İşte İstanbul'un ofiste öne çıkan 11 bölgesi!

Türkiye’de ticari gayrimenkul konusunda son yıllarda ciddi bir yatırım yarışı var. Bu yarışta birbiri ardına geliştirilen nitelikli ofis projeleri öne çıkıyor. Bu gelişmede çevre ülkelerde yaşanan karışıklık nedeniyle uluslararası şirketlerin bölge operasyonları yönetmek üzere İstanbul’u ofis üssü seçmelerinin büyük etkisi var. Son yıllarda bölgesinde cazibe merkezi haline gelen İstanbul, yerli ve yabancı firmalar için de ofis üssü haline gelmiş durumda.

İstanbul’da merkezi iş alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent – Maslak hattında ofis doluluklarının artması ve kurdaki yükselişin yarattığı maliyetler, Ümraniye, Kartal, gibi ikincil ofis bölgelerini öne çıkıyor. Maliyetlerini düşürmek isteyen kimi şirketler, ofislerini metrekare kiraları daha cazip olan ikincil bölgelere taşımaya başladılar. Ekonomist dergisi olarak hazırladığımız ofis dosyamızda sektördeki gelişmeleri ve öne çıkan projeleri mercek altına aldık. 

İstanbul'da bölgelere göre A sınıfı ofis dağılımı

5 MİLYON M2'LİK STOK 

Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul'daki ofis stoku bu yıl 5 milyon metrekareye ulaştı. Bu süreçte Basın Ekspres Yolu'ndan Kağıthane'ye, Kartal'dan Bomonti'ye kadar yeni ofis bölgeleri de oluşmuş durumda. İş yaşamında yaşanan değişim ve insanların hayat koşullarının farklılaşması iş yapış süreçlerini ve beklentileri de değiştiriyor. Her türlü konforun yer aldığı ofislere talep de giderek artıyor. Bireyler ve şirketler, artık akıllı ofisler olarak tabir edilen modern, altyapısı iyi kurgulanmış, ulaşımı kolay ofisleri tercih ediyor. 

Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, İstanbul'da 2 milyar dolarlık ticari gayrimenkul hacmi bulunduğuna, bunun 4-5 milyar dolara çıkabileceğine dikkat çekiyor. Alkaş, İstanbul Finans Merkezi'nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul'da 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağını söylüyor. Avi Alkaş, nitelikli ofis pazarındaki büyümenin geliştirilen yeni projelerle önümüzdeki yıllarda da aynı hızla devam etmesini beklediklerini de vurguluyor. 

KUR SABİTLENDİ 

2016'nın ilk üç ayında ofis piyasasında dolar kurunun sabitlenmesinin dikkat çektiğini belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bu süreçte ofis kiralamalarında dolar kurunun 2,75 TL'ye sabitlendiğini söylüyor. Kurlardaki artışın ofis maliyetlerini artırmasıyla ofiste ikincil bölgelere olan talebin arttığına vurgu yapan Maya, "Ofiste de kurun etkisi mutlaka var çünkü dolar ve Euro olarak ödeniyor. Maltepe, Kartal gibi ikincil bölgelerde ofis kiralama işlemleri, Levent, Maslak hattına göre daha hareketlenmiş durumda.  Ofisin yerinin önemli olmadığı sektörlerde faaliyet gösteren şirketler ikincil bölgeleri seçmeye başladılar" diyor. Makbule Yönel Maya, birincil lokasyonlarda şu anda var olan kiracıların daha değerli gibi gözüktüğünü, ofis sahiplerinin aynı şartlarla zam yapmadan kira kontratlarını yenilediklerini de vurguluyor. 

BAŞARIYI NELER ETKİLİYOR? 

Ofis projelerinin başarılı olmasında, kent merkezine yakınlık, banka şubesi sayıları, ana ulaşım yollarına ve havalimanlarına yakınlık, bulunduğu ilçenin nüfus yoğunluğu, üniversite mezunlarının sayısı gibi faktörler etkili oluyor. Bu kriterlere göre, Beşiktaş, Şişli, Ümraniye, Bakırköy ve Kadıköy öne çıkarken, Ataşehir, Kozyatağı, İçeren köy ve Ümraniye bölgelerinin de ofis yatırımlarının yoğunlaşacağı bölgeler oldukları vurgulanıyor. Ofis kiralamaları bakımından MİA olarak adlandırılan Levent öne çıkarken, onu Maslak ve Beşiktaş, Şişli izliyor. 

