İstanbul’da A sınıfı ofis stoku yüzde 14 arttı!

İstanbul Ofis Piyasası

İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir:

Mevcut durum

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2018 yılı ilk yarısında 2.586.636m²’ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları şöyledir:

A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı 2018 yılı ilk yarısında 2017 yılının ikinci yarısına göre Avrupa Yakası’nda %33,67’den %40,68’e yükselirken, Asya Yakası’nda %33,86’dan %32,08’e gerilemiştir.

Kira rakamları

2017 yılı boyunca ofis kiralarında yaşanan düşüş 2018 yılı ilk yarısında da devam etmiştir. 2017 yılının ikinci yarısında Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $24,87/m²/ay iken 2018 yılının ilk yarısında bu rakam $24,24/m²/ay’a gerilemiştir. Aynı dönem itibari ile Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası da $19,67/m²/ay’dan $18,77/m²/ay’a düşmüştür.

İstanbul ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin ortalama kira rakamları, 2018 yılının ilk yarısında, 2017 yılının ikinci yarısına göre %0,7 ile %7,9 arasında değişen oranlarda azalmıştır. MİA bölgesi %0,7 ile ortalama kira rakamlarındaki düşüşün en az olduğu bölgedir. Kavacık, Maslak ve Kağıthane bölgelerinde kira rakamlarındaki düşüş %4,6 ile %4,8 aralığında birbirine çok yakın oranda gerçekleşmiştir. En fazla düşüş ise %7,9 oranı ile Ümraniye bölgesinde yaşanmıştır.

Bölgelerdeki düşüşlerin genel nedeni, azalan talep ve artan boşluk oranları dolayısıyla kiralamalarda zorluk çeken projelerin fiyatlarını aşağı çekmesidir. Artan ofis stoku ve döviz kurlarındaki artış da kira fiyatlarının düşmesinde etkili olmuştur.

Boşluk oranları

2018 yılı ilk yarısında İstanbul’da yer alan A sınıfı ofis stoku %14 oranında artış göstermiştir. Kira rakamlarındaki düşüşe rağmen boşluk oranlarının artmış olması dikkati çekmektedir.

Grafikte görüldüğü gibi boşluk oranlarında en büyük artış Kağıthane/ Cendere Bölgesinde yaşanmıştır. Bu artışın sebebi son dönemde stoka eklenmiş olan Skyland, Vadi İstanbul, Seba Ofis ve Nurol Life ofis gibi projelerden kaynaklanan yaklaşık 200.000m² büyüklüğündeki ofis alanıdır. Söz konusu projeler, inşaatı daha önce tamamlanmış olmasına rağmen satılık olarak piyasaya girdikleri için daha önceki ofis stokunda yer almamaktaydı. Ancak, pazarlama yönteminde değişikliğe giderek kiralamaya dönen bu projeler ofis stokuna dahil edilmiş ve bölgedeki ofis stoku ile boşluk oranını ciddi oranda artırmışlardır.

Ümraniye ve CBD-MİA bölgelerinde boşluğun artmasının sebebi inşaatı tamamlanıp stoka eklenen yüksek boşluk oranına sahip ofis projeleridir. MİA’da yaklaşık 103.000m² ofis alanıyla Quasar, Ferko Signature ve Nurol Tower projeleri ile Ümraniye’de B4 Plaza stoka yeni eklenmiş ofis binalarıdır.

Gelecek stok

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 537.662m² ofis alanı bulunmaktadır. Stoka eklenecek bu ofis alanın %56’sı Kozyatağı/Ataşehir, %27’si CBD-MİA, %6’sı İstanbul Doğu, %8’i Maslak ve %2’si Kağıthane/Cendere bölgelerinde bulunmaktadır.

Yapımı devam eden ve planlama aşamasında olan gelecek ofis stokunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir:

A-Sınıfı ofis kiralarındaki düşüşle birlikte daha önce B-Sınıfı ve daha alt segment binalarda bulunan ofis kullanıcıları için daha avantajlı kira rakamları oluşmaya başlamıştır. B-Sınıfı ve daha alt segmentteki ofis kullanıcılarının uygun kira koşullarıyla birlikte daha nitelikli olan A-Sınıfı ofis binalarına geçmek istemesinden dolayı önümüzdeki süreçte A-Sınıfı ofis binalarına olan talebin artmasını; ancak yeni ofis arzıyla beraber kısa vadede boşluk oranlarının yüksek seviyelerde seyredeceğini düşünüyoruz.

Son yıllarda hızla büyüyen özel eğitim ve özel sağlık sektörlerinin de önümüzdeki süreçte ofis binalarına olan taleplerinin devam edeceğini ve bu talebin piyasadaki ofis stokunun emilimine yardımcı olacağını düşünüyoruz.