İstanbul'da A sınıfı ofis arzı 3.16 milyon metrekareye ulaştı!

2016 1.çeyreğinde beklentilerin üzerinde %4,8’lik büyüme gösteren ekonomi, 2. çeyrekte de ılımlı ve istikrarlı bir gelişme eğilimi ile sabit fiyatlarla yıllık % 3,1 büyüme gösterdi. 3.çeyrekte zayıf ekonomik gelişmelere işaret eden ilk verilerin ardından, Türkiye Ekonomisi 27 çeyrek dönemden sonra ilk defa daralma göstererek, %1,8 oranında küçüldü. 15 Temmuz’daki darbe girişimi ve 3.çeyrekte daralan turizm gelirleri ekonomik aktiviteleri baskılayarak ekonomide küçülmeye sebep etkenler arasında yer aldı. Temmuz Enflasyon Raporu öngörüsü ile uyumlu gerçekleşen tüketici enflasyonu Eylül ayında %7.3 olarak kaydedildi. İşlenmemiş gıda fiyatlarındaki olumlu seyir enflasyonda kaydedilen düşüşte etkili oldu. Enerji fiyatlarındaki ve küresel piyasalarda gözlemlenen belirsizliğin enflasyon üzerinde yukarı yönlü baskı yapması beklenmektedir. Para politikası komitesi duruşunu koruyarak, 2015 Şubat’tan bu yana %7,5 oranında sabit tuttuğu bir haftalık faiz oranını değiştirmedi.

2016 üçüncü çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,16 milyon m2’ye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine göre pazara giren yeni arz kısıtlı olurken, Kozyatağı-Ataşehir yeni arzın eklendiği tek bölge oldu. İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 26.000 m2 civarı üçüncü çeyrek kiralama işleminin neredeyse yarısı kira yenileme işlemlerinden oluştu. 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2 civarında olması bekleniyor. Pazara yeni giren 42.000 m² ofis alanı ile boşluk oranı İstanbul ana ofis bölgelerinde %12,8’ye yükselirken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi. 

2016 üçüncü çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,16 milyon m2 ’ye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine göre pazara giren yeni arz kısıtlı olurken, Kozyatağı-Ataşehir yeni arzın eklendiği tek bölge oldu. İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 26.000 m2 civarı üçüncü çeyrek kiralama işleminin neredeyse yarısı kira yenileme işlemlerinden oluştu. 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2 civarında olması bekleniyor. Pazara yeni giren 42.000 m² ofis alanı ile boşluk oranı İstanbul ana ofis bölgelerinde %12,8’ye yükselirken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi. 

Gayrimenkul sektör uzmanları ve yatırımcılar tarafından ofis, perakende gibi gayrimenkul yatırım ürünlerine alternatif bir yatırım aracı olarak görülen öğrenci yurtlarına bakış ABD ve İngiltere’de bir süredir değişmeye başladı. Artan kurumsal yatırımcı aktivitesi, çekici getiri oranları, düşük risk gibi faktörler bu değişimin göstergeleri olmakta. 

Ekonomik Gelişmeler

GSYİH

2016 1.çeyreğinde beklentilerin üzerinde %4,8’lik büyüme gösteren ekonomi, 2. çeyrekte de ılımlı ve istikrarlı bir gelişme eğilimi ile sabit fiyatlarla yıllık % 3,1 büyüme gösterdi. 3.çeyrekte zayıf ekonomik gelişmelere işaret eden ilk verilerin ardından, Türkiye Ekonomisi 27 çeyrek dönemden sonra ilk defa daralma göstererek, %1,8 oranında küçüldü. 15 Temmuz’daki darbe girişimi ve 3.çeyrekte daralan turizm gelirleri ekonomik aktiviteleri baskılayarak ekonomide küçülmeye sebep etkenler arasında yer aldı.

IMF’in “Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim 2016’ya” göre, Türkiye ekonomisinin darbe girişimi, terör saldırıları ve zayıflayan turizm gelirleri nedeniyle 2017’de zayıflaması beklenmektedir.

Büyüme beklentilerini aşağı yönlü revize eden IMF, 2016 yılsonunda GSYIH için %3,3’lük büyüme beklerken, enflasyon için %8,4’lük bir artış beklemektedir.

Enflasyon

Temmuz Enflasyon Raporu öngörüsü ile uyumlu gerçekleşen tüketici enflasyonu Eylül ayında %7.3 olarak kaydedildi. İşlenmemiş gıda fiyatlarındaki olumlu seyir enflasyonda kaydedilen düşüşte etkili oldu. Enerji fiyatlarındaki ve küresel piyasalarda gözlemlenen belirsizliğin enflasyon üzerinde yukarı yönlü baskı yapması beklenmektedir. Diğer taraftan, orta vadeli plan hedeflerine göre enflasyonun 2016 yıl sonu itibariyle %7,5, 2017’de %6 ve 2018’de %5 oranında sabitlenmesi hedeflenmektedir.