DOLULUK ORANLARI 

Propin Property Investment Consultancy'nin İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2015 Dördüncü Çeyrek Raporu'na göre, Merkezi İş Alanı'nda (MİA) A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 25,6, B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 10 seviyesinde gerçekleşti. MİA'da A sınıfı ofis binalarında aylık metrekare kiraları 29,7 dolar, B sınıfı ofis binalarında ise 14,9 dolar oldu. MİA dışı Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 14,9, kira ortalaması ise metrekarede aylık 17,9 dolar oldu. MİA dışı Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 17,2 seviyesinde olurken, A sınıfı ofis binalarındaki aylık metrekare kira ortalaması 20,6 dolar olarak tespit edildi. 

Propin raporuna göre, 2015 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA'da yer alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Son iki çeyrek dönemde bu bölgelerde talep edilen en yüksek metrekare kira bedeli aylık 45 dolar oldu. 2015 yılı boyunca MİA dışı Asya'da stok artışı gözlendi. Artan stokun, MİA dışı Asya'ya olan talep tarafından emilmesi sonucunda, boşluk oranı 2015 yılını dengeli geçirdi. MİA dışı Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında 2015 dört çeyrek boyunca belirgin bir değişiklik gözlenmedi. 

KİRA ORTALAMALARI DÜŞTÜ 

Propin raporunda, 2015 yılı başından itibaren bütün yıl boyunca Türk Lirası'nın özellikle dolar karşısında değer kaybetmeye başlamasıyla, mal sahipleri tarafından ofis kira rakamlarında düzenleme yapıldığı vurgulanıyor. Buna ek olarak, talep nedeniyle dolan yüksek kiralı yeni nesil ofis alanlarının pazardan çıkmasıyla, 2015 yılında İstanbul ofis pazarında kira ortalamalarının genel olarak düştüğü tespit edilmiş bulunuyor. 

2015 yılında yapılan yatırımların teslim edilmesiyle stoku artmaya başlayan gelişmekte olan ofis bölgelerinin payının 2018 yılı sonunda yüzde 29'a yükselmesi öngörülüyor. Yapı ruhsatlarının alındığı ve inşaatın başladığı İstanbul Finans Merkezi'nin (İFM) 2018 yılında faaliyete geçmesi bekleniyor. Yaklaşık 560 bin metrekare kiralanabilir ofis alanına sahip olacak İFM'de projelerin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak stokun büyüklüğü, Maslak bölgesi ofis stokuyla aynı olacak. Pazarda yeni ofis projeleri devreye alınırken, tüketicilerin taleplerine yönelik tüm hizmetler de veriliyor. 

İstanbul'da bölgelere göre ofis kira ortalamaları

İSTANBUL’UN 11 OFİS BÖLGESİNİN ÖZELLİKLERİ

LEVENT: Köprü ve çevre yolu bağlantıları, metroya yakınlığı, ulaşım avantajı, bölgenin prestij merkezi algısı, çok uluslu firmaların tercih sebebi. Yüksek inşaat kalitesi, yüksek inşaat emsali, yüksek kira getirisi ve düşük boşluk oranları ile yatırımcının ilgisini çekiyor.

MASLAK: Metro ile artan ulaşım kolaylığı, yüksek inşaat kalitesi, yüksek inşaat emsali ile yatırımcıların ilgisini çekerken, görece düşük kira beklentisi ve yeni projelerle boşluk oranlarının artması dezavantaj oluyor.

HAVALİMANI – BASIN EKSPRES: E-5 ve TEM’e, Dünya Ticaret Merkezi’ne yakınlığı ile öne çıkan bölge, fabrika yönetim birimlerini barındırıyor. Bunun yanı sıra ihracatçı birlikleri ve Kuyumcukent de bölgede faaliyet yürütüyor. Düşük kira rayici, yüksek boşluk oranlarına sahip.

ŞİŞLİ – BEŞİKTAŞ: Köprü, çevre yolu bağlantıları, metroya konumu ulaşım avantajları sağlarken B sınıfı ofisleri ile kurumsal firmaların tercihi. Görece düşük kira beklentisi ve düşük boşluk oranlarına sahip.

