İşte İstanbul'un ofis bölgeleri!

İstanbul birbiri ardına yükselen lüks konut projeleri ile değil, gözde ofis yatırımları için de en önemli şehir haline geldi. Hız kesmeden yetni yatırımlarla birlikte İstanbul'da dört milyon metrekare ofis stoku bu yıl beş milyon metreye ulaşacak. Basın Ekspres Yolu'ndan Kağıthane'ye kadar yeni ofis bölgeleri de oluşuyor.

İş yaşamındaki değişimler, modern hayatın getirdiği yeniliklerle insanların yaşam tarzları, iş yapış süreçleri ve beklentileri de değişiyor. Ofis tercihinde de her türlü konforun yer aldığı ofislere talep artıyor. Bundan 20 yıl önce iş merkezlerinde ya da apartmanlarda faaliyet gösteren şirketler, artık akıllı ofisler olarak tabir edilen modem, altyapısı iyi kurgulanmış ofisleri tercih ediyorlar. 

Uluslararası şirketlerin de ofis üssü haline gelen İstanbul'da dört milyon metrekareye ulaşan ofis stoku yıl sonunda beş milyon metrekareye ulaşacak. İstanbul'da ofis sayısındaki artışa paralel olarak rekabet de artıyor. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul'de Levent-Maslak hattının ofiste prestij bölgesi olmaya devam ettiğini söylüyor. Uluslararası firmalar ile büyük yerli şirketlerin Levent-Maslak hattını tercih ettiğini belirten Maya, fiyata duyarlı şirketlerin ise Kağıthane, Basın Ekspres Yolu gibi ikincil bölgelere yöneldiklerini vurguluyor. 

TRENDLER DEĞİŞİYOR 

Geçmişte tek tip olan ofisler artık konumlarına, teknik donanımlarına göre çeşitlere ayrılıyor. A sınıfı, B sınıfı, C sınıfı ve Trophy ofis kavramları ile projelerin sınıflandırılmaya başlandığı günümüzde ofis yatırımcıları değişen trendleri takip ederek rekabet ediyorlar. 

Dünyada ve Türkiye'de son yıllarda açık ofislere ilgi artıyor ve bireysel çalışma alanları küçülüyor. Böylece sosyalleşen ofislerde insanlann etkileşimleri artarken, karar alma süreçleri de olumlu etkileniyor. 

Şirketler, bir ofis binasında sadece çalışanlarını toparlamıyor, çalışanlarının aynı ofis alanı içinde etkileşimlerini artırmaya yönelik mimari çözümlere yöneliyor. Şirketler, ofiste sunduğu olanaklar ve mekan kalitesi ile yetenekli çalışanları kendine çekmeye çalışıyor. 

BELİRSİZLİK ETKİSİ 

İstanbul ofis pazarında 2015 yılı oldukça hareketli başlarken, yaklaşık 137 bin metrekare alan kiralanarak bir önceki çeyreğe göre yüzde 12 artış kaydedildi. İstanbul ofis pazarı, Haziran genel seçimlerinden sonra ortaya çıkan siyasi ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle yılın ikinci çeyreğini daha sakin geçirdi. Belirsizlik ortamının bazı kullanıcıların yer değiştirme kararlarını ertelemelerine veya yeni girişlerden vazgeçmelerine neden olduğuna da dikkat çekiliyor. 

Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent ve Ataşehir alt bölgeleri, tamamlanan yeni projelerden destek alarak en fazla talep edilen bölgeler. İnşa halindeki ofis projelerinin büyük bir bölümü ise MİA ve Ataşehir'de yer alıyor. Proje sayısının artması, kullanıcılara daha fazla seçenek sunmanın yanı sıra, zirveye yaklaşan kira artışlarını da sınırlandırıyor.

ÖNE ÇIKAN BÖLGELER 

Ofis kiralamaları bakımından Levent ortalama 35,5 dolar/metrekare fiyatları ile öne çıkarken, onu 32 dolar/metrekare ile Maslak, 29 dolar/metrekare ile Beşiktaş-Şişli izliyor. 

Kent merkezine uzaklık, banka şubesi sayıları, ana ulaşım yollarına uzaklık, havalimanlarına uzaklık, ilçenin nüfus yoğunluğu, üniversite mezunlarının sayısı gibi faktörler ofis kiralarını ve yatırımın başarısını etkiliyor. Bu kriterlere göre, Beşiktaş, Şişli, Ümraniye, Bakırköy ve Kadıköy öne çıkıyor. 

Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya "Artaş inşaat'ın Avrupa Konutları markalı 13'üncü projemiz olan Avrupa Residence & Office Ataköy ile markamızı Ataköy'e taşıdık. Ataköy'de, E5 Otoyolu'nun hemen bitişiğinde yer alan projemiz konumuyla yatırımcıların dikkatini geçen bir proje. 350 milyon liralık yatırım yapacağımız projemizin inşaat çalışmaları başladı. Projemizi 12 ay gibi kısa bir sürede tamamlayıp teslim etmeyi planlıyoruz."

