İşte İstanbul'un gayrimenkulde gelişim gösteren bölgeleri!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'den Lisanslı-Kıdemli Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu'nun yapmış olduğu İstanbul Avrupa ve Anadolu Yakasında Gelişim Gösteren Bölgeler araştırması şu şekilde...

Son 10 yılda Istanbul, gayrimenkul piyasası ciddi anlamda yapılan kamu yatırımları ile hızlı bir gelişim göstermeye başlanmıştır.. Ulaşım bağlantılarının artırılması, yeni bölgelerin yaşam alanlarına açılması, kentse dönüşüm projelerinin hayat geçirilimesi, 3. Havalimanı projesi, Marmaray, Kuzey Marmara Otoyolu projesi ve Sahil Park alanlarının düzenlenmesi ile birlikte talebin ve buna paralel olarak gayrimenkul yatırımlarının arttığı gözlemlenmiştir. Son yıllarda, raylı sistem yatırımları ile trafik ve ulaşım sorununu çözmek anlamında ciddi yatırımlar yapılmaktadır. 

Bu projelerin yapılması ile özellikle gayrimenkul fiyatlarında artışlar yaşandığı görülmüştür. Yaklaşık  1.5 sene önce faaliyete geçen Marmaray’la birlikte etkilenme bölgelerindeki fiyat artışları belirli bölgelerde iki katına kadar çıkabilmektedir.

Avrupa Yakası’nda Gelişim Gösteren Bölgeler

Avrupa yakasındaki gelişim gösteren bölgelerden bazılarını nceleyecek olursak, öne çıkan bölgelerin Zekeriyaköy-Uskumruköy, Kağıthane, Seyrantepe, Arnavutköy, Ataköy, Zeytinburnu, Karaköy, Başkşehir-Ispartakule, Kayabaşı, Güneşli-Basın Ekspres, Şişli-Bomonti   gibi bölgeler  olduğu söylenebilir.

Zekariyaköy-Uskumruköy

Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, ulaşım yatırımlarının artmasıyla yatırımcıların daha çok dikkatini çeken bir bölge olmuştur. Bölgeye erişimde tek ana arter olan sahil yolunun trafik yükünden kurtaran Çayırbaşı Tüneli'nin de kullanıma açılması, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'da tercih edilen en önemli bölgelerden olan Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesinin popülaritesini daha da arttırmıştır. Bu bölgede özellikle villa tipi konut projelerine yatırımın yoğunlukta olduğu söylenebilir.

Kağıthane

Cendere Vadisi projesinin planlama çalışmalarının hız kazanması, dönüşüm projesi kapsamında ilçeye yeni bir sosyo-kültürel kimlik kazandırılmasının hedeflenmesi, Piyalepaşa Tüneli’nin 2010 yılında faaliyete geçmesi ve bölgeye ulaşım alternatiflerinin çeşitlik kazanması ile Kağıthane bölgesindeki gayrimenkul yatırımları da artış göstermiştir. Kağıthane bölgesinin en büyük avantajı, mevcutta belirli bir doluluk ve doygunluk düzeyine ulaşmış olan Levent Büyükdere Caddesi merkezi iş alanı aksına alternatif bir bölge olarak gelişim göstermesidir. Bunun en büyük yansımasını, bölgedeki ofis projesi yatırımlarının hızlanmasında görebiliriz. Bu projelerden bazıları; Nef 03, Nef 11, Premier Kampüs Ofis gibi projeler olup, bölgedeki yeni projelerdeki ofislerin metrekare bazında satış ve kira rakamlarının Büyükdere aksına kıyasla daha uygun olduğu belirtilebilir. Bölgedeki fiyat ortalamasına bakıldığında ofisler için satış rakamlarının 3.500-4.000 USD/m² aralığında seyrettiği, kira rakamlarının ise 20-22  USD/m² mertebelerinde olduğu söylenebilir.

Ege Yapı’nın Kağıthane Cendere Vadisi’nde hayata geçireceği; konut, ticaret, ofis gibi  karma fonksiyonlardan oluşacak olan proje de bölgedeki önemli yatırımlardan biridir. 

Yaklaşık 215.000 m²’lik alanda uygulanacak yenileme projesinin hayata geçirilmesi, bölgede halen varlığını sürdüren atölye ve fabrikaların  yaratmış olduğu çevre kirliliğinin çözümlenmesi ile Kağıthane ilçesinin kimliğinin gelecekteki yıllarda çok daha değişeceği rahatlıkla söylenebilir.

