İstanbul'da konutta balon var mı?

Merkez Bankası verilerine göre son bir yılda İstanbul’da konut fiyatları yüzde 29 oranında artış göstermiş. Ülke çapında ise endeks son bir yılda yüzde 19,1 oranında arttı. Ancak İstanbul konut sayısı dolayısıyla endeks içinde büyük bir ağırlığa sahip.  Ülke çapında konut fiyatlarındaki gelişmeleri daha iyi anlamak için endeksten İstanbul’u çıkararak ayrıca bir analiz yapmak gerekiyor. İstanbul’u hariç tutuğumuzda yıllık normal artış sadece yüzde 12 düzeyinde kalıyor. Bunu yaptığımızda görünen şu: Eğer bir konut balonundan söz edeceksek bu İstanbul'un sorunu Türkiye'nin değil. Biraz daha detaya inerek anlatalım. Aşağıda Türkiye Konut Fiyatları Endeksleri'nden yararlandık. 

Ülke genelinde konut fiyatları, ekonomik büyümede gözlenen yavaşlama, faiz oranlarındaki kısmi artışlara rağmen enflasyonun bir hayli üzerinde artış göstermiş. Enflasyondan arındırdığımızda konut fiyatlarındaki reel artış yüzde 10,2 olarak hesaplanıyor. Ancak ülkenin her bölgesinde konut fiyatları aynı oranda artmıyor. İstanbul konut fiyatlarındaki hızlı artış oranıyla öne çıkıyor. 

İstanbul için bir yıl önce  2014 Mayıs Döneminde 175,26 olan endeks değeri 2015 Mayıs döneminde yüzde 29,1 oranında artarak 226,22  değerine ulaştı. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki yıllık reel artış ise yüzde 19 olarak hesaplanıyor. İstanbul’daki bu artışı ülkenin geri kalanı ile karşılaştırmak bize daha net bir tablo sunuyor. İstanbul’u hariç tutarak ülkenin geri kalan kalanı için konut fiyat endeksi hesapladığında ise 2014 Mayıs döneminde 148,74 olan endeks değerinin yüzde 12,3 oranında artışla 2015 Mayıs döneminde 167,02 değerine ulaştığı gözlemleniyor. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki yıllık reel artış ise yüzde 4,1 olarak hesaplanıyor.

İstanbul hariç tutulduğunda ülkemizde konut fiyatlarındaki gerek nominal gerekse reel artışlar kaygı verici düzeyde değil. İstanbul hariç tutulduğunda son beş yıldaki toplam reel artış yüzde 12 seviyesinde. Bu durumda yıllık reel artış yüzde 2’ler civarında. Kısaca taşrada balon yok diyebiliriz. Ancak İstanbul’da konut fiyatları ülkenin geri kalanından ciddi bir şekilde ayrışmış durumda. Ekonomik büyüme ve faiz oranı gelişmelerine bakarak İstanbul’da son bir yılda konut fiyatlarında gözlemlenen yüzde 29 oranındaki artışı ekonomik temellerle açıklamak gittikçe zorlaşıyor.

Business HT