İstanbul'da kaliteli ofis stoğu 2,9 milyon metrekare! Bölge bölge ofis kiraları!

İstanbul’da 2010’da toplam 2.7 milyon m2 olan kaliteli ofis stoğu, 2011 sonunda 2,9 milyon m2’ye ulaştı. 2014 sonunda İstanbul’daki ofis binalarında yüzde 30 artış öngörülüyor.

Gayrimenkul değerleme şirketi İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD), 2011 yılı ofis piyasasını değerlendiren kapsamlı bir çalışma gerçekleştirdi. İGD’nin hazırladığı rapora göre İstanbul ofis piyasası 2011 yılını oldukça hareketli geçirdi. Hızla büyüyen ekonomi, yabancı yatırımlar ve genişleyen iş hacmi nitelikli ofis ihtiyacını artırdı.   

2014 yılı sonuna kadar ofis binalarında yüzde 30 artış   İGD ortaklarından Ahmet Büyükduman, kaliteli ofis stoğunun yoğun olarak bulunduğu bölgelerin Beşiktaş’tan Maslak’a kadar Büyükdere Cad. etrafında gelişen bölge olduğunu, bu bölgede yaklaşık 1 milyon 200 bin m2 ofis alanı bulunduğunu ve bu rakamın toplam ofis stoğunun yüzde 40’ını oluşturduğunu belirtti. Şişli, Taksim ve Atatürk Havaalanı çevresindeki toplam 820 bin m2’lik ofis bölgesinin ise İstanbul ofis stoğunun yüzde 28’ine denk geldiğini belirten Dumankaya, Anadolu yakasındaki durumu ise “Altunizade, Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı ve Ataşehir’de yoğunlaşan ofis stoğu 950 bin m2 olup toplam stoktaki payı yüzde 32’dir” sözleriyle açıkladı.    İstanbul’da 2010 yılında toplam 2.7 milyon m2 olan kaliteli ofis stoğunun 2011 sonunda 2,9 milyon m2’ye ulaştığını belirten Ahmet Büyükduman, 2014 yılı sonuna kadar İstanbul’daki ofis binalarında yüzde 30 artış öngördüklerini kaydetti.  Avrupa yakasında Kağıthane ve Bayrampaşa öne çıkacak…   Önümüzdeki dönemde İstanbul’un Avrupa yakasında Kağıthane ve Bayrampaşa ilçelerinin yeni ofis bölgeleri olarak ön plana çıkacağını anlatan Ahmet Büyükduman sözlerini şöyle sürdürdü: “Ulaşım ve hizmet olanaklarının iyileşmesiyle birlikte Bayrampaşa bölgesi A sınıfı ofis yatırımlarını çeken bir yer haline gelmeye başladı. Örneğin bu bölgede inşaatı devam eden Diamond Tower’da ofisler m2’si 3600 – 5500 TL arasında fiyatlarla satılıyor. Anadolu yakasında ise E-5 hattı üzerindeki Göztepe, Maltepe, Kartal ve Pendik yeni ofis bölgeleri olarak gelişme gösteren bölgeler. Bu bölgelerdeki yeni projelerde m2 satış fiyatları ise 4.000 TL - 7.500 TL arasında değişiyor”   İGD’nin diğer ortağı Celal Erdoğdu ise 2011’de ofis piyasasına eklenen yeni alanlara rağmen boşluk oranlarının düşük kaldığının altını çizdi. Celal Erdoğdu, boş alanların az olmasının firmaların ofis talebinin henüz tam olarak karşılanmadığını gösterdiğini ifade etti.    2012’nin ikinci yarısı kiralarda yükseliş   Tüm ofis bölgeleri arasında en çok talep gören ve en yüksek kira getirisi olan bölgeyi Beşiktaş’tan Maslak’a kadar Büyükdere Cad. etrafında gelişen bölge olarak açıklayan Celal Erdoğdu, kira bedellerinin aylık ortalamasını ise 36,6 $/m2 olarak açıkladı. 