İstanbul’un imar planı kökten değişiyor!

İmar sorunlarını çözecek İstanbul İmar Yönetmeliği geçtiğimiz günlerde Resmi Gazete’de yayınlandı. Posta gazetesinde yer alan habere göre, yeni yönetmeliğe göre; eğer kentsel dönüşümde taraflar anlaşamazsa belediye duruma el koyacak. Bitişik nizam bina yapmak ise kolaylaştı. Kat yüksekliği 12 metre, yatak odası 8 metrekare olacak. Binalar Bodrum’daki gibi tek bir renk olabilecek.

BİTİŞİK NİZAM YAPI KOLAYLAŞTIRILDI

Yeni parsel yapılaşmasına ilişkin esaslarda da bazı değişiklikler getirildi:

- Her iki yanında yapılaşmış olması veya bir tarafında yol diğer tarafındaki parselde yapılaşma oluşması kaydıyla bir parsel yapılaşmada asgari parsel büyüklüğüne ulaşamıyor olsa bile bu yönetmeliğe göre yapı yapılmasına da izin verilecek.

- Durumu yukarıdaki duruma uymadığı halde ölçüleri bu yönetmelikte belirtilen miktarlardan az olmakla birlikte, asgari piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile bina cephesi bitişik nizamda 4.00 metre, ayrık nizamda 6.00 metreden az olmamak kaydıyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da izin verilebilecek. 

Yine durumu yukarıdaki duruma uymayan parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel düzenleninceye kadar yönetmelikte belirtilen asgari piyes ölçülerini sağlamak koşuluyla en fazla Y= 6.50 metre irtifada yapı yapılmasına da izin verilecek.

- Balta ifraz niteliğinde oluşmuş ve parsele 3 metreden az olmamak şartı ile mahreç sağlayan parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına plan şartlarında yapılanma izni verilecek.

ARKA KOMŞU İLE MESAFE 1 METREYE İNDİ

- Bahçe mesafesine göre bina derinliğinin 7 metreden az kaldığı parsellerde, arka bahçe herhangi bir noktada 2 metreden ve iki bina arasındaki arka bahçe mesafeleri toplamı 4 metreden az kalmamak şartıyla bina derinliği 7 metreye kadar artırılmasında ilgili idare yetkili kılındı ve uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa bina derinliğinin 7 metreden az çıkmasının ruhsat düzenlemesine engel olmadığı bildirildi.

- Bitişik nizam yapılaşmada sıkıntı doğuran, konu komşu sınırına yaklaşma mesafesi planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde 2 metreyken İstanbul İmar Yönetmeliği’nde ise 1 metreye düşürüldü.

 EMSAL DIŞI ALANLAR

- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde belirlene yüzde 30 emsal dışı alan tanımı İstanbul İmar Yönetmeliği’nde net olarak belirlendi. Bu noktada; 

a) Emsal ve yüzde 30 hesabına dahil olmayan alanlar, b) Bodrum kata yapıldığı takdirde emsal ve yüzde 30 hesabına dahil olmayan alanlar, c) yüzde 30 hesabı dahilinde olan ancak emsal harici alanlar olarak üçe ayrıldı.

- Yine bu yüzde 30 emsal dışı alan tanımına ilk defa güneş panellerinin temelleri dışındaki kısımlarının yüzde 30 hesabına dahil olan ancak emsal dışı alanlar içerisine girdiği belirtildi. 

Mimari projede belirtilen özel kullanım alanları da yine yüzde 30 hesabına dahil edilen emsal dışı alan olarak konuldu. 

DÖNÜŞÜMDE ANLAŞMA ŞARTI

İfraz ve tevhid maddesinde önemli değişiklikler getirildi. Tevhid ve ifraz nedeniyle yapılaşma sorunlu yerlerde maliklerin muvafakati için 3 aylık süre öngörülmüş ve süre sonunda anlaşma sağlanamazsa idarenin resen tevhid ve ifraz yapmaya yetkili olması kuralı da getirilmişti. Bu özellikle ifraz ve tevhid yoluyla oluşan küçük parsellerin büyük parsellere kurduğu tahakkümü engelledi. İstanbul İmar Yönetmeliği bu maddeyi de aynen korudu. Eski hali ile farklı kullanım alanları asla birbirleri ile tevhid edilemiyordu. Yeni yönetmelikle, zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebiliyor. Buna göre konut alanlı bir parselle girişi ticaret üstü konut olan bir parsel tevhidi de yapılabilecek. 

