İstanbul'da riskli yapıları belediye satabilecek!

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve Kanunun Uygulanma Yönetmeliği’nde yer alan Riski Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Alan Yapı kavramları hukukumuzda oldukça yeni olan ve hali hazırda henüz süreklilik kazanabilmiş uygulamalara sahip değildir.

Ülkemizde mevcut yapıların Riskli Yapı ilan ettirilip, yıkılarak, yeniden yapılması uygulaması yani; daha çok müteahhit firmalar ile maliklerin anlaşmasına dayanan ve parsel bazında uygulamalar yapılan Riskli Yapı yolu tercih edilmektedir. 

Hiç şüphe yok ki Riskli Yapı uygulamalarının tercih edilmesinde tarafların anlaşabilmeleri halinde pratik olarak uygulama kararlarının alınabilmesi ve söz konusu riskli yapının 18/24 ay süre gibi kısa bir zaman dilimi içerisinde tamamen yenilenebilmesi çok büyük bir etkendir.

Her ne kadar riskli yapı uygulamaları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3’ünün onayı ile sorunsuz bir şekilde ilerleyebileceği öngörülse de uygulama sürecinde birçok problem ile karşılaşılmakta olup riskli yapılara ilişkin uygulama süreci çok farklı sebeplerle tıkanmaktadır.

Bahsedilen bu tıkanıklıklar hiç şüphe yok ki;
Karşılaşılan sorunlara bulunan çözüm yollarının çeşitlenmesi ile,
Süreci uzatmak isteyen muhalif malik fiillerinin önünü kesecek yasal düzenlemeler ile,
Kanundaki zayıf/belirsiz noktaların giderilmesi ile,
Uygulamalarda sıkça karşılaşılan problemler karşısında Bakanlık tarafından yayınlanacak güncel görüş yazıları ile ve, 
Konu hakkında içtihatların birikmesi ve süreklilik arz etmesi ile,
Daha da pratik bir şekilde giderilebilecek ve Kanunun amaçladığı can ve mal kaybının önlemesiyle riskli yapıların modern tekniğe uygun olarak yenilenmesi tam anlamıyla sağlanabilecektir.
Bu çerçevede Bakanlık Riskli Yapılara ilişkin olarak sürdürülen uygulama sürecini kısaltmak ve bu sürece hız kazandırmak adına; hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının (muhalif kalan maliklerin), anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılmasına ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesi konusunda, Bakanlık makamının 08/01/2018 tarihli 4840 sayılı OLUR’ u ile 01/02/2018 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, İSTANBULDAKİ BÜTÜN İLÇE BELEDİYELERİNE YETKİ DEVRİ YAPMIŞTIR. 

İstanbul ili ile sınırlı kalmak üzere, riskli yapı olarak tespit edilmiş olan yapılarda hisseleri oranında 2/3 çoğunluk ile alınan karara katılmayan yani muhalif olarak kalan maliklerin arsa paylarının satış işlemleri, 01/02/2018 tarihinden itibaren ilgili taşınmazın bulunduğu İSTANBULDAKİ İLÇE BELEDİYESİNCE YAPICAKTIR.
Bu itibarla 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak satış işlemleri için 01/02/2018 tarihini milat kabul edersek;
1- 01/02/2018 tarihinden önce; İstanbul Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne/Alt Yapı Ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne yine aynı kurum olan İstanbul Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü/ Alt Yapı Ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü tarafından sonuçlandırılması,
2- 01/02/2018 tarihinden itibaren (bu tarih de dahil olmak üzere); yapılacak müracaatların ise ilgili taşınmazın bulunduğu ilçe belediyelerine yapılması ve artık bu işlemlerin ilgili ilçe belediyelerince yürütülmesi, gerekmektedir. 
Diğer yandan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün Riskli Yapılarda Satış Yetkisi Devri konulu yazısında 6306 sayılı Kanunun 6ncı maddesinin birinci fıkrası ile bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. ve 15/A maddeleri hükümlerine göre yapılacak açık arttırma usulü ile satış işlemlerinde dikkat edilmesi gereken hususlara yer verilmiştir. 
Şöyle ki; 
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere taşınmazın bulunduğu ilgili ilçe belediyesinde Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil edilmesi ve satış sürecinde ve sonrasında uygulamada problemlerle karşılaşılamaması için 01/02/2018 tarihinden önce söz konusu komisyonların teşkil edilmesi gerekliliği tüm ilçe belediyelerine bildirilmiştir.

Son olarak Bakanlığın uygulamada karşılaşılan zaman kaybı, kurumlar arası yazışmaların gecikmesi, kurumlar arası yapılan işlemlerin en baştan kontrol edilmesi ve Bakanlıkta yapılmak istenen ilgili muhalif malikin arsa payının satışı için hazırlanan dosyanın sil baştan tek tek incelenmesi uzayan bu süreci bir nebze de olsa zaman ve mekan açısından rahatlatacaktır.

UYGULAMADA MÜTEAHHİTLERİ/MALİKLERİ BEKLEYEN SORUNLAR NELERDİR?

Yukarıda bahsedilen Riskli Yapılarda satış yetkisine ilişkin Bakanlık tarafından İlçe Belediyelerinde teşkil edilmesi istenen Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonunun henüz oluşturulmamış olması, satış için ilgili İlçe Belediyelerine sunulacak olan satış dosyasının gerek 6306 sayılı Kanuna Ve Yönetmeliği’ne gerekse de ilgili diğer mevzuata (Tebligat kanunu vb…) uygun olup olmadığının incelenmesi hususunda İlçe Belediyeleri bünyesinde görev alan ve kentsel dönüşüm hukukunda uzman hukukçu sayısının az olması yine İlçe Belediyelerin çoğunda satış birimlerinin dahi ayrı bir birim olarak henüz oluşturulmamış olması bu değişiklikle; yüklenici taraf olan Müteahhitlerin ve hak sahiplerinin karşılaşabileceği en temel problemler olarak gözükmektedir.