2012’nin ilk yarısında, ekonomide görülen yavaşlamanın kiralama taleplerine yansıyacağını ve buna paralel olarak ofis kiralarının durağan bir seyir izleyeceğini belirten Erdoğdu, yılın ikinci yarısından itibaren hareketlenmesi beklenen ekonomiyle birlikte ofis kiralarında da bir miktar artış olabileceğini kaydetti.    2012 Öngörüleri ve Yeni Trendler   - Avrupa krizinin etkileri, 2012’nin ilk yarısında tüm gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi ofis piyasasında da hızın kesilmesine neden olabilir. Hali hazırda başlanan ofis yatırımlarının çokluğu da düşünüldüğünde, yeni ofis projelerinin gelecek arza ve boşluk oranlarına bağlı olarak beklemeye alınacağı düşünülmektedir.    - Son zamanlarda ofis binalarında enerji verimliliği ve yeşil bina kavramı dikkat çeken bir konu haline gelmeye başlamıştır. Gün geçtikçe Leed veya Breams gibi yeşil bina sertifikalarına sahip, çevre dostu ofis binalarına talep giderek artmaktadır. Türkiye’de şimdiye kadar 17 binaya Leed, 7 binaya Breeam sertifikası verilmiş olup, 51 bina için de Leed sertifikası almak üzere başvuruda bulunulmuştur. Prestij açısından da önemli hale gelen yeşil bina uygulamalarının yakın gelecekte kamu ve özel sektörde daha yaygın hale gelmesi kaçınılmaz olarak görünmektedir.   - 2012’de ofis piyasasında öne çıkacak trend yatay ofis konsepti olacaktır. İş yaşamında sosyalleşmeyi destekleyen ve iş verimliliğini artırmayı hedefleyen yatay ofis binalarının önümüzdeki yıllarda daha fazla görülmesi beklenmektedir.    - Ofis Sınıflarına Göre İstanbul’daki Çeşitli Bölgelerde Aylık Ortalama Kiralar                                                                 A+   A        B+   B       C MİA                                                       36 $ 31 $ 28 $ 21 $ 11 $ MİA dışı Avrupa Bölgesi                   26 $ 22 $ 25 $ 12 $ 8 $ Anadolu Bölgesi                               26 $ 21 $ 12 $ 13 $ 7 $   Beşiktaş-Balmumcu                        35-45 $ 25-30 $ 20-27 $ 19 $ 10 $ Zincirlikuyu-Gayrettepe-Esentepe 33-36 $ 21-30 $ 19-20 $ 11 $ Etiler                                                    35-40 $ 25-30 $ 24-26 $  Levent                                                 35-45 $ 30-35 $ 27 $ 23-28 $ 14 $ Maslak                                                30-36 $ 22-28 $ 18 $ 11 $ Şişli-Fulya-Mecidiyeköy                   35-40 $ 20-21$ 10-18$ 6-11 $ Havaalanı                                           26 $ 15-16 $ 10-13 $ 8 $ 5-6 $ Altunizade                                           20-30 $ 20 $ 12-20 $ 6-10 $ Kavacık                                                14-20 $ 10-14 $ 6-10 $ Ümraniye                                             15-25 $ 11-15 $ 5-10 $ Ataşehir                                                25-28 $ 19-22 $ 11-19 $ 8-13 $ 3-8 $   Kay: İGD (MİA: Merkezi İş Alanı - Beşiktaş’tan Maslak’a kadar Büyükdere Caddesi etrafında gelişen bölge MİA Bölgesi olarak kullanılmaktadır ) (Ofis sınıfları: A+, A, B+, B, C)   OFİS PİYASASI    Ofis piyasası, 2011 yılında son derece hareketli bir dönem geçirmiştir. Hızla büyüyen ekonomi, yabancı yatırımlar ve genişleyen iş hacmi özellikle büyük şehirlerde nitelikli ofis ihtiyacını arttırmıştır. Aylık şirket istatistiklerine bakıldığında, 2011 yılının Ocak ayında Türkiye’de kurulan şirket sayısı bir rekor kırarak 6 bin adedi aşmıştır. Bu şirketlerin % 35’inin yer aldığı İstanbul, ofis yatırımları için elverişli bir ortam sunmaktadır. Bu sebeple de geçtiğimiz yıl İstanbul’da A+, A ve B+ sınıfı ofis yatırımları hız kazanmıştır.   