MAHALLELER TEK RENK OLACAK

KAT YÜKSELİĞİ: Yol genişliği 35 metre ve 50 metre arasında kalan yerlerde 14 olan kat yüksekliği 12 kata düşürüldü. 50 metreden büyük yerlerde ise 12 kattan daha fazla kat yapılabilecek. Kat yüksekliği için Kültür Varlıkları Koruma Kurulu’ndan da izin alınacak. 

CEPHE RENGİ: Bodrum örneğinde olduğu gibi İstanbul’da ilçe belediyeleri meclis kararı ile artık bir örnek yapılaşma, dış cephe ve çatı rengi belirleyebilecek ve vatandaşlar da buna uymak zorunda olacak. Eski binalar da buna uyacak. 

OTOPARK: Meydan, kavşak, yol ve spor alanı gibi kamuya açık alanların zemin altı tamamen otopark olacak.

YATAK ODASI: Yatak odası büyüklüğü 9 metrekareden 8 metrekareye düştü. Hol genişliği 1.20’den 1.10 metreye düştü.

ASANSÖR: 3 katlı ve daha yüksek yapılar da asansörlü olacak. Asansör kazalarına karşı Asansör Tescil Belgesi de alınacak. 

6 METREKAREDEN UFAK İŞ YERİ OLAMAZ

İşyerleri için getirilen zorunlu ölçüler şu şekilde oldu:

Dükkân ve büroların dar kenarı 2 metreden az olmamak üzere alanı 6 metrekareden az olmayacak, alanı 20 metrekareden büyük dükkânlarda en az bir adet tuvalet ve lavabo yeri bulunması da zorunlu olacak. 

Alanı 500 metrekareden daha büyük dükkânlarda yeterli sayıda olmak üzere bay ve bayanlar için ayrı ayrı en az birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile özürlüler için de en az bir adet tuvalet yeri ayrılacak.

2 veya daha fazla bağımsız bürosu olan ve normal kat alanı 300 metrekareyi geçen büro katları için bay ve bayan ayrı olmak üzere birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile engelliler için tuvalet ayrılması da şart olacak.

SIKINTILAR AŞILDI ŞARTLAR ESNETİLDİ

Ali Güvenç Kiraz

Gayrimenkul Hukuku Der. Bşk. 

“İstanbul İmar Yönetmeliği bundan sonra belki de 20-30 yıl boyunca bu mega kentin yapılaşmasında dikkat edilecek tüm kriterleri içeriyor. Genel olarak baktığımızda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin %80 oranında aynen korunduğunu ve bu yönetmelikte düzenlendiğini görüyoruz. Ancak özellikle sayısal alanlarda ciddi değişiklikler olmuş. Bitişik nizam ve blok yapılarla ilgili ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin getirdiği sıkıntılar aşılmış. İstanbul’un özellikle bitişik nizam yapılaşan Beşiktaş, Üsküdar, Şişli gibi bölgelerinde bir önceki temel yönetmeliğin getirdiği çekme mesafeleri, cephe genişliği gibi bir takım şartlar esnetilmiş.” 

İSKELE ŞARTI

SÜS HAVUZU: Süs havuzlarının derinliği 50 cm'yi geçmeyecek. 

İSKELE: Basit tamilat ve tadilatlarda iskele kurulması gerekiyorsa da İskele İzin Belgesi alınması zorunlu olacak.

KOT: Kot verilirken binanın yola mesafesine bakılacak ve mesafe, bina köşe noktalarına göre farklılık gösterirse binanın yola en yakın noktası esas alınacak. Binanın yola bakan cephesi ile yola kadar olan kısmında tabii zemin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin asla altına da düşürülemeyecek. 

KAT TERASI: Bir alttaki kata göre geri çekilerek yapılan katın önünde kalan son kat çatı terası da yeni yönetmeliğe girdi. 

YEŞİL ÇATI: Yeşil Çatı tanımı da ilk kez yönetmeliğe girdi. Çatıya çim serilip, çiçek de dikilebilecek.

MÜŞTEMİLAT: Zeminden su çıkması ya da sert kaya olması haricinde bina dışında müştemilat yapılamayacak.

RİSKLİ YAPI, TADİLAT: Riskli yapı tespiti yapılmış, riskli alan kapsamına alınmış, inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapıların ruhsat işlemleri ve ayrıca tadilat ruhsatı başvuruları, talep edilmesi halinde de eski yönetmeliğe göre yapılacak.