Seyrantepe

Seyrantepe bölgesi de son yıllarda önemli gayrimenkul yatırımları açısından önem kazanmış bir bölgedir. Bölgenin TEM Otoyolu’na ve Maslak-Ayazağa aksına yakın olması en büyük avantajlarından biridir. Yenikapı- Hacıosman metro hattının da  bölgeye bağlanması ile bölgeye ulaşım alternatifleri çeşitlenmiştir.

Bölgede son yıllardaki önemli yatırımlardan birisi Türk Telekom Arena binasıdır. 52.000 kişilik kapasiteye sahip stadyumun, ev sahipliği yaptığı futbol maçlarının yanısıra, düzenlenen konser ve organizasyonların da bölgeye hareket getirdiği gözlenmektedir. 

Eroğlu Yapı’nın 2010 yılı sonunda Emlak GYO’dan satın adığı arsa üzerinde geliştirilen ve AVM, otel, rezidans ve ofis gibi karma kullanımlar içeren Skyland projesi, Artaş Grup, Aydınlı Grup ve Invest İnşaat  tarafından, Evyap ’ın Maslak Ayazağa’daki arazisi üzerinde geliştirilen ve karma fonksiyonlardan oluşan Vadi İstanbul prjoesi, Nurol Gayrimenkul’ün Seyrantepe Stadı’nın arkasında konumlu parselde geliştirdiği, tek bloktan ve 50 kattan oluşacak olan Nurol Life projesi, Tahincioğlu Gayrimenkul tarafından geliştirilen ve inşaat çalışmaları devam eden Nidapark Seyrantepe konut projesi gibi projeler bölgedeki önemli yatırımlardan bazılarıdır.

Bölgedeki projelerde, konut fiyatlarının yaklaşık ortalama 3.000-4.500 USD/m², ofis fiyatlarının ise ortalama 3.500 -4.500 USD/m² aralğında seyrettiği belirtilebilir.

Bölgedeki bir diğer önemli yatırım, 600 yatak kapsasiteli Şişli Etfal Hastanesi inşaatıdır. İnşaatı devam eden tesisin 2015 yılı sonunda tamamlanarak hizmete açılması planlanmakta olup, bu yatırımın bölgeyi sağlık sektörü açısından canlandırması beklenmektedir.

Arnavutköy

Arnavutköy ilçesinin, İstanbul’un son dönemlerdeki en büyük projelerinin kesiştiği noktalardan olduğu söylenebilir. 3. Havalimanı, yerleşimin küçük köy yerleşimi tarzını geçmediği bölgede geniş bir alan kaplarken, Kuzey Marmara Otoyolu da ulaşımı kolaylaştıması açısından umut taşıyan ve güzergahı üzerinde bulunan bölgelerdeki fiyatları oldukça yükselten bir projedir. 

Bunların yanında, Kanal İstanbul projesi bölgenin yapısını ve gelişimini tamamen etkilemesi beklenen bir proje olarak dikkat çekmektedir. Bahçeşehir bölgesinden başlayıp Karadeniz’e kadar uzanan bölgeyi değiştirip geliştirmesi beklenen projelerin, bölgede oldukça büyük bir beklenti yarattığı görülmektedir. Özellikle inşaatına başlanan 3. Havalimanı yakın çevresindeki köylerdeki tarlalara olan talebin çok yüksek bir ivme ile arttığı ve projeler açıklanmadan  tarla birim fiyatı 30 – 50 TL/m2 seviyelerinde olan bölgelerde bugün 300 – 350 TL/m2 birim fiyatlara satışların gerçekleştiği bilinmektedir.

Ataköy

İstanbul’un Avrupa yakasındaki önemli merkezlerinden olan Bakırköy özellikle Zeytinburnu ve Bakırköy-Ataköy sahil şeridinde yıllardır atıl duran arazilere farklı konseptlerde  lüks projeler geliştirilmektedir. Bölgeye yapılan lüks projeler nedeniyle bölgenin hızla değer kazandığı görülmektedir. Zeytinburnu, Kazlıçeşme ve Veliefendi bölgelerindeki rezidans tarzındaki deniz manzaralı projeler fiyatlarından dolayı üst gelir grubundan talep görmektedir. Şu anda inşaat halinde olan Yalı Ataköy ve geliştirilmesi planlanan Blumar Ataköy projesi Ataköy Marina’nın hemen yanında yer almaktadır. Daha iç kısımlarda nispeten mütevazi sayılabilecek daha orta ölçekli projeler ilçeye büyük katkı sağlamıştır. Bu projelerden bazıları Dareyn Bakırköy, Referans Bakırköy, Vita Park Evleri ve Nef Ataköy 22’dir. Ayrıca eski Sümerbank arazisi üzerinde Doğa Mimarlık tarafından geliştirilmekte olan Pruva 34 Projesi bölgedeki yeni projelerdendir.