İstanbul’da kaliteli ofis stoğunun yoğun olarak bulunduğu bölgeler; Avrupa MİA (Merkezi İş Alanı), MİA Dışı Avrupa ve Anadolu Bölgesi olarak 3 gruba ayrılabilir. Beşiktaş’tan Maslak’a kadar Büyükdere Caddesi etrafında gelişen MİA Bölgesi, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak gibi önemli iş merkezlerini barındırmaktadır. MİA Bölgesi yaklaşık 1 milyon 200 bin m2 ofis alanı ile İstanbul’daki toplam stoğun %40’ını oluşturmaktadır.   MİA Dışı Avrupa Bölgesi; Şişli, Taksim ve Atatürk Havaalanı çevresinde bulunan ofis alanlarını içermektedir. Toplam stoğun %28’ini oluşturan bu bölgelerde yaklaşık 820 bin m2 ofis alanı bulunmaktadır. Anadolu Bölgesi’nde ise Altunizade, Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı ve Ataşehir’de yoğunlaşan ofis stoğu 950 bin m2 olup, toplam stoktaki payı %32’dir.    İnşaatı Devam Edenler, Avrupa Yakası   İstanbul’da 2010 sonu itibariyle yaklaşık 2.7 milyon m2 olan kaliteli ofis stoğu, 2011 yılının sonunda % 8,2 oranında artarak 2,9 milyon m2’ye ulaşmıştır. İnşaatı devam eden ofis binalarıyla birlikte, 2014 yılının sonuna kadar mevcut stoğa 900 bin m2 ofis alanı daha ekleneceği tahmin edilmektedir. Bu da önümüzdeki iki sene içerisinde İstanbul’daki ofis stoğunda %30 artış olacağını göstermektedir.   Önümüzdeki yıllarda, MİA bölgesi arz edilecek yeni ofis alanlarıyla stoktaki üstünlüğünü devam ettirecektir. Bu bölgede birçok A+ sınıfı ofis binasının yapımına başlanmıştır. Trump Towers (Mecidiyeköy), Rönesans Mecidiyeköy, Arista Bomonti, İtower Bomonti, Soyak Soho (Esentepe), İstanbloom (Zincirlikuyu), Zorlu Center (Zincirlikuyu), Tekfen Ofis Binası (Levent), Diamond of İstanbul (Maslak) ve 42 Maslak bunlardan birkaçıdır. 2014 yılına kadar MIA bölgesindeki ofis stoğu artışının 450.000 m2’yi bulması beklenmektedir.   2012-2014 yılları arasında MİA’dan sonra en çok artış Atatürk Havaalanı’na yakın bölgelerde gerçekleşecektir. Basın Ekspres Yolu çevresinde, Ağaoğlu’nun My Office 212 (47.000 m2) ve Torunlar GYO’nun Mall of İstanbul (25.000 m2), VIA DMV’nin VIA/PORT Venezia (50 bin m2) projelerinin hizmete girmesi planlanmaktadır. Son zamanlarda, konut alanları olarak gelişen Bahçeşehir, Beyliküdüzü ve Esenyurt bölgelerinde de ofis alanları içeren karma projeler gerçekleştirilmektedir.   Avrupa Yakası’nda, MİA dışında Kağıthane ve Bayrampaşa yeni ofis bölgeleri olarak öne çıkmaktadır. Kağıthane’de Papirus Plaza (40.000 m2) ve Kağıthane Ofis Park (32.700 m2) bölgeyi değiştirecek türden projelerdir. Diğer yandan, ulaşım ve hizmet olanaklarının iyileşmesiyle Bayrampaşa bölgesi de A sınıfı ofis yatırımlarını çeken bir yer haline gelmeye başlamıştır. Bu bölgede inşaatı devam eden Diamond Tower’daki ofisler metrekaresi 3.600-5.500 TL arasında fiyatlarla satılmaya başlanmıştır.   