Politika Faizi

Para politikası komitesi duruşunu koruyarak, 2015 Şubat’tan bu yana %7,5 oranında sabit tuttuğu bir haftalık faiz oranını değiştirmedi. Diğer taraftan TL üzerinde artan baskı ve yüksek enflasyon MB komitesini %7,5 olan haftalık repo faizi üzerinde sıkılaştırıcı önlemler almaya zorlayabilir.

İstanbul Ofis Pazarı

Talep ve Arz

2016 üçüncü çeyreğinde A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3,16 milyon m2 ’ye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine göre pazara giren yeni arz kısıtlı olurken, Kozyatağı-Ataşehir yeni arzın eklendiği tek bölge oldu.

İstanbul A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen 26.000 m2 civarı üçüncü çeyrek kiralama işleminin neredeyse yarısı kira yenileme işlemlerinden oluştu.

Gelecek Arz

İstanbul ana ofis bölgelerinde, yaklaşık 1,28 milyon m2 planlama ya da inşaat aşamasında olan ofis arzı bulunuyor. Gelecek projelerin önemli bir kısmı (600.000 m2) Asya Yakası, İstanbul Finans Merkezi’nde yer alıyor. 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon m2 civarında olması bekleniyor.

Kiralar ve Boşluk Oranları

Pazara yeni giren 42.000 m² ofis alanı ile boşluk oranı İstanbul ana ofis bölgelerinde %12,8’ye yükselirken, Avrupa yakasında %12,28’e geriledi. Levent-Etiler bölgesinde arza yeni katılan 25.000 m² ofis alanı ile Avrupa Yakası ana ofis bölgelerinde artış gösterirken, İstanbul genelinde hafifçe düşerek %12,78 olarak kaydedildi. En yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/m2 /ay seviyesinde kalırken, istenen kira değerlerinde düşüş gözlendi.

Levent-Etiler, Maslak ve Ümraniye bölgelerinde boşluk oranları sırasıyla %12,45, %16,47 ve %9,84’e gerilerken %5.77’ye gerilerken, Kozyatağı-Ataşehir bölgesinde yeni arzın etkisiyle %16,24’ten %21,41’e çıktı.

Türkiye Perakende Pazarı

Talep

Hane halkı tüketimi birbirini takip eden 14 çeyrek ardından 2016 3. çeyreğinde ilk kez düşüş göstererek %3,2 oranında azaldı. 2016 ilk yarı özel kesim talebi geçen sene aynı döneme göre daha kuvvetli seyrederken, yılın diğer yarısı için beklentiler geçen yılın aynı dönemine göre daha düşük tutulmaktadır.

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma (AYD) verilerine göre, 2016 üçüncü çeyreğinde ziyaretçi endeksi geçen sene aynı dönemine göre %3,8 daha düşük, ciro endeksi ise %1,6 daha yüksek kaydedildi. Kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Eylül ayında 760 TL/m2 ’ye ulaşırken, İstanbul genelinde 819 TL/m2 olarak kaydedildi. 2016 yılı üçüncü çeyrek ciro endeksi 2015 üçüncü çeyreğine göre %4 azalış göstererek 726 TL olarak kaydedildi.

Arz

Türkiye genelinde AVM arzı, 2 yeni AVM açılışı ile 366 merkezde 10,73 milyon m2 ’ye ulaştı. 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan Türkiye genelinde 136,3 m²’ye yükselirken Bolu 301 m2 /1.000 kişi ile liderliğini korudu. Bolu’yu sırasıyla, 286 m2 /1.000 ve 275 m2 /1.000 değerleri ile  Ankara  ve İstanbul takip etti.

Yeni Arz

2016 üçüncü çeyreğinde Zonguldak (Özdemir Park AVM, 12.000 m²) ve Edirne’de (Bendis AVM, 12.500m²) olmak üzere 2 yeni AVM açılışı oldu. 2015 3.çeyreği ile karşılaştırıldığında bu değer oldukça düşük kaldı.

Devam Eden Projeler ve Beklentiler

2019 yılsonu itibariyle AVM arzının %30 artış ile 13,91 milyon m2 ’ye çıkması beklenmektedir. İstanbul, Ankara, Bursa ve İzmir’de inşaat halindeki projeler gelecek projelerin %80’nini oluştururken, Erzurum, İzmir, Ordu gibi şehirler de gelecek projeler bakımından öne çıkan diğer şehirler oldu.

Dosya için tıklayın