Zeytinburnu:

Avrupa yakasında, Marmaray projesinin ilk etki alanlarından biri olan Zeytinburnu ilçesinde özellikle konut fiyatlarında bir değişim olduğu belirtilebilir. Kentsel dönüşüm ile birlikte Marmaray bağlantısının ilçeye ulaşması ve yaklaşık 500.000 m2 alan üzerine kurulması planlanan kent parkı projesi ile birlikte Zeytinburnu’na olan talep artmış ve fiyatlarda 2013 aynı dönemine göre yer yer %20’e yakın artışların yaşanmasına neden olmuştur. Önümüzdeki yıllarda uzun zamandır proje aşamasında bekleyen Kazlıçeşme’deki Seaport projesinin hayata geçirilmesi ile birlikte ulaşım alternatifleri de düşünüldüğünde ilçeye katkısı çok büyük olacaktır.

Zeytinburnu bölgesindeki yeni ve nitelikli projelerdeki konut birim satış bedellerinin 4.500-7.000 TL/m2 aralığında olduğu, sahildeki lüks konut projelerinde ise, İstanbul ortalamasının üzerinde, yaklaşık 12.000 TL/m2 civarında seyrettiği belirtilebilir.

Karaköy

Denize yakınlığı, tarihi binaları ve ulaşım olanaklarıyla şehrin en merkezi noktalarından biri olmasına rağmen uzun  bir süre büyük yatırımcıların ilgisini çekemeyen Karaköy’de küçük yap-satçılarla başlayan emlak hareketleri giderek büyük yatırımcıların radarına girmeye başlamıştır.

Söz konusu bölge, İstanbul’un en önemli ve en eski yerleşkelerden biridir. Bölgenin eğlence ve kültürel aktivitelerin yoğunlaştığı bir merkeze yürüme mesafesinde olması, erişilebilirliğinin yüksek olması, Tarihi Yarımada ve Boğaz’a yakınlığı gibi faktörler dolayısıyla yerli ve yabancı turistler tarafından konaklama amaçlı olarak tercih edilmektedir. Bölgede mevcut durumda çok sayıda boş bina ve ticarethaneler yer almakta olup, söz konusu durum özellikle akşam mesai saatleri dışında bölgenin canlılığını yitirmesine sebep olmaktadır. Ancak son dönemde bölgenin bu çehresinin yavaş yavaş değişim göstermeye başladığı görülmektedir. Mevcut durumda bölgede çok sayıda otel projesinin geliştirilmesi planlanmakta olup, Salıpazarı Kruvaziyer projesinin de geliştirilmesi ile beraber bölgede önemli bir turizm potansiyelinin oluşması beklenilmektedir.

2013 yılında hızlı bir şekilde başlayan otel yatırımları, 2014 yılında da devam etmiş ve etkilerinin yoğunlukla Karaköy, Kabataş, Galata, Beyoğlu bölgelerinde olduğu görülmüştür.

Son dönemde alınan ruhsatlar dikkate alındığında, inşaatların tamamlanması ile tahmini yaklaşık 2.000 oda kapasiteli yeni konaklama tesisleri yer alacaktır. Beyoğlu Belediyesi’nden alınan bilgilere göre; aralarında Galata ve Kasımpaşa Mevlevihanesi, Turabi Baba Kütüphanesi ve Karaköy Voyvoda Karakolu gibi yapıların bulunduğu yaklaşık 5.000 yapı yenilenmiştir.

Bölgede bina bazında satış fiyatları önceki yıllarda ortalama m2  birim fiyatlar ortalama yaklaşık 4.000- 5.000 TL/m2 iken, son bir yılda Salıpazarı Kruvaziyer projesi ve bölgedeki otel gelişimi ile birlikte m2 birim fiyatlar ortalama yaklaşık  7.000-9.000 TL/m2’ye kadar yükselmiştir.  

Başakşehir-Ispartakule

Önceleri daha çok sanayi tesislerinin yer seçtiği Başakşehir-İkiteli bölgesi, yapılan nitelikli konut projeleri ve Atatürk Olimpiyat stadı gibi kamu yatırımlarıın ardından hastane projesiyle de gelişim gösteren bölgelerden olmaya devam etmektedir.  Bölgeye metro bağlantısının da entegre edilmiş olması, aynı zamanda Avrupa'nın en büyük şehir hastanesi olan Başakşehir Şehir Hastanesi projesine de bu hattın uzatılacak olması bölge gelişimini etkileyecektir.