Anadolu Yakası   Anadolu Yakası’nın önemli ofis bölgelerinden biri olan Ümraniye’de, Anel İş Merkezi (61.500 m2) ve Buyaka Project (17.000 m2) gibi projelerin 2012 yılı içerisinde tamamlanması planlanmaktadır. İstanbul’un yeni finans merkezi olarak düşünülen Ataşehir’de ise Sarphan Finanspark, Palladium Tower (55.000 m2) ve Ağaoğlu My Office (47.000 m2) gibi A+ sınıfı ofis projeleri 2014 yılında hizmete girecektir. Bu binaların belirlenen metrekare satış fiyatları 8.000-10.000 TL arasındadır. Diğer yandan Kavacık bölgesi, boşluk oranlarının yüksek olması nedeniyle şu an ofis yatırımı açısından doygunluğa ulaşmış görünmektedir.    Anadolu Yakası’nda E-5 hattı üzerindeki Göztepe, Maltepe, Kartal ve Pendik yeni ofis bölgeleri olarak gelişme gösteren bölgelerdir. Bu bölgelerde lansmanı yapılmış olan Nida Kule (Göztepe), Ofisim İstanbul (Maltepe) ve Vizyon Bulvar (Kartal) gibi projelerde metrekare satış fiyatları 4.000 TL-7.500 TL arasında değişmektedir.    Boşluk Oranları   2011’de ofis piyasasına eklenen yeni alanlara rağmen boşluk oranları düşük kalmaya devam etmiştir. Boş alanların artmaması, firmaların ofis talebinin henüz tam olarak karşılanmadığı göstermektedir. Ofis yatırımlarının en fazla yoğunlaştığı MIA bölgesinde ortalama boşluk oranı %3,5 olarak belirlenmiştir.   Avrupa yakasında MIA dışı ofis bölgelerinde ortalama boşluk oranı % 22, Anadolu Bölgesi’nde  ise %14 seviyelerindedir. MIA dışı Avrupa Bölgesi’nde boş alanların fazla olması, havaalanı çevresinde arz edilen ofis katlarının henüz tam olarak dolmamasından kaynaklanmaktadır.    Kiralar   2011 yılında İstanbul’daki ofis kiraları sınırlı bir artış göstermiştir. Geçtiğimiz yıl sonu itibariyle, tüm ofis bölgeleri arasında en yüksek kira getirisi olan MIA'’da A+ sınıfı ofis binalarının aylık kira ortalaması 36 $/m2’dir. MIA dışı Avrupa Bölgesi’nde ise A+ sınıfı binalar daha ekonomik olup kiralar aylık 26 $/m2 civarındadır. Anadolu Bölgesi’ne gelince A sınıfı binalarda ofislerin kira ortalaması 21 $/m2 civarında iken, Ataşehir’de yapılmakta olan A+ sınıfı ofisler için ortalama aylık kira bedeli 26 $/m2’ye çıkmaktadır.   2012 yılının ilk yarısında, ekonomide görülen yavaşlamanın kiralama taleplerine yansıyacağı ve buna paralel olarak ofis kiralarının durağan bir seyir izleyeceği öngörülmektedir. Ancak ikinci yarıdan itibaren, hareketlenmesi beklenen ekonomiyle birlikte ofis kiralarında da bir miktar artış olması muhtemeldir.   Ofis Sınıfları   A+  Son 10 içerisinde yapılmış olan ofis binalarıdır. Eşsiz ve dikkat çekici bir mimari tasarımları vardır. En son teknoloji, kalite ve komfor koşulları sunarlar. Mükemmel bir bina yönetimi, kaliteli ve prestijli kiracılar, yüksek ulaşılabilirlik ve ortalamadan yüksek kiralar diğer önemli özellikleridir.   