Ataşehir, Kozyatağı, İçerenköy ve Ümraniye bölgeleri önümüzdeki dönemde ofis yatırımlarının yoğunlaşacağı bölgeler olarak gösteriliyor. İstanbul'da ofis yatırımlarının artarak devam etmesi bekleniyor. 

ATAKÖY'ÜN PRESTİJİ 

İstanbul'da yeni dönem için öne çıkacak bazı ofis projelerine gelince... Artaş İnşaat'ın Avrupa Konutları markasının son projesi, Avrupa Residence Office Ataköy, geçtiğimiz aylarda satışa sunuldu. Projede, 165 rezidans daire ile 52 ofis ve sınırlı sayıda dükkan yer alıyor. 

Avrupa Konutları'nın Ataköy halkası olan Avrupa Residence & Office Ataköy projesinde, lansman dönemine özel fiyatlarla satışlar sürüyor. 1+1 ve 2+1 rezidans dairelerin yer aldığı projede, fiyatlar 655 bin liradan başlıyor. Projede dairelerin büyüklüğü 69 ile 103 metrekare arasında değişiyor.Projenin, 52 ofis ve sınırlı sayıdaki dükkanı ise metrekaresi 10 bin 500 liradan başlayan fiyatlarla satılıyor. 

Ataköy'de yükselen Avrupa Residence & Office Ataköy, 350 milyon liralık yatırımla hayata geçirilecek. 60 bin metrekare inşaat alanına sahip projede inşa çalışmaları başlarken teslimlerinin ise 12 ayda yapılması planlanıyor. 

İstanbul'da artan ofis ihtiyacını karşılamak üzere yeni ofis projeleri geliştirmeye yönelen Soyak, Kristal Kule'yi 2013 yılında tamamladı. Cobb Freed & Partners ve Has Mimarlık ortaklığında tasarlanan proje, mart 2014'te Finansbank'ın sahibi Yunan NBG'ye satılmıştı. Levent'te bulunan 168 metre yüksekliğindeki Kristal Kule, biri 35 diğeri 12 katlı iki ofis binası ile bunları arsa boyunca birbirine bağlayan yatay podyum yapısından oluşuyor. 

Tasarımında, sıradan gökdelen mimarisinden bilinçli bir şekilde uzak duruldu. Sıra dışı ofis projesi, dünyanın en iyileri listesinde yerini aldı. Dünyanın dört bir yanından gökdelenler ve nefes kesen mimari projeler hakkında bilgi paylaşımı sağlamak amacıyla hizmet veren Emporis tarafından yayınlanan dünya çapında en iyi 10 bina listesine Türkiye'den sadece Soyak Kristal Kule girdi. Dünya Ticaret Merkezi'nin de yer aldığı dünyanın en iyi binaları arasında Soyak Kristal Kule 7'nci sırada yer aldı. 

Soyak CEO'su Emre Çamlıbel  "İstanbul ofis pazarında bireysel ve kurumsal yerli yatırımcıların hâkimiyeti devam etse de Asya Pasifik'ten Ortadoğu ve Kuzey Amerika'ya yabancı ilgisi var. İlk yarısı daha sakin geçen İstanbul ofis pazarının bu yıl önceki yıllar kadar hareketli olmayacağı beklenmekte. Siyasi ve ekonomik istikrarın sağlanmasıyla birlikte yakın zamanda yer arayışında olan firmaların karar aşamasına geçmeleri öngörülüyor." dedi.

ÖDÜLLÜ PROJE 

Soyak'ın Zincirlikuyu'da yer alan butik ve karma projesi LEED Gold sertifikalı Soyak Soho, 77 rezidans ve 4 bin 40 metrekarelik ofisten oluşuyor. Soyak Soho, Sign of the City Awards'da (SOTCA) En İyi Rezidans kategorisinde ödülün yanı sıra 'Türkiye'nin En Başanlı Emlak Yatırımlan 2012'de Yeşil Bina Kategorisi'nde birinci oldu. 

Metro ve metrobüs lokasyonunda bulunan konumuyla ulaşım kolaylığı sağlayan Soyak Soho Ofis, toplam 4 bin 40 metrekare brüt alana ve bin 635 metrekare sadece ofis kullanımına ait bir bahçeye sahip. Müstakil girişi ve müstakil tapusu olan, bir bütün olarak kullanılabilmesinin yanı sıra, bölünerek de kiraya verilebilme özelliği olan Soho Ofis üç kattan oluşuyor. 

