İstanbul'da konut fiyatları son dört yılda yüzde 81 arttı!

Başta İstanbul olmak üzere büyük kentler birer inşaat alanına dönüşmüş durumda. İstanbul'da yeni bir inşaata rastlamadan birkaç yüz metre yürümeniz mümkün değil. 

Binaların eski olması, deprem riskine karşı kentsel dönüşüm ihtiyacı, Türkiye'de gelir düzeyi artıkça daha konforlu evlerde yaşama isteği, konut piyasasında talebi körüklüyor. Bununla birlikte büyük kentlerde 'konut fiyatlarındaki hızlı artış aşırı bir şişkinlik mi var, bir balon mu oluşuyor' sorularına yol açıyor. 

Konut fiyatları kişisel gelirlerdeki, özellikle çalışanların gelirlerindeki iyileşmeyle orantısız biçimde hızlı artıyor. Merkez Bankası'nın hazırladığı Türkiye Konut Fiyat Endeksi'ne göre son dört yılda fiyatlar Türkiye genelinde yüzde 59, İstanbul'da yüzde 81 artmış durumda. Konut talebini en hızlı yaratan kesim, gelir paylaşımının en üst kademesindeki dilim olurken bunda çeşitli etkenler rol oynuyor. Fiyatların son on yıl içinde hızlı tırmanışı, tasarruflarını ya da varlıklarım değerlendirmek isteyenler açısından gayrimenkulün Türkiye'de en temel yatırım araçlarından biri olması bunlardan en bilinenleri. Marka olmuş şirketlerin iyi projelerinin çok kısa sürede yoğun taleple satılması ve piyasanın geneline göre yüksek fiyatlanmasında, en üst gelir grubunun tasarruflarını değerlendirme arayışının önemli bir rolü var. Özellikle Körfez bölgesinden gelen yabancı yatırımcıların ilgisi ve kayıtdışılık en üst segmentte talebi artıran diğer unsurlar. 

Konut talebini besleyen ikinci önemli etken ise orta gelir grubundakilerin en temel ihtiyaçlarından birinin, modern yaşam alanlarında ikamet etme arzularından kaynaklanıyor olması. Bu haklı talep, özellikle son on yılda enflasyonun ve faiz oranlarının düşmesiyle birlikte bankaların bireylerin kredi taleplerine daha sıcak yaklaşmalarıyla karşılığını buluyor. Bununla birlikte gayrimenkuldeki talebe bağlı olarak fiyatların her yıl yüzde 10'un üzerinde -bazen yüzde 15-20'ye varan oranlarda yükselmesini ise bu taleple açıklamak mümkün değil. Özellikle ücretli kesimin reel gelirlerindeki iyileşmenin çok sınırlı olduğu düşünüldüğünde -ve bu durum değişmedikçe- orta vadede fiyat artışlarının sürdürülebilir olmadığı da açıkça görülüyor. 

Konut fiyatlarının her yıl düzenli ve yüksek oranlı biçimde artmasında, talebin ötesinde müteahhit şirketlerinin fiyatlama politikaları da önemli bir rol oynuyor. Şirketlerin konut satışlarında cazibeyi artırmak, satın alan müşterileri memnun etmek için düzenli olarak uyguladıkları yöntemler aklıma Ponzi Oyunu'nu getiriyor. Ponzi Oyunu, ilk yatırımcılara sonraki yatırımcılardan gelen paralarla ödemenin yapıldığı bir yöntemdir. İlk olarak bu sisteme adını veren Charles Ponzi tarafından 1920 yılında uygulanmıştır. Türkiye'de çok sıklıkla olmasa bile birkaç kere tecrübe edilmiştir. En popüler olanı 1990'larda ortaya çıkan Titan saadet zinciridir. Kastelli'nin yüksek faiz vererek para topladığı yöntem de özünde bir Ponzi oyunudur. Ponzi oyunları genelde çok uzun sürmez, en fazla birkaç yıl içinde iflasla sonuçlanır. Haklı olarak sorabilirsiniz konut piyasasındaki fiyat artışlarının neresi Ponzi Oyunu'nu andırıyor diye. Şu açıdan: Müteahhit şirketler, bir projeye başladıkları zaman cazip bir fiyat belirleyerek satış yapıyor. Satışların önemli bir kısmı vadeli yapılırken alıcılardan her yıl için enflasyon artı yüzde 2-3 oranında primli senetler alınıyor. Daireleri önce satın alanların mağdur olmaması için evin satış fiyatı da her sene en az yüklenen bu ek maliyet oranında artıyor. Temelden satın alan müşterilerine, evi teslim edeceği zaman yüzde 40 fiyat artışı garantisi veren müteahhit şirketler var. Şirketin yaptığı her yeni projede, bir önceki projede oluşmuş fiyat, en düşük fiyat olarak baz alınıyor. Konut fiyatlarının sürekli yukarı itildiği bir oyun bu. Arsa hariç metrekare konut maliyetinin 500 liradan başladığı da işin bir başka boyutu. 