A 0-15 yaşında, çok iyi kalitede malzemelerle tasarlanmış binalardır. Profesyonel bina yönetimi, yeterli otopark, minimum 2,7 metre net tavan yüksekliği, iç mekan esnekliği, 24 saat kullanım ve güvenlik, güneş korumalı camlar  ve yüksek ulaşılabilirlik başlıca özellikleridir.   B+ Son 10 yıl içerisinde yapılmış, tasarım açısından iyi niteliklere sahip binalardır. Teknolojik açıdan A sınıfı kadar olmasa da B sınıfından daha donanımlı olan bu binalarda profesyonel bina yönetimi vardır. Ancak ulaşılabilirlik açısından pek güçlü değildir.   B 2000 yılı öncesine ait yıpranmış A sınıfı binalardır. Teknolojik açıdan donanımlı olup, kalite ve komfor özelliklerine sahiptir. Profesyonel bina yönetimi, minimum 2,7 metre net tavan yüksekliği ve iç mekan esnekliği gibi özellikleri vardır.   C Çoğunlukla 20-25 yıl önce yapılmış ve herhangi bir tadilattan geçmemiş olan binalardır. Mimari tasarım açısından modası geçmiştir. Düşük kalite ve komfor koşulları vardır. Enerji verimliliği açısından iyi değildir.    2012 Öngörüleri ve Yeni Trendler   Avrupa krizinin etkileri, 2012’nin ilk yarısında tüm gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi ofis piyasasında da hızın kesilmesine neden olabilir. Halihazırda başlanan ofis yatırımlarının çokluğu da düşünüldüğünde, yeni ofis projelerinin gelecek arza ve boşluk oranlarına bağlı olarak beklemeye alınacağı düşünülmektedir.    Son zamanlarda ofis binalarında enerji verimliliği ve yeşil bina kavramı dikkat çeken bir konu haline gelmeye başlamıştır. Gün geçtikçe Leed veya Breams gibi yeşil bina sertifikalarına sahip, çevre dostu ofis binalarına talep giderek artmaktadır. Türkiye’de şimdiye kadar 17 binaya Leed, 7 binaya Breeam sertifikası verilmiş olup, 51 bina için de Leed sertifikası almak üzere başvuruda bulunulmuştur. Sertifika alan ofis binalarından bazıları arasında; Kavacık Ticaret Merkezi, Güler Plaza (Kavacık), Soyak Holding Binası (Mecidiyeköy), Li Fung Centre (Yeni Bosna), Tekfen Levent Ofis ve Unileveler Ofisi (Ümraniye) sayılabilir. Prestij açısından da önemli hale gelen yeşil bina uygulamalarının yakın gelecekte kamu ve özel sektörde daha yaygın hale gelmesi kaçınılmaz olarak görünmektedir.   Binalarda çevre ile ilgili bilincin artmasının yanı sıra ofis çalışanlarının verimliliği, iş ortamının kalitesi ve çalışan memnuniyeti gibi unsurlar da ofis geliştirme kriterlerinde üst sıralara yerleşmeye başlamıştır. Yeni tasarlanan A+ sınıfı ofis binalarında çalışanların dinlenme, spor, hobi, alışveriş ve sekreterya vb gibi neredeyse tüm ihtiyaçlarını karşılayan mekanlar ve yönetim sistemleri oluşturulmaktadır. İstanbul’da Trump Towers ve İTower Bomonti bu tarzda yeni ve inovatif bir iş ortamı sunan örnekler arasında yer alacaktır.   Ofis binalarında öne çıkan diğer bir trend ise yurtdışında oldukça rağbet gören yatay ofis konseptidir. Doğaya yakın ve az katlı tasarımlar 42 Maslak, Kağıthane Ofis Park ve Varyap Plaza (Pendik) gibi projelerde uygulanmaktadır. İş yaşamında sosyalleşmeyi destekleyen ve iş verimliliğini arttırmayı hedefleyen yatay ofis binalarının önümüzdeki yıllarda daha fazla görülmesi beklenmektedir.