Su tüketimini minimuma indimıek üzere bina klima yoğuşma suyu toplanarak ofis tuvaletlerinde kullanıldığı, susuz pisuar yerleştirildiği projede, ofis kullanıcılarının işe bisikletle de gidip gelebilmeleri için altı adet bisiklet park alanı ayrılmış. Sahip olduğu teknolojik alt yapı, konum, ulaşım alternatifleri ve prestijli bir binanın parçası olan proje, yabancı firmaların ilgisini çekiyor. 

LEVENT'İN MERKEZİNDE 

Nisan 2012'de faaliyete geçen Metrocity İş Merkezi, istanbul'un iş, eğlence ve yaşam merkezi olan Levent'te bulunuyor. Bağlantı katıyla Metrocity AVM' ye bağlantısı olan binada 10 bin 350 metrekare kiralanabilir ofis alanı ile birlikte bin 450 metrekare ticari alan ve 9 sinema salonu mevcut. Metrocity AVM bağlantısı ile bina dışına çıkmadan Levent Metro istasyonuna ulaşım imkânı olan Metrocity tş Merkezi, alışveriş, restoran, eğlence ve spor olanaklarına yürüme mesafesiyle çalışanların tüm ihtiyaçlanna cevap veriyor, istanbul'un en merkezi noktasına konumlanması nedeni ile her iki havaalanı ve Boğaz köprülerine rahat erişim imkânı bulunuyor. 

Tek katta bin 450 metrekareye varan geniş kat alanları, brüt 4.11 metre ofis katı yüksekliği, teknolojik özellikleri ile kiracılarına A sınıfı ofis standartları sunan bir ofis binası olarak hizmet veriyor. Binada ağırlıklı olarak yabancı sermayeli kurumsal şirketler bulunuyor. 

OFİS BÖLGELERİ VE ÖZELLİKLERİ 

LEVENT: Köprü ve çevre yolu bağlantıları, metroya yakınlığı, ulaşım avantajı, bölgenin prestij merkezi algısı çokuluslu firmaların tercih sebebi. Yüksek inşaat kalitesi, yüksek inşaat emsali, yüksek kira beklentisi ve düşük boşluk oranları ile yatırımcı ilgisini çekiyor. 

MASLAK: Metro ile artan ulaşım kolaylığı, yüksek inşaat kalitesi, yüksek inşaat emsali ile yatırımcıların ilgisini çekerken, görece düşük kira beklentisi ve yeni projeler boşluk oranlarının artması dezavantaj oluyor. 

HAVALİMANI- BASIN EKSPRES: E-5 ve TEM'e, Dünya Ticaret Merkezi'ne yakınlığı ile öne çıkan bölge, fabrika yönetim birimlerini barındırıyor. Düşük kira rayici, yüksek boşluk oranlarına sahip. 

KAĞITHANE: Maslak hattına alternatif kentsel gelişim aksı, MİA'ya yakın konumu, planlanan projeler ve yatırımcı ilgisi ile öne çıkıyor. 

ŞİŞLİ- BEŞİKTAŞ: Köprü, çevre yolu bağlantıları, metroya konumu ulaşım avantajı sağlarken B sınıfı ofisleri ile kurumsal firmaların tercihi. Görece düşük kira beklentisi ve düşük boşluk oranlarına sahip. 

KOZYATAĞI: Anadolu Yakası'nın MİA'sı olan bölge, ulaşım kolaylığı, E-5 ve TEM'e yakınlık, metro bağlantısı ile çok uluslu & yabancı şirketlerin tercihi, yeni projeler ve yatırımcı ilgisi, yüksek bina kalitesi, yüksek kira beklentisi ile öne çıkıyor.

ALTUNİZADE: Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölge, Boğaziçi köprüsüne yakınlığı ile şirket idare merkezlerini barındırıyor. Bina yüksekliği sınırlaması, yetersiz teknik altyapı sorunları bulunuyor.

KAVACIK: F5M Köprüsüne yakın konumu ile alternatif ofis bölgesi olurken, teknik altyapı ve sosyal donatı eksikliği nedeniyle düşük kiracı profiline sahip. 

ÜMRANİYE: Lokasyon ve erişilebilirliği ile Anadolu Yakası'nın en gelişmiş ofis alt pazarı konumunda. Kaliteli ofis alanları için görece düşük kira bedeli ile banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezlerinin tercihi, inşaatı devam eden metro ile daha da gelişecek. 

KARTAL: Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölgede şirket idare merkezleri yer alırken, kentsel gelişim bölgesi niteliğine sahip. 

ATAŞEHİR: Ulaşım kolaylığı, E-5 ve TEM'e yakınlık avantajıyla öne çıkan bölge, beyaz yaka çalışanların yüzde 65'inin ikamet yeri. İstanbul Finans Merkezi Projesi ile değer kazanan bölgeye yeni proje ve yatırımcı ilgisi yoğunlaşmış durumda. 

Ekonomist