2014 yılında Hira İnşaat, Oyak İnşaat, Makro İnşaat, Akyapı, Bio City Development gibi projelerin satışa çıktığı Başakşehir'de konut birim satış fiyatları 1.350- 2.000 USD/m² aralığında değişmektedir.

2005 yılından itibaren TOKİ ve Emlak Konut GYO hasılat paylaşımı yolu ile gelişen bölge Kuzey Marmara Otoyolu, Başakşehir geçişi-Ispartakule bağlantısının da güzergâhı olması sebebiyle hareketli günler yaşamaktadır. Bölgede arsa stoğunun fazla olması, imar koşulları ve jeolojik yapının uygun olması dolayısıyla; “modern konut” olarak tanımlanan, güvenlikli siteler şeklinde gelişim hızla devam etmektedir. Bölgeye olan talebin, ulaşım bağlantılarının da etkisi ile 2015 yılında hareketliliğini devam ettirmesi beklenmektedir. 

Kayabaşı

3. Havalimanı ile gelişime hız katan Kayabaşı bölgesi Başakşehir ilçesi’nin de en hızlı gelişen bölgesi haline gelmiştir. Bölgedeki markalı konut projelerinde satış fiyatlarının  3.500-4.500 TL/m2 aralığına ulaştığı, geçen yıla göre yaklaşık %10-%15’lik bir artışın oldugu görülmektedir.

3. Havalimanı, İstanbul'da Karadeniz'in Avrupa yakasındaki; Yeniköy ile Akpınar köyleri arasındaki alana yıllık 150.000.000 yolcu kapasiteli birbirinden bağımsız 6 pisti olacak şekilde yapılacak havalimanı olarak projelendirilmiştir. Tüm bölümleri açıldığında dünyanın en büyük havalimanlarından biri olacaktır. İhaleyi 3 Mayıs 2013'de Cengiz-Kolin-Limak-Kalyon-Mapa OGG (Ortak Girişim Grubu) kazanmıştır. Havalimanının yerleşimi kısmen 2014 tarihinde yapılacak olup, tamamının 2018 yılında bitirilmesi planlanmaktadır.

3. Havalimanı projesi inşaat ve işletim aşamalarında kullanılması planlanan yollardan D-010 Hasdal – Kemerburgaz Karayolu, Kayaşehir merkezine yakın konumlu akstır. İşletme aşamasında, söz konusu yolun mevcut taşıt hacminin % 120 oranında artarak, 93.511 taşıt/gün olacağı tahmin edilmektedir.

Havalimanları, içinde bulundukları toplumun sosyal ve ekonomik açıdan gelişiminde önemli rol oynamaktadır. Öncelikle havalimanı çevresinde havza sınırlarının izin verdiği uygun bölgelerde sanayileşmenin gelişmesi, enerji kaynaklarının tüketiminde artış yaşanması, yerleşim alanlarının büyümesi ve nüfusta artış beklenmektedir. Havacılık, hava meydanları, havayolları ve hizmetler (4H) birlikte gelişen unsurlardır. Bu açıdan bakıldığında, havalimanları çevresinde otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane, eğlence, teknokent, üniversite, üretim fonksiyonlarının bölgeye çekilmesine kaçınılmaz olarak bakılmaktadır. 

3. Havalimanı ve 3. Köprü yoluna yakınlığı göz önünde bulundurulduğunda Kayabaşı bölgesinin, öngörülen uçuş hacmi ile birlikte insan trafiği açısından yoğun bir transfer merkezi olacak havalimanının, beraberinde belirli bir istihdam ve yerleşimi bölgeye çekeceği düşünülmektedir. 

Ayrıca Kayaşehir bölgesinde planlanan Sağlık Kampüsü ve Bio İstanbul projesi oldukça büyük kapasiteli bir proje olup, yakın çevresinin sağlık tesisi ihtiyacını fazlasıyla karşılayacak niteliğe sahip olacaktır.

Yatırımların 3. Havalimanı bölgesinde artacağı ve buna paralel olarak Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçtiği bölgelerde (Riva, Çekmeköy, Tuzla ve Kurtköy-Ömerli tarafları ile Avrupa yakasında Çatalca- Arnavutköy-Bahçeşehir aksında) yoğunlaşacağı söylenebilir.

Ayrıca ulaşım bağlantılarının artması ve 2B arazilerinin yeniden düzenlemesinin etikleri ile Göktürk-Kemerburgaz ve Zekeriyaköy bölgelerinin de yerli ve yabancı yatırımlar tarafından tercih edildiği, bölgedeki talep artışlarından ve fiyat yükselişlerinden de analiz edilmektedir.

İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan ulaşım sorununun çözülmeye başladığı ve alternatif ulaşım yöntemleri ile gelişmeye başlayan ilçelerde yatırımların artacağı ve talebinde geçmiş dönemlere göre benzer şehirlerde de yaşandığı gibi yükseleceği bilinmektedir.

Güneşli-Basın Ekspres

Atatürk Havalimanı’nı TEM Otoyolu’na bağlayan aks olan Basın Ekspres Yolu’nun çevresi, son yıllarda hızla değişmektedir. “Prestij Yolu” olarak da anılmaya başlayan yol boyunca pek çok yeni proje, önemli markaların adı altında hayata geçirilmeye başlamıştır. Bölgenin gelişmesindeki en önemli nedenlerden biri konumudur. Atatürk Havalimanı’na oldukça yakın bulunan aks üzerindeki imar durumunun da değişmesiyle, eskiden imalat ve satış mağazalarından oluşan bölge, bugünlerde bir MİA alanına dönüşme yoluna girmiştir. Yoğunluklu olarak “Prestj + Hizmet Alanı” imarına sahip olan bölge geniş imar haklarına sahip olup; otel, residence, AVM, medyaya yönelik tesisler gibi nitelikli ve kompleks yapıların inşa edilebileceği alanlar haline gelmiştir. Bu dönüşüm sonucu bölgede çok katlı modern plazalar ve otel projelerinin yanı sıra ofis ve rezidans blokları yükselmeye devam etmektedir. 

Bomonti-Şişli

Bomonti bölgesi yakın zamana kadar İstanbul’un sanayi alanlarından biri iken, zamanla şehir dinamikleri ve gelişimi hızlanmış, İstanbul’un en merkezi noktalarından biri haline gelmiştir. Ünlü tekstil markalarının imalathane, ofis, depo ve fabrika satış mağazaları halen bölgede yer almaktadır. Bölgede yeni ofis binalarını da görmek mümkündür. Dolmabahçe- Bomonti Tüneli’nin faaliyete geçmesiyle beraber Beşiktaş ve Dolmabahçe’ye ulaşım imkanı daha da kolay olmuştur.

Anadolu Yakası’nda Gelişim Gösteren Bölgeler

Anadolu yakasındaki gelişim gösteren bölgelerden bazılarını nceleyecek olursak, öne çıkan bölgelerin Sancaktepe, Kartal, Tuzla, Ataşehir, Beykoz-Riva, Sancaktepe, Fikirtepe gibi bölgeler  olduğu söylenebilir.

Sancaktepe

Üsküdar – Sancaktepe Metro hattı inşaası ile Sancaktepe’de konut fiyatlarında yüksek artışların yaşandığı görülmektedir. Önceki yıllarda 1.500-2.000 TL/m2 olan daire fiyatları günümüzde metro hattının inşası ve markalı konut geliştiricilerinin bölgeye gelmesi ile birlikte 3.000-4.000 TL/m2 birim fiyat aralıkları görülmektedir. Bölgedeki ilk fiyatlamaların İstanbul ortalamasının altında kalıyor olması, aslında gelişen bölgeye yakın ve tam gelişimini istenilen şekilde tamamlamamış olması gibi nedenler ile konut açısından ilk tercih edilen lokasyon olarak tanımlanmamıştır. Daha çok Çekmeköy ve Tepeüstü lokasyonları öncelik kazanırken artık o bölgelerin doyuma ulaşmış olması, fiyatlarının Istanbul ortalamasına yaklaşması ve boş arazi kullanımının kısıtlı olması nedeni ile bu bölgelere olan talepler yerini Sancaktepe hattına yönlendirmiştir. Bölgedeki fiyatların düşük olması nedeni ile de ilk fiyat artışları yüksek oranlarda gerçekleşmiş ve metro hattı ile de ulaşımın destekleniyor olması gibi nedenlerle fiyatlardaki artışın devam edeceği düşünülmektedir. 

Kartal

Kartal ilçesi; son yıllarda, yeni adalet sarayı, 2012 yılında faaliyete geçen Kadıköy-Kartal metro hattı ve planlanan kentsel dönüşüm projesi gibi yeni yatırımlarla büyük bir gelişim göstermiş ve yatırımcıların ilgisini çeken ve talep gösterdiği bir bölge olma özelliği kazanmıştır. Yapılan yatırımlar ilçenin çehresini ve alıcı profilini hızla değiştirmiş olup bölgeye talep de olumlu yönde değişmeye başlamıştır.