KAĞITHANE: Maslak hattına alternatif kentsel gelişim aksı, merkezi iş ilanına yakın konumu, planlanan projeler ve yatırımcı ilgisi ile öne çıkıyor.

ATAŞEHİR: Ulaşım kolaylığı, E-5 ve TEM’e yakınlık avantajıyla öne çıkan bölge, beyaz yakalı çalışanların yüzde 65’inin ikamet yeri. İstanbul Finans Merkezi Projesi ile değer kazanan bölgeye yeni proje ve yatırımcı ilgisi yoğunlaşmış durumda.

ALTUNİZADE: Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölge, Boğaziçi köprüsüne yakınlığı ile şirket idare merkezlerini barındırıyor. Bina yüksekliği sınırlaması, yetersiz teknik altyapı sorunları bulunuyor.

KAVACIK: FSM Köprüsüne yakın konumu ile alternatif ofis bölgesi olurken, teknik altyapı ve sosyal donatı eksikliği nedeniyle düşük kiracı profiline sahip.

ÜMRANİYE: Lokasyon ve erişebilirliği ile Anadolu Yakası’nın en gelişmiş ofis alt pazarı konumunda. Kaliteli perakende şirketlerinin operasyon merkezlerinin tercihi. İnşaatı devam eden metro ile daha da gelişecek.

KARTAL: Çoğunluğu B sınıfı ofislerden oluşan bölgede şirket idare merkezleri yer alırken, kentsel gelişim bölgesi niteliğine sahip.

KOZYATAĞI: Anadolu Yakası’nın merkezi iş ilanı olan bölge, ulaşım kolaylığı, E-5 ve TEM’e yakınlık, metro bağlantısı ile çok uluslu yabancı şirketlerin tercihi. Yeni projeler ve yatırımcı ilgisi, yüksek bina kalitesi, yüksek kira beklentisi ile öne çıkıyor.

Ofiste yaşanan 3 değişim 

1-Kurlardaki yükselişin etkisiyle dolar kuru birçok ofis alanında 2,75 TL'ye sabitlendi. 

2- Ofis alanını prestij unsuru olarak görmeyen birçok firma ofislerini ikincil bölgelere taşıyıp maliyetlerini düşürme yoluna gitti. 

3- MİA'daki ofis sahiplerinin EU büyük bir kısmı kira kontratlarını zam yapmadan yenileyerek eski kiracılarıyla yola devam ediyor. 

Emaar'da kiralama başlıyor 

Dünyanın önde gelen gayrimenkul geliştirme şirketlerinden biri olan ve dünyanın en yüksek binası Burj Khalifa, dünyanın en büyük alışveriş ve eğlence merkezi The Dubai Mail gibi ikonik projelere imza atan Emaar'ın Türkiye iştiraki Emaar Türkiye'nin Emaar Square projesinde yer alan ofislerde kiralamalar başlıyor. 

Alışveriş merkezi, ofis, otel ve rezidanstan oluşan karma kullanım projesiyle altı ödül alan Emaar Square'de, tek katta bin 453 metrekare ve 4 bin metrekare büyüklüğünde ofis imkanı sağlanıyor. Brüt 48 bin metrekare kiralanabilir alana sahip A sınıfı ofisler sahiplerini bekliyor. Emaar Square Ofis, İstanbul'un en büyük AVM'lerinden biri olacak Emaar Sqaure Mall'a da direkt geçiş imkanı sağlıyor. Emaar Square projesi içinde yer alan The Address Residence İstanbul ve The Address Hotel'in kiralanabilir daireleri, işine yakın olmak isteyen iş insanlarının hayatını kolaylaştırıyor. 

Çamlıca'da projelendirilen Emaar Square ofis binaları, çalışanların tüm ihtiyaçlarını karşılayabilecek 490 mağazanın yer aldığı AVM'ye direkt giriş imkanı sağlarken, Emaar Square Mall'da 105 restoran da hizmet verecek. 

Proje, kentin ana arter ve bağlantı yolları üzerinde, Bağdat Caddesi'ne 4, Kadıköy'e 5,5, Beşiktaş'a 10 ve Taksim'e 11 kilometre mesafede bulunuyor. Emaar Square, Boğaziçi Köprüsü'ne 7, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne 17 kilometre ve Sabiha Gökçen Havaalanı'na 25 kilometre mesafede yer alırken, Yeni Havaray projesi ile metro ve metrobüs bağlantı noktalarına direkt ulaşılabilecek. 

