İstanbul'da konut fiyatları geriledi mi?

Habertürk Gazetesi yazarlarından Abdurrahman Yıldırım bugünkü köşesinde geçtiğimiz günlerde açıklanan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi verilerini değerlendirdi. İşte, Abdurrahman Yıldırım'ın yazısı.. 

Açıklanan temmuz ayı verilerine göre Türkiye’de konut fiyatları yıllık bazda yüzde 9.4 arttı. Aynı dönemdeki yüzde 15.8’lik tüketici enflasyonundan arındırıldığında geriye yüzde 5.5 reel kayıp kalıyor. Konut fiyatlarında 2009 sonrası ilk kez bu ölçüde kayıp yaşanıyor.

Düşüşte başı çeken il ise İstanbul. 2015 yılının ortasından itibaren fiyatlar durgunlaşmaya ve ardından gerileme eğilimine girmişti. Terör ve turizmdeki gerilemeyle başlayan bu dönemde temmuz ayı itibariyle yüzde 4.05 nominal artışa kadar inildi.

İSTANBUL’DA GERİLEME ORTALAMAYI KATLADI

Bu nominal artıştan geriye reel olarak yüzde 10.2 fiyat gerilemesi kalıyor. Hedonik yani kalite değişimini dışlayan fiyat endeksine göre İstanbul’daki kayıp yüzde 10.2 ile Türkiye’nin bir katı daha üstünde. Aynı dönemde Türkiye konut fiyatlarındaki reel düşüş yüzde 5.5 düzeyinde kaldı.

FİYATLAR NEDEN GERİLİYOR?

Taşı toprağı altın diye bilinen İstanbul’da nasıl olup da gayrimenkul fiyatları geriler?

Bunun tetikleyici nedeni 2015 yılında terörde yaşanan patlama. Terör olayları başta turizm sektörünü vurdu. Batılı turistler gelmemeye, iş turizmi azalmaya, yabancıların gayrimenkule ilgisi düşmeye başladı.

İstanbul aynı zamanda turizmin de başkenti. Üstelik iyi para getiren Batılı turistlerin. Bu nedenle terörde artış turizm sektörünü de geriletti. Gerileme İstanbul konut fiyatlarındaki gerilemeyi tetikledi.

Konut fiyatlarının yüksek olması arzı harekete geçirdi. Türkiye’nin her müteahhidi İstanbul’da konut projesi peşine düştü. Bollaşan arz yükselen fiyat ve yükselen faiz oranları ile birleşince yatırım amaçlı konut alımlarının önünü kesti.

Arsa değerlerinin yükselmesi ve konut fiyatlarının aşırı artışı aynı zamanda konuta erişimi zorlaştırarak fiyat gerilemesinin devamını getirdi. Konut fiyatlarının, toplam yıllık kira bedelinin 25 katına ulaşması İstanbul’daki pahalılaşmaya işaret ediyor.

Türkiye’de uzun vadeli sürdürülebilir fiyat düzeyleri ise 15-20 yıl aralığında bulunuyor.

Üstelik bu fiyat ortalamayı yansıtıyor. Kadıköy gibi rağbet gören bölgeler ise 35 fiyat/kira çarpanına göre alınıp satılabiliyor.

İSTANBUL 2. YILDIR NET GÖÇ VERİYOR

Özellikle turizm gelirlerinin azalmasının etkisiyle İstanbul ekonomisinin yediği darbe kente göçü de net bazda tersine çevirdi. İstanbul ilk kez 2016 yılında net göç verir hale geldi. Bu yılda 369 bin582 göç alırken 440 bin  889 göç oldu ve net bazda İstanbul’dan 71 bin 307 göç verildi.

Adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre 2017 yılında İstanbul 416 bin 587 göç alırken, 422 bin 559 göç verdi. Net bazda 5 bin 997 kişi daha İstanbul’dan göç etti. İstanbul ilk kez iki yıl üst üste net bazda göç veren, yani aldığı göçten daha fazlasını veren il haline geldi. Nüfusu artmasına arttı ama net göç verdi.

Göç alıp veya vermek de konut ve gayrimenkul talebini doğrudan etkileyen, fiyatları üzerinde belirleyici olan bir gelişme.