Kartal geneli projelere bakıldığında D-100 Karayolu çevresinde yer alan parsellerin ağırlıklı olarak ofis, home ofis olarak tasarlandığı, fakat rezidans projelerinin de bulunduğu görülmektedir. Özellikle Adliye Sarayı’nın faaliyete geçmesi ile birlikte bölgede ofis ve konut talebinin arttığı söylenebilir. Sahil şeridinde boş arsa stoğunun yetersizliği sebebi ile yeni konut projelerinin daha çok D-100 Karayolu üzerine kaydığı görülmektedir.

Bölgeye sahil yolu, D-100  ve minibüs yolu gibi üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi yakın zaman önce faaliyete geçen ve bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan Kadıköy-Kartal metro hattının da ulaşıma yeni bir alternatif sunması, bölgeyi merkeze daha yakın bir konuma getirmiş olup, projelerdeki birim satış fiyatlarını etkileyen ve bölgenin değerini arttıran en önemli faktörlerden biri olmuştur. Özellikle Maltepe-Kartal hattında, D-100 aksı boyunca inşa edilen yeni ofis projelerinin ve hayata geçirilen prestijli konut projelerinin bölgeye gün içinde seyahat eden kişi sayısını arttıracağı düşünüldüğünden ulaşım alternatiflerinin çok olması ve metro hattı gibi altyapı projelerinin yapılmasının bölgedeki gelişimi hızlandırdığı ve talebi olumlu yönde etkilediği de düşünülmektedir.

Konut ve ofis fiyatları açısından yaklaşık olarak bölgedeki fiyatlar ele alındığında ise, prestijli konut projelerindeki birim satış rakamlarının projenin lokasyonu ve sahip olduğu özelliklere bağlı olarak ortalama 2.000-2.500 USD/m2 mertebelerinde değişebildiği, ofislerin birim satış rakamlarının ise yine aynı değişkenlere bağlı olarak ortalama 2.500-3.500 USD/m2 mertebelerinde olduğu söylenebilmektedir.

Tuzla

Tuzla’ya sahil yolu, D-100  ve minibüs yolu gibi üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi yakın zaman önce faaliyete geçen ve bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan  Kadıköy-Kartal metro hattının da bölgeye uzatılması ile bölgeye talep olumlu yönde değişmiştir. 

Kısa vadede mevcut metro hattına Yakacık-Pendik-Kaynarca istasyonlarının eklenmesi planlanmaktadır. Ayrıca kısa zaman önce duyurulan, Pendik içerisinde 15 istasyon kapasiteli metro hattı yapılması gündemdedir.

Bölge’nin Sabiha Gökçen Havaalanı’na yakınlığı, son dönemde sanayi alanlarının desantralize edilip konut ve ofis yoğunluklu gelişen Kartal Bölgesi’ne yakınlığı, Metro Hattının uzatılması, banliyo hattının iyileştirmesi ve Marmaray’a entegre edilmesi, Tuzla Marina Projesi, İş Bankası Teknoloji ve Operasyon Merkezi gibi gelişmeler sebebi ile cazip hale gelmiş ve konut projeleri açısından hareket kazanmıştır. 

Marmaray’a entegre edilecek olan Kartal-Kurtköy-Tuzla-Gebze koridorunda önerilen raylı sistem projesiyle, bölgenin ulaşım entegrasyonu oldukça güçlenecektir.

D-100 Karayolu ile TEM Otoyolu arasında kalan yakın çevredeki sanayi alanlarının da etkisiyle bölgede, mevcuttakinden daha nitelikli konut projelerine duyulacağı düşünülen ihtiyacı karşılamak için marka konut projeleri yapılmaya başlanmış olup, bu sürecin devam edeceği düşünülmektedir. 

Gebze-Halkalı arasında kesintisiz yolculuk imkanı sağlayacak olan, Marmaray projesi kapsamında iyileştirme çalışması devam eden Haydarpaşa-Gebze banliyo hattı, Tuzla Belediyesi’ne oldukça yakın konumlu inşa edilen D-100 Karayolu üzerinde yer alan İş Bankası Teknoloji ve Uygulama Merkezi Projesi gibi projeler bölgenin gelişim sürecini hızlandıran projelerdir. İş Bankası Teknoloji ve Uygulama Merkezi proje alanının bir cephesi D-100, diğer cephesi Hatboyu Caddesi’ne cephelidir. İnşai çalışmaları devam eden teknoloji ve operasyon merkezi projesinde, Türkiye İş Bankası Operasyon Merkezi, bilgi teknolojileri ve veri merkezi, eğitim tesisleri ve stajyerler için konaklama alanı bulunacaktır.

