İstanbul'da ofis kiraları artıyor!

Colliers Internationel Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2019 İlk Yarı raporunu yayınladı.

TÜRKİYE’NİN EKONOMİK GÖRÜNÜMÜ

FED’in 2019 yılı itibariyle faiz artırımlarına ara vererek, önümüzdeki süreçte tekrar faiz indirimine başlama sinyali vermesi ve Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) da gerekli görülmesi halinde ilave parasal genişlemeye gidebileceklerini ifade etmesiyle Türkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesi beklenmektedir. FED ve ECB’nin hamleleriyle 2013 yılından beri devam eden küresel parasal sıkılaştırma politikasının sonlanmasıyla, Türkiye’de kur üzerindeki küresel para sıkılaştırma kaynaklı olumsuz etkinlerin önümüzdeki süreçte ortadan kalkması beklenmektedir.

Türkiye ekonomisi 2018 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre yıllık olarak %2,6 oranında büyüdü. 2019 yılının ilk çeyreğinde ise zincirlenmiş hacim endeksine göre bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,6 oranında daraldı.

Finansal piyasalara baskılardaki artış, aşağı yönlü risklerin keskin bir şekilde yüksek kalmaya devam ettiğini gösteriyor. OECD Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, enflasyondaki artış ve buna bağlı olarak reel gelirler üzerindeki baskı, bankacılık ve kurumsal sektörün birkaç yıl süren hızlı kredi büyümesinin ardından kredi daraltması ve düşük tüketici güveni ile birlikte Türkiye’de yıllık büyümenin 2019 yılında %2,6 oranında daralması bekleniyor.

Maliye ve para politikasının Türk Lirası’ndaki keskin düşüşleri önlemesi ve şirket borçlarının yeniden yapılandırılmasının finansal sistemin ciddi zarara uğramasını engellemesi şartıyla; 2020 yılında iç talebin kademeli olarak iyileşmesi ve net ihracattaki gücün artması ile ekonominin toparlanmaya başlayacağı ve 2020 yılında ekonomik büyümenin %1,6 seviyesinde olması beklenmektedir.

OECD Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, 2019 yılında TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybının yavaşlaması beklenmekte olup 2019 yılsonu ABD Doları kuru tahmini 5.77 seviyesindedir.

2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yüksek seviyesi olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 oranında kapatmıştır. 2019 yılında döviz kurunun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkilerin devam etmesi beklenmektedir. OECD Ekonomik Görünüm raporuna göre tahmin edilen 2019 ortalama enflasyon oranı %17,3 seviyelerindedir.

İSTANBUL OFİS PİYASASI

Mevcut Durum
İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir.

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2019 yılı ilk yarı sonunda 2.667.904m²’ye ulaşmıştır. 2019 yılı ilk yarısına baktığımızda ise yaklaşık 46.700m² yeni kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Bu işlemlerin %60’lık gibi büyük bir kısmı Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde gerçekleşmiştir. Bu bölgeyi %15 oranı ile Maslak bölgesi takip etmektedir.

Kira Rakamları ve Boşluk Oranları
Ofis kiralarında TL bazında yaşanan artış 2019 yılı ilk yarı itibariyle de devam etmektedir. 2019 yılı ilk yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı binaların ortalama kirası 106TL/m²/ay olarak gerçekleşmiştir. 2018 yılı ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında Türk Lirası cinsinden kiralar %6 oranında, ABD Doları cinsinden kiralar ise %2 oranında artmıştır.

2019 yılının ilk yarısında İstanbul Batı bölgesinde A sınıfı ortalama kira rakamları TL bazında değişmezken; ortalama kira rakamının en fazla arttığı bölgeler %12 oranı ile Maslak ve Kağıthane/Cendere olmuştur.

A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı İstanbul genelinde 2019 yılının ilk yarısında 2018 yılı ikinci yarısına göre düşüş göstererek %33,42 olarak gerçekleşmiştir.

Boşluğun en fazla azaldığı bölge Kozyatağı/Ataşehir iken, boşluğun tek sabit kaldığı bölge Istanbul Batı bölgesidir.

Getiri Oranı
2017 yılsonunda %7,5 seviyesine ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da %8 seviyesine yükselen ofis getiri oranları, 2019 ikinci çeyreği itibariyle bu seviyelerde seyretmektedir.

Sonuç ve Tahmin
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 549.262m² ofis alanı bulunmaktadır. Stoka eklenecek bu ofis alanın %55’i Kozyatağı/Ataşehir, %28’i MİA, %15’i Maslak ve %2’si Kağıthane/Cendere bölgelerinde bulunmaktadır. 2019 yılı sonunda İstanbul ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin TL bazında ortalama kira rakamlarının artacağını ve boşluk oranlarındaki azalmanın devam edeceğini düşünüyoruz. A sınıfı ofislerin getiri oranlarının kısa vadede sabit kalacağını tahmin ediyoruz.

İSTANBUL OFİS HARİTASI

İSTANBUL ENDÜSTRİYEL PİYASASI

Endüstriyel Bölgeler Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası’nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası’nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.

İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %51‘i kiralanabilir alandan oluşmaktadır. Toplam 3.905.332m² büyüklüğündeki kiralanabilir endüstriyel alan stokunun boşluk oranı %12’dir.

2018 yılı ikinci yarısına göre, Dudullu, Silivri, Esenyurt-Kıraç, Dilovası, Çerkezköy ve Çorlu bölgelerinde boşluk oranlarında değişim olmazken, Tuzla ve Gebze bölgelerinde az miktarda artış görülmüştür. Boşluk artışlarının temel sebebi yapılan yeni tesisler dolayısıyla bölgelerdeki artan arza karşı stok erimesinin sınırlı kalmasıdır. Bir önceki yılın aynı dönemine göre Dudullu bölgesinde ortalama tesis kira rakamlarında yapılan son kiralama işlemleriyle beraber artış görülürken diğer tüm bölgelerde sınırlı artış ve azalışlar gözlenmiştir.

2019 yılı sonunda lojistik ve endüstriyel tesis kiralarının TL bazında ortalama kira rakamlarının artacağını düşünüyoruz.

Lojistik ve endüstriyel tesislerdeki getiri oranları %9,5 seviyelerinde seyretmektedir ve kısa vadede bu seviyelerde kalacağını tahmin ediyoruz.

İstanbul'da 2021'in sonuna kadar 11 yeni AVM açılacak!

Konut fiyatları 2019 ilk yarısında yüzde 2,7 arttı!