Sonuçta fiyatlar, Türkiye'nin büyüme hızından ve ücretlilerin maaş artışlarından daha hızlı bir trendde artış gösteriyor. Bugün fiyatların geldiği seviyenin yüksek olup olmadığı tartışılabilir ama fiyatların bu şekilde artışının sürdürülemez olduğu çok açık. Bu trendin sürmesi için talebin de kesintisiz ve azalmadan devam etmesi gerekiyor. Alıcıların çekildiği yerde, müteahhit şirketlerin yapay olarak yukarı ittikleri fiyatlar hızla geri gelebilir. Talebin kesilmesine, fiyatların geri gelmesine neler yol açabilir? Akla ilk gelen, arz-talep dengesinin bozulması. Örneğin İstanbul'da bazı hesaplamalara göre 1 milyonun üzerinde hatta 1,5 milyona varan konut fazlasından söz ediliyor. Faizlerin yüksek olması da yeni alıcıları caydıracak unsurlardan biri. Konut fiyatlarının, ücret artışlarını çok hızlı geride bırakması yani çalışanların alım gücünün giderek azalması da özellikle büyük kent merkezinde ev almak isteyenlerin şevkini kıran bir unsur. En büyük kırılma ise dünya ekonomisinin bir durgunluğa girmesi durumunda yaşanabilir. 2008 krizinden sonra dünyada likiditenin artması, varlık fiyatlarında ciddi yükselişler yaşanmasına neden oldu. Merkez bankaları trilyonlarca dolar basarken bu paralar finans kurumları aracılığıyla dünyanın dört bir yanına borç olarak dağıldı. Bol likidite hisse senedi borsalarında ve gayrimenkul fiyatlamalarında, ekonomilerin büyüme hızının çok ötesinde artışlar yaşanmasına yol açtı. Etrafa saçılan bu kadar bol paraya ve krediye karşın özellikle gelişmiş ülke ekonomileri hızlı büyüyemiyor, gelişen ülke ekonomileri de giderek daha yavaşlıyor. 2008 krizi borç sorunlarıyla çıkmıştı. Bugün gelinen noktada, dünya genelinde borçluluğun gayrisafi hasılaya oranı altı yıl öncesine göre yüzde 30 daha artmış durumda. Mali sektördeki yapısal sorunların çözülmemiş olması, borç sorunu olan ülkelerin hızlı büyümeyi sağlayamamaları dünya için riskleri artırıyor. Son 11 aydır tekrarladığım dünyanın büyük ve uzun sürecek bir durgunluğa ilerlediği görüşümü değiştirecek hiçbir olumlu gelişme olmadığı gibi Ortadoğu'daki ve Ukrayna'daki istikrarsızlık büyümeye fren görevi yapıyor. Küresel piyasalardan kaynaklanan bir durgunluk, yurtdışından kısa vadeli sermaye yani sıcak para ve borç girişlerinin sona ermesi, piyasalardaki likiditenin iyice kısılmasıyla sonuçlanabilir. Ancak o zaman konut piyasasında bir balon oluşup oluşmadığını, fiyatlardaki şişkinliğin gerçek boyutlarını görmek mümkün olacak. 

Forbes