Sabiha Gökçen Havalimanı, İstanbul'un yeni finans merkezinin Anadolu Yakası'nda olması ve Avrupa Yakası'na geçişte büyük kolaylık sağlaması beklenen Avrasya Tüneli'ne kolay erişim özellikleri, projenin merkezi konumu nedeniyle tercih edilmesini sağlıyor. 

Dumankaya Ritim İstanbul 

Anadolu Yakası'nda Maltepe E-5 üzerinde hayata geçirilen Dumankaya Ritim İstanbul projesi, rezidans konut, home ofis, ticari ofis, açık hava konseptli AVM, fitness center, kafe ve restoranların bulunduğu bir karma proje. Akıllı ofis ve home ofisleri 147 mağazaya ev sahipliği yapan AVM'si ile Maltepe'de dev bir finans merkezi oluşturan Ritim İstanbul, resepsiyon, sekreterlik hizmeti, arşiv odaları, kopyalama merkezi, İT hizmetleri, özel bekleme alanları, tadilat, tamirat hizmetleri gibi sunduğu VIP ofis hizmetleri ile bölgede öne çıkıyor. 

B+ segmentte bölgenin en büyük ve en kapsamlı karma projesi olan proje, İstanbul'un en güzel manzaralarından biri olan Adalar ve deniz manzarasına hakim konumda. Proje, çeşitli ulaşım imkanlarına sahip merkezi konumu ile dikkat çekiyor, hemen yanında bölgenin en büyük AVM'si olan Carrefour Maltepe Park yer alıyor. Metro durağına 150 metre yürüyüş mesafesi, Anadolu Yakası Adalet Sarayı'na yakınlığı, projenin değerini arttıran unsurlar arasında gösteriliyor. 

Ulaşım çeşitliliği ve kolaylığı ile dikkat çeken proje, E-5 (D 100) karayolunun yanında yer alırken, TEM otoyolu, Anadolu Otoyolu, Sahil Yolu, Bağdat Caddesi, minibüs caddesi gibi ana ulaşım arterlerine 3 ila 10 dakikalık mesafede konumlanıyor. 

Selenium Retro 

Ataköy'de yükseliyor Aşçıoğlu tarafından İstanbul Ataköy'de toplam 100 milyon dolar yatırımla hayata geçirilen Selenium Retro projesi, ulaşımdan alışverişe, eğitimden sağlığa kadar tüm olanaklara yakın bir konumda yer alıyor. Aşçıoğlu'nun Ataköy'deki ikinci projesi olan Selenium Retro, 68-97 metrekare arasında alana sahip 1+1 ve 2+1 dairelerden oluşuyor. Hastane, okul, alışveriş merkezlerine yakın bir konumda yükselen proje, yapıldığı bölgenin yatırım ve oturum gibi farklı ihtiyaçları analiz edilerek hayata geçirildi. 

Selenium Retro, alışılagelmiş mimari anlayışın dışında, daha fazla ışık ve daha fazla ferah mekan ihtiyacı doğrultusunda, cumba ve balkonların yer aldığı bir konsept ile inşa ediliyor. Geçmişin retro dokunuşlarını taşıyan proje, mevcut mimari konseptiyle daha küçük alanlarda yaşamak isteyenler tarafından tercih ediliyor. 

Projenin yatay bölümünde bin metrekarelik kapalı sosyal tesis alanı bulunacak. Bu tesiste kapalı yüzme havuzu, sağlık merkezi (SPA), fitness salonu, çok amaçlı kapalı spor alanları ile çocuk oyun alanları yer alacak. 

Projede yer alan bin metrekarelik bir açık yaşam alanında konumlanan açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, cafe & bistro mekanları Selenium Retro sakinlerinin kullanımına sunulacak. Atatürk Havalimanı'na yakınlığıyla öne çıkan proje, DlOO karayolunun hemen yanında konumlanması, metrobüs ve metro gibi toplu ulaşım araçlarına olan erişim imkanlarıyla da dikkat çekiyor. 

Ekonomist