyon adet olması beklenmektedir. 2010–2015 yılları arasında ortalama %4–4,5 ekonomik büyüme varsayımı altında, konut kredilerinin 2015 yılında baz senaryoya göre 124 milyar TL'ye ve GSMH'nın %7,5'ine ulaşması öngörülmekte iken, en yüksek gelir grubu dışındaki hane halkları ancak konut kredi faizlerinin aylık ortalama %0,6-0,8 arasına inmesi halinde kredi kullanabilir hale gelebilecektir. AVM pazarında, 2010 ve 2011 yıllarında açılacak AVM'ler sonrasında büyüme hızının yavaşlaması, kiralanabilir alan büyümesinin harcama potansiyelinin küçülmesi ile karşılaşması ve 2015 yılında alışveriş merkezleri kiralanabilir alanının toplam 9,6 milyon m2 olması beklenmektedir. İstanbul ofis piyasasında ise orta vadede ofis talebi ve arzında istikrarlı bir artışın yaşanması, toplam stokun 2013 yılında 3,45 milyon m2'ye çıkacağı tahmin edilmektedir. Türkiye'nin Avrupa ve bölge ülkeleri içinde orta vadede daha hızlı büyüme gösterecek olması, Türkiye'yi lojistik alanlarda yatırımlar için de göreceli olarak daha cazip hale getirmektedir. Ancak bu cazibenin kullanılması için Türkiye'nin lojistik altyapısını iyileştirmesi gerekmektedir. Önümüzdeki dönemde, İstanbul'da konaklama tesisi talebinin devam edecek olması nedeniyle, İstanbul'da oteller, bir gayrimenkul yatırım aracı olarak giderek daha çok ilgi çekmektedir.

• Türkiye, turizm gayrimenkul sektörü açısından, hem kısa hem de uzun vadede Avrupa içinde olumlu görünüm gösteren nadir ülkelerden biridir. Bu durum, yabancı yatırımcıyı Türkiye'ye çekerken, diğer yandan yatırımların daha kurumsal ve şeffaf olması, 5 yıldızlı oteller dışında, daha eşit yatırım tipi dağılımları ve ikincil şehirlerde markalı proje gereklilikleri göze çarpmaktadır.

• Gayrimenkul yatırımları yaparken, gerektiği noktalarda derin bilgiye ulaşmak ve arz ve talep dengesini detaylı analiz etmek amaçlarıyla danışmanlardan da yararlanmak fayda sağlayabilmektedir.

• Türkiye'deki yerel yönetimler, yerel yönetimlere yardım amacıyla kurulmuş ekonomik ve bilimsel bir kuruluş olan Avrupa IRE'nin fonlarını gerekli prosedürleri yerine getirememekten dolayı kullanamamaktadır. Gerekli prosedürlerin daha kapsamlı uygulanması ve operasyonel sürecin daha yakından takip edilmesi sonucu, yerel yönetimler Türkiye için ayrılan fondan yararlanabilme şansına kavuşabileceklerdir.