İstanbul'da ofis projelerinin artışı rekabet ortamı yaratıyor!

Ofis tercihinde de her türlü konforun yer aldığı ofislere talep artıyor. Bundan 20 yıl önce iş merkezlerinde ya da apartmanlarda faaliyet gösteren şirketler, artık akıllı ofisler olarak tabir edilen modem, altyapısı iyi kurgulanmış ofisleri tercih ediyorlar.

Uluslararası şirketlerin de ofis üssü haline gelen İstanbul'da dört milyon metrekareye ulaşan ofis stoku yıl sonunda beş milyon metrekareye ulaşacak. İstanbul'da ofis sayısındaki artışa paralel olarak rekabet de artıyor.

LEVENT-MASLAK PRESTİJİNİ KORUYOR

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul'da Levent-Maslak hattının ofiste prestij bölgesi olmaya devam ettiğini söylüyor. Uluslararası firmalar ile büyük yerli şirketlerin Levent-Maslak hattını tercih ettiğini belirten Maya, fiyata duyarlı şirketlerin ise Kağıthane, Basın Ekspres Yolu gibi ikincil bölgelere yöneldiklerini vurguluyor.

TRENDLER DEĞİŞİYOR

Geçmişte tek tip olan ofisler artık konumlarına, teknik donanımlarına göre çeşitlere ayrılıyor. A sınıfı, B sınıfı, C sınıfı ve Trophy ofis kavramları ile projelerin sınıflandırılmaya başlandığı günümüzde ofis yatırımcıları değişen trendleri takip ederek rekabet ediyorlar. Dünyada ve Türkiye'de son yıllarda açık ofislere ilgi artıyor ve bireysel çalışma alanları küçülüyor. Böylece sosyalleşen ofislerde insanlann etkileşimleri artarken, karar alma süreçleri de olumlu etkileniyor.

BELİRSİZLİK ETKİSİ

İstanbul ofis pazarında 2015 yılı oldukça hareketli başlarken, yaklaşık 137 bin metrekare alan kiralanarak bir önceki çeyreğe göre yüzde 12 artış kaydedildi. İstanbul ofis pazarı, Haziran genel seçimlerinden sonra ortaya çıkan siyasi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle yılın ikinci çeyreğini daha sakin geçirdi. Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent ve Ataşehir alt bölgeleri, tamamlanan yeni projelerden destek alarak en fazla talep edilen bölgeler. İnşa halindeki ofis projelerinin büyük bir bölümü ise MİA ve Ataşehir'de yer alıyor.

ÖNE ÇIKAN BÖLGELER

Ofis kiralamaları bakımından Levent ortalama 35,5 dolar/metrekare fiyatları ile öne çıkarken, onu 32 dolar/metrekare ile Maslak, 29 dolar/metrekare ile Beşiktaş-Şişli izliyor. Kent merkezine uzaklık, banka şubesi sayıları, ana ulaşım yollarına uzaklık, havalimanlarına uzaklık, ilçenin nüfus yoğunluğu, üniversite mezunlarının sayısı gibi faktörler ofis kiralarını ve yatırımın başarısını etkiliyor. Bu kriterlere göre, Beşiktaş, Şişli, Ümraniye, Bakırköy ve Kadıköy öne çıkıyor. Ataşehir, Kozyatağı, İçerenköy ve Ümraniye bölgeleri önümüzdeki dönemde ofis yatırımlarının yoğunlaşacağı bölgeler olarak gösteriliyor.

OFİS BÖLGELERİ VE ÖZELLİKLERİ

LEVENT:

Köprü ve çevre yolu bağlantıları, metroya yakınlığı, ulaşım avantajı, bölgenin prestij merkezi algısı çokuluslu firmaların tercih sebebi. Yüksek inşaat kalitesi, yüksek inşaat emsali, yüksek kira beklentisi ve düşük boşluk oranları ile yatırımcı ilgisini çekiyor.

MASLAK:

Metro ile artan ulaşım kolaylığı, yüksek inşaat kalitesi, yüksek inşaat emsali ile yatırımcıların ilgisini çekerken, görece düşük kira beklentisi ve yeni projeler boşluk oranlarının artması dezavantaj oluyor.

HAVALİMANI- BASIN EKSPRES:

E-5 ve TEM'e, Dünya Ticaret Merkezi'ne yakınlığı ile öne çıkan bölge, fabrika yönetim birimlerini barındırıyor. Düşük kira rayici, yüksek boşluk oranlarına sahip.

KAĞITHANE:

Maslak hattına alternatif kentsel gelişim aksı, MİA'ya yakın konumu, planlanan projeler ve yatırımcı ilgisi ile öne çıkıyor.

ŞİŞLİ- BEŞİKTAŞ:

Köprü, çevre yolu bağlantıları, metroya konumu ulaşım avantajı sağlarken B sınıfı ofisleri ile kurumsal firmaların tercihi. Görece düşük kira beklentisi ve düşük boşluk oranlarına sahip.

KOZYATAĞI:

Anadolu Yakası'nın MİA'sı olan bölge, ulaşım kolaylığı, E-5 ve TEM'e yakınlık, metro bağlantısı ile çok uluslu & yabancı şirketlerin tercihi, yeni projeler ve yatırımcı ilgisi, yüksek bina kalitesi, yüksek kira beklentisi ile öne çıkıyor.

ALTUNİZADE:

Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölge, Boğaziçi köprüsüne yakınlığı ile şirket idare merkezlerini barındırıyor. Bina yüksekliği sınırlaması, yetersiz teknik altyapı sorunları bulunuyor.

KAVACIK:

F5M Köprüsüne yakın konumu ile alternatif ofis bölgesi olurken, teknik altyapı ve sosyal donatı eksikliği nedeniyle düşük kiracı profiline sahip.

ÜMRANİYE:

Lokasyon ve erişilebilirliği ile Anadolu Yakası'nın en gelişmiş ofis alt pazarı konumunda. Kaliteli ofis alanları için görece düşük kira bedeli ile banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezlerinin tercihi, inşaatı devam eden metro ile daha da gelişecek.

KARTAL:

Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölgede şirket idare merkezleri yer alırken, kentsel gelişim bölgesi niteliğine sahip.

ATAŞEHİR:

Ulaşım kolaylığı, E-5 ve TEM'e yakınlık avantajıyla öne çıkan bölge, beyaz yaka çalışanların yüzde 65'inin ikamet yeri. İstanbul Finans Merkezi Projesi ile değer kazanan bölgeye yeni proje ve yatırımcı ilgisi yoğunlaşmış durumda.

Yeni Akit