Tuzla Merkez’de konumlu konut fiyatlarının projenin konumuna, büyüklüğüne ve manzara durumuna bağlı olarak değişkenlik göstermekle birlikte genel olarak 2.500 – 3.500 TL/m2 aralığında şekillendiği söylenebilir. D-100 Karayolu kuzeyinde konumlu Aydınlı Mevkii’ne gidildiğinde bu değerlerin bir miktar düştüğü 2.000 – 3.000 TL/m2  bandında seyrettiği görülmüştür.

Tuzla Bölgesi’ne yakın konumlu ve etkilenme bölgesinde kalan Kurtköy, Sabiha Gökçen Havalimanı ve Teknopark gibi yatırımlar sebebiyle yakın ilk olarak gelişim gösteren ve yatırımcıların ilgisini çeken bölgedir. Markalı projelerle birlikte bölgedeki konut yükseklikleri oldukça artmış durumdadır. Kurtköy Bölgesi’nde meydana gelen gelişim sonrasında eskiden sanayi ve lojistik odaklı gelişimin bulunduğu Aydınlı Bölgesi’nde de bir dönüşüm başlamıştır. Özellikle Dumankaya İnşaat tarafından bölgede inşa edilmeye başlanan projelerde Aydınlı Bölgesi de günümüzde konut projeleri için tercih edilen bir lokasyon haline gelmiştir. Tuzla bölgesinde, cadde üzerinde gelişmiş nitelikli perakende sektörü bulunmamaktadır. Tuzla’da ticari hareketliliğin en yüksek olduğu akslardan olan İstasyon Caddesi’nden Belediye istikametine doğru gidildikçe ticari ünitelerin azalmakta ve hareketlilik düşmektedir. Bölgedeki ticari ünitelerin birim satış bedellerinin 3.000 – 4.000 TL/m2 aralığındadır. Bu dükkanların aylık kira bedellerinin 1.000 – 2.300 TL/ay olduğu, birim metrekarede 15 – 20 TL/m2/ay gibi bedellere ulaşmaktadır. 

Ataşehir

Batı Ataşehir, hafriyat çalışmaları süren Finans Merkezi ile gelişimini devam ettirmektedir. Büyük bir kısmı, büyük kamu kurumlarına ait olan, sınırlı miktarda da gayrimenkul geliştiricilerinin sahip oldukları arsaların bulunduğu Finans Merkezi’nin tamamlanma tarihi Bakanlık tarafından 2017 yılı sonu olarak belirtilmiş olsa da, bu tarihin 2019 yılı sonlarına uzayacağı tahmin edilmektedir. Finans Merkezi tamamlandığında, otopark alanları dahil toplam 3.000.000 m2 kapalı alan inşa edilmiş olacağı ve bunun yaklaşık 1.000.000 m2’lik kısmının ofis fonksiyonu şeklinde ortaya çıkacağı açıklanmıştır. Mevcutta Batı Ataşehir olarak anılan bölgede Sarphan Finanspark, Nida Kule Ataşehir ve Metropol İstanbul projelerinin satışlarının sürdüğü bilinmektedir. Bölgede inşası devam eden ve planlanan projeler gözönünde bulundurulduğunda bölgenin yakın zamanda en büyük ihtiyacının güçlü toplu ulaşım projeleri olacağı düşünülmektedir. Ulaşım projeleri anlamında da bölgede üst ölçekte planlanan, başta metro olmak üzere toplu ulaşım projelerinin olduğu bilinmektedir. Finans Merkezi projesinin hayata geçmesi ile birlikte bölgede doygunluğa ulaştığı düşünülen konut ve ofis piyasasında yeniden bir canlanma başlamıştır. Finans Merkezi proje alanı dahilinde kalan arsa alanı kısıtlı olacağı için bu bölgede inşa edilecek projelerin fiyatlarının da Batı Ataşehir’ deki diğer projelere göre görece yüksek olacağı öngörülmektedir.

Beykoz-Riva

3.Köprü ve ilk etapta 120 milyon yolcu kapasiteli olarak düşünülen Arnavutköy-Göktürk-Çatalca yollarının birleştiği kavşakta yer alan 3. Havalimanı projesi gibi küresel ölçekteki kamu yatırımlarının; doğu-batı yönünde lineer şekilde gelişen kenti, kuzey yönüne de geliştireceği aşikardır. Bu noktada hem Havalimanı’na, hem de 3.köprü ve Marmara Otoyolu’na yakın güzergahtaki; Avrupa yakasında, Göktürk ve Zekeriyaköy’ün ardından Çatalca ve Uskumruköy, Anadolu yakasında ise, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe ardından Kurtköy civarında gelişim gösterecek bölgeler olarak  gündeme gelmektedir.

Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçeceği ana güzergah belirlenmiş olup, söz konusu güzergah dahilinde, Anadolu yakasında yer alan ilk otoban çıkışı Beykoz’da, 2. otoban çıkışı ise Riva’da olmak üzere tasarlandığı öğrenilmiştir. Riva bölgesindeki imar planı sorunlarının büyük ölçüde giderilmesi de bölgeye olan talebi hareketlendirmiş, yeni arsa alımları gündeme gelmeye başlamıştır.   

Beykoz ilçesinde yer alan eski sanayi yapıları, yerlerini nitelikli projelere bırakmaktadır. Sümerbank Kundura Fabrikası, Şişecam Fabrikası ve Tekel Fabrikası’nın konumlu olduğu parseller üzerinde, yakın gelecekte, otel, konut ve ticaret alanlarından oluşan projelerin yükselmesi beklenmektedir. Bu dönüşüm ile birlikte, bölge nüfusunun ve bölgede yer alan fonksiyonların sayısının artması öngörülmektedir.

Beykoz’da bir diğer önemli proje Beykoz merkezde yer alan Beykoz Kaymakamlığı ve Beykoz Belediyesi’nin ön kısmında yapılması planlanan marina projesidir. Proje ile ilgili çalışmalar halihazırda devam etmektedir. Projenin inşaatına ne zaman başlanılacağı ve inşaatının ne zaman tamamlanacağı henüz belli değildir. Ayrıca, tesis bünyesinde, ticaret alanları ve bir de otelin yer alması planlanmaktadır.

Bölgede yer alan ve üzerinde işgalciler tarafından inşa edilmiş yapılar bulunan orman vasfını yitirmiş araziler (2-B arazileri) için resmi süreç devam etmektedir. Söz konusu arazilerin yapı sahipleri üzerine tesis edilmesi akabinde, yapılaşmaya açılma ihtimalleri bulunmaktadır. 

Mevcut durumda, bölgede çok sayıda villa ve konut yer almakla birlikte, bölge, Büyükdere-Maslak hattı ve çevresinde çalışan, orta-üst gelir grubuna mensup kişiler tarafından tercih edilmektedir. Ayrıca, bölgede yer alan 2-B arazileri ve eski sanayi alanları, yeni projeler için arsa potansiyeli teşkil etmektedir.

Fikirtepe

Kadıköy ilçe sınırlarında yer alan Fikirtepe bölgesi, yakın geçmişte niteliksiz konutların bulunduğu bir bölge olma özelliği taşırken, bölgenin Fikirtepe Kentsel Dönüşüm bölgesi ilan edilmesi ile birlikte, bölgede alıcı profili hızla değişmiş olup, markalı projeler geliştirilmeye başlanmıştır. 

Onama sınırı alanı için 06.02.2014 tarihinde askıya çıkarılan, 07.03.2014 tarihinde ise askıdan indirilen ve onaylanan plan hükümlerine göre “Konut”, “Ticaret” ve “Ticaret- Konut” olarak belirlenen alanlarda, parsel büyüklüğüne bağlı olarak; 1,80 emsalden 4,00 emsale kadar yapılaşma hakkı verilmektedir.

Bölgeye D-100, metrobüs ve Kadıköy – Kartal Metro hattı gibi üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi, yapımı planlanan füniküler ve tramvay hatları ile birlikte ana akslara ulaşıma yeni bir alternatif sunması, bölgeyi merkezi daha bir konuma getirecek olup, projelerdeki birim satış fiyatlarını etkileyen ve bölgenin değerini arttıran en önemli faktörlerden biri olmuştur. Ayrıca D-100 aksı boyunca inşa edilen yeni ofis projelerinin ve hayata geçirilen prestijli konut projelerinin bölgeye gün içinde seyahat eden kişi sayısını arttıracağı düşünüldüğünden ulaşım alternatiflerinin çok olması ve füniküler ve tramvay hattı gibi ulaşım projelerinin yapılmasının bölgedeki gelişimi hızlandırdığı ve konut talebini olumlu yönde etkileyeceği düşünülmektedir.

Mevcut durumda yakın çevredeki konut projelerine olan ilginin yoğun olduğu ve satışların oldukça hızla gerçekleştiği de önemli bir husustur.

Kentsel dönüşüm kapsamında geliştirilen yeni projelerdeki konutların birim satış fiyatlarının ortalama yaklaşık 5.000-7.000 TL/m² aralığında değiştiği söylenebilir.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Lisanslı-Kıdemli Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu