Kahramanmaraş’ta inşaat sektörü sıçrama yakaladı!

Bir ihtiyaç olarak en çok bankaların kullandığı “Konut Ekspertizi” kavramı, büyük şehirlerde son zamanlarda inşaat sektöründe kullanılmaya başladı. Peki, nedir bu “Konut Ekspertizi” kavramı? Ev almak veya satmak isteyen kişinin, o mekânın stratejik, ekonomik, teknik ve yasal prosedürlere uygunluğuna ilişkin bilgi aldığı kişidir. Kahramanmaraş’ta hızla gelişen inşaat sektörünün, bu kavrama çok ihtiyacı var. Özellikle bazı inşaat firmalarının yöneticilerinin, vatandaşların bir ömürlük birikimini alıp kayıplara karışmasından sonra Konut Ekspertizi ihtiyacı daha da belirginleşti. Peki, ne yapar bu Konut Ekspertizi? Evin veya binanın tapularının gerçekten o arsaya ait olup olmadığı, evin gerçek değeri, kullanılan malzemeler, müteahhidin güvenilirliğine ilişkin bilgi, deprem yönetmeliğine uygunluğu, vaat edilen detayların uygulanıp uygulanmadığı gibi birçok kriteri değerlendirir. Daha fazlası için TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Kahramanmaraş İl Temsilcisi Hanifi Toptaş ile yaptığımız röportajımızı bir gözden geçirin!

İnşaat sektöründe bir kriz var mı? Varsa ne zaman başladı? Bunun Kahramanmaraş ekonomisine etkileri neler?

Yaklaşık bir yıldır zaten inşaat sektöründe bir daralma olduğunu söyleyebiliriz. Özellikle son 4-5 aydır ciddi bir düşüş var.  Bunun etkilerini ve nedenlerini sorgulayacak olursak; İlk olarak artık küresel bir dünyada yaşıyoruz. Dolayısıyla küreselleşmenin getirdiği bazı etkiler var. Bugün dünyanın neresinde bir olay olsa otomatikman bütün ülkeler, ülke ekonomileri bundan etkileniyorlar. Yanı başımızda bir iç savaş var ve burada çıkarlarını korumak için soğuk savaş halinde olan büyük ülkeler var. Tabi ki de bu durum küresel ekonomiye de olumsuz bir etkide bulunuyor. Bunlardan genel anlamda hepimiz etkileniyoruz. Bütün sektörler, bütün ülkeler bundan etkileniyor. Makro bazda baktığımızda bu birincisidir. İkincisi ise şehrimiz özeline veya sektör özeline indirgersek; bir kere ekonomi bir arz talep dengesi üzerine kurulu. Burada özellikle son yıllarda gayrimenkul satışlarının artması hem de fiyatlarının yükselmesi, bu sektördeki firmaların da kar oranlarını ister istemez yükselmiştir. Şimdi bu kar oranlarının yüksek olması dolayısıyla da farklı sektörlerdeki sermayenin de inşaat sektörüne kaymasına neden olmuş, bunun neticesinde de bu sektörlerle uğraşan firma sayısının ve konut arzının da ciddi oranda artmasına sebebiyet vermiştir. Şimdi arzda böyle bir artış olurken; talebe baktığımızda ise özellikle son bir, iki senedir konut kredi faizlerinin eski yıllara nazaran önceki oranlara göre daha da yükselmesi, talepte bir düşüş meydana getirmiştir. Özellikle son 6 aylık bir sürece bakacak olursak, piyasanın kötü olduğu ile alakalı bu fiyatların düşebileceği ile alakalı, vatandaşların böyle bir beklenti içerisine girmesi, böyle bir algının oluşması da, talepte de ayrıca ciddi anlamda bir düşüş meydana getirmiştir. Arz devamlı artarken talepte ise ciddi bir düşüş meydana gelmiştir. Buna bağlı olarak sonuçta bu sektörle uğraşan firmalar, belirli bir aylık satış hedefleri koyuyorlar ve bunun doğrultusunda arzlarını oluşturuyorlar fakat bu ortamda ise hedefledikleri satış grafiklerinin altında kalmaya başlamaktalar.  Aslına baktığımızda da bu ortalama olarak 6-7 senede gerçekleşen bir olay. Böyle bir durumda da tabi bu ekonomik süreç aslında süzgeç vazifesi görüyor. Ve dolayısıyla burada öz sermayesi güçlü olan veya daha mantıklı riskler alan firmalar süzgecin üzerinde kalırken; bunun tam aksine hareket eden firmalar da tabi süzgecin altında kalıyor. Şimdi süzgecin altında kalmak demek illaki batmak anlamına gelmiyor. Firmalar, ya umduğunu bulamıyor ya da tekrar kendi sektörüne dönüyor ya da maddi beklentilerini karşılamıyor. Tabi böyle ortamlarda da eskiden beri, aslında ekonomi iyiyken de geçerli: Şu firma battı, bu firma battı gibi söylemler olabiliyor. Ama tabi ki de bunlar dedikodulardan da ibaret olabiliyor. Bunlara tam manasıyla riayet etmemek lazım diye düşünüyorum. Ama sonuç itibariyle konut alacak vatandaşlarımız; konut almaktan çekinmemeliler. Konutları alabilirler; fakat konut alırken daha özen göstermeliler. Daha titiz davranmalılar ve daha seçici olmalılar.

İnşaat sektöründe bir kriz yaşansa en çok hangi sektörler etkilenir?

İnşaat sektörü ülkenin en önemli lokomotif sektörlerinden bir tanesidir. İnşaat sektörü, bütün her şeyi etkiler. Yani bütün sektörleri etkiler. Bu sektörde istihdam edilen çok fazla insan var. Otomatikman bu sektörde bir daralma meydana gelmesi hem istihdamda sıkıntılar oluşmasına sebebiyet verir hem de genel anlamda ülke ekonomisinin daralmasına sebebiyet verecektir. Ama illa şu sektör etkilenir bu sektör etkilenir, diyemeyiz. Tüm ekonomiyi etkileyecektir. Çünkü bu sektörden ekmek yiyen insan sayısı çok fazla. O kadar çok fazla kalem var ki bu sektörde; sıvacısı var. Kalıpçısı var. Boyacısı var. Seramikçisi var. Yani birçok kalem var. İskele satan var, yapı malzemeleri satan var, betoncusu var. Ve bunlarda çalışan insanlar var. Sonuç olarak inşaat sektörü etkilenirse tüm ülkenin ekonomisi etkilenir.

Kahramanmaraş’ta kentsel dönüşüm ne durumda? Hangi ilçelerde, hangi mahallelerde kentsel dönüşüm ne aşamada?

Kentsel dönüşüm aslında biraz ülke ekonomisi ile alakalı bir süreç. Büyükşehir belediyesi tarafından yapılan çalışmalar neticesinde bu zamana kadar Gayberli, Hacı Bayram Veli ve Malik Ejder Mahalleleri heyelan bölgesi olmasına bağlı afet riski taşıması dolayısıyla riskli alan ilan edilerek; buradaki kamulaştırmalar yapılıp boşaltılarak, yıkımlar gerçekleştirildi. Zemin konusunda sıkıntılı ve heyelan bölgesi olması dolayısıyla buralara tekrardan konut yapımı gerçekleştirilmeden, buralar rekreasyon alanlarına dönüştürüldü. Ayrıca bizim eski sanayi olarak nitelendirdiğimiz Menderes Mahallesi ve Tekke olarak adlandırdığımız Yusuflar Mahallesi de riskli alan edildiğini öğrendik. Bu bölgelerden şu anda Yusuflar Mahallesi’nde de takip ettiğimiz kadarı ile proje üretim çalışmaları devam etmekteydi. Özel sektör yoluyla devam eden kentsel dönüşüm sürecinde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden aldığımız bilgilere göre şu ana kadar tüm il bazında, ilçeler de dâhil olmak üzere 607 adet dosya kabul görmüş ve bunun neticesinde de bin 800 bağımsız konut ve 207 adet de bağımsız işyeri bu dönüşümden faydalanmış ve faydalanmaya devam etmektedir.

Kahramanmaraş’ta inşaat sektörü son birkaç yılda bir sıçrama yakalamış. Kar marjı yüksek olduğu için diğer sektörlerden de bu sektöre bir yönelme olduğunu söylediniz. Şimdi işten anlayan ve anlamayan sektöre giriyor. İnşaat sektörünün geleceği açısından sizce bu sektöre girişlere bir kıstas getirilebilinir mi ya da getirilmeli mi?

Tabii ki de buna bir kıstas getirilmeli! Bugün anlayan, anlamayan herkes bu sektörün içerisinde olabiliyor. Aslında bina yapım işi hem işin teknik ehemmiyeti açısından hem de maddi anlamda dönen meblağlar açısından çok ciddi bir iştir. Gelişmiş ülkelerde bunu belirli lisanslara bağlayarak çözdüklerini söyleyebiliriz. Bu tarz çalışmaların da ülkemizde yapılması lazım. Şuan da ülkemizde böyle bir çalışma yok maalesef dolayısıyla şu anda buna kıstas getirilebilecek en büyük şey vatandaşlardır. Vatandaşlar konut alırken daha seçici daha titiz davrandıkları zaman tabii ki iş daha farklı bir konuma gelecektir. İşin sadece ekonomik durumuna değil aynı zamanda sağlamlığı ile baktıklarında veya seçici davrandıklarında tabi ki çok daha farklı bir konuma gelecektir. Sonuç olarak ülkemizde bunu engelleyecek olanlar, vatandaşlardır. Aslında vatandaşlarımızın da bu konuda bilinçlendirilmesi gerekiyor. Bu konuda bir eksik var. Mesela bunu şöyle ifade edeyim: Bugün bir araba alırken, araç alırken ortalama 30 bin liralık araba alsanız bile bir ekspere soruyorsunuz değil mi? Herkes bunun için belirli bir ücret ödüyor. Fakat bugün ortalama 250 ile 300 bin liralık daire alıyorsunuz ama hiç kimseye sormuyoruz. Direkt gidiyor ve alıyoruz. Bu konuda da hizmet veren bizim ekspertiz inşaat mühendisi olan meslektaşlarımız var. Bunlardan veya diğer meslektaşlarımızdan da danışmanlık hizmeti alınabilir. Konut alan vatandaşlar; bir kere neye göre alıyorsun? Aldığın yer, o arsaya ait mi, değil mi? Aldığın tapu ya da imzaladığın tapu o eve ait mi, değil mi? Bunu kimse bilmiyor mesela. Veya sana söylenen metre kare doğru mu yanlış mı? Veya kaliteli inşaat malzemeleri kullanılmış mı? Ya da piyasa değeri gerçekten bu mu? Ekspertiz olarak çalışan meslektaşlarımız var. Mesela şuan bankalar bunu yapıyor. Yani herhangi bir eve ipotek koyacağı zaman bir ekspertiz raporu hazırlatıyor ve bunun doğrultusunda kredilendirme yapıyor ve onay veriyor. Vatandaşlarımız bugün araç alırken çok düşük rakamdan araç alsa bile bunu yapıyorlar ama çok büyük rakamlara ev alırken; maalesef bunu yapmıyorlar. Eksper olan meslektaşlarımıza ödenecek rakamlar, çok yüksek rakamlar da değil. Ben özellikle daire alacak vatandaşlarımızın inşaat mühendisi olan ekspertiz meslektaşlarımızdan da faydalanması gerektiğini düşünüyorum.

Konut ekspertizleri, topraktan ev sahibi olmak isteyen vatandaşlara nasıl yardımcı olabilirler?

Tabii proje üzerinden daire alanlar için ekspertiz raporu hazırlanması bir şey ifade etmez. Burada yapılacak tek bir şey var, Neticede siz burada risk alıyorsunuz ki onun için zaten proje üzerinden daha ucuz alıyorsunuz. Paranızı önceden vermiş oluyorsunuz; ama burada yapılacak şey ne derseniz? Bir kere araştırmaları lazım. Yani bu müteahhit nedir, ne değildir? Araştırarak bir çıkarım yapabilirler, sorgulamaları lazım. İllaki çok ucuzmuş, hemen bu daireyi alayım gibi bir düşüncenin içerisine girmemeleri lazım. Neticede herkes para kazanmak için bu işi yapıyor ki bir malın da eğer değeri çok düşükse; bir problem olma ihtimali yüksektir. Onun için de dediğim gibi daha sorgulayıcı olmaları lazım. Daha araştırmacı olmaları lazım. Çünkü kolay değil, insanlar çok uzun yıllardır yapmış oldukları kazanımları götürüyorlar teslim ediyorlar ve ortada projeden başka hiçbir şey yok.

Peki, konut ekspertizleri topraktan ev almak isteyen vatandaşlar için bu vatandaşlara konutun 3 boyutlu çalışması sunulduğunda katkı yapabilirler mi? En azından dairenin konumu, kullanılması vaat edilen malzemeler, tamamlanma süresi gibi dairenin ederine yönelik bir değerlendirmede bulunabilirler mi?

Projeler ve 3 boyutlu çalışmalar yapılacak olanı gösterir fakat gerçekte yapılacak veya yapılmayacak! Olanı bittiğinde ancak gözlemleyebilirsiniz. Projeler ve üç boyutlar birer vaattir, kolay verilir ama önemli olan onu yapabilmektir. Dolayısıyla yine aynı yere geliyoruz önemli olan müteahhidin bu vaadinde durup duramama kabiliyetidir.

Ekspertizlerin, bir yapıyı gözden geçirirken; değerlendirme kriterleri neler oluyor?

Buradaki değerlendirmede neler yapılıyor? Bir kere yapı ruhsatı var mı? Yapı kullanması var mı? Hangi tarihlerde alınmış? Alınacak olan daire hangi katta hangi tarafta bulunmakta? Yapının ve yapıya ait bölümlerin brüt ve net metre karesi ne? Meslektaşlarımız bunları proje üzerinden oturup hesaplıyor. Aldığınız tapu, gösterilen yere ait mi, değil mi? Veya aldığınız tapunun binası, gösterilen arsa içerisinde mi, değil mi? Tapudaki bilgilerle müteahhidin söylediği bilgiler örtüşüyor mu? Alınacak tapu üzerinde herhangi bir şey, ipotek yani herhangi bir takyidat var mı yok mu? Bulunduğu yer, bulunduğu mevki, inşaat malzemeleri, inşaat seviyesi vb… Bu kriterlerin hepsinin değerlendirmesini yapıyorlar. Arkadaşlarımız; fiyatlandırma söz konusu olduğunda genelde emsal değerlendirme sistemini kullanıyorlar. Emsal olan değerleri yani daha önce satılan gayrimenkullerin o bölgede metre kare üzerinden kıyaslamasını yapıp buna göre yaklaşık satış değerlerini hesaplıyorlar. Ve bunun neticesinde de ortalama bir fiyat belirleniyor. Tabi bu yaklaşık bir değerdir. Şimdi burada fiyat konusunda da zaten müşteri piyasa araştırmasını kendisi yapıyor ama teknik anlamdaki araştırmayı yapamıyorlar. Yapamazlar. Bugün nasıl bir araç alıyorsanız; mesela ben bir tamirci ustasının yapabildiği ekspertizi yapamam. Aynı şekilde burada da inşaatla alakalı olan konularda tabi ki vatandaşlarımızın teknik anlamda yardıma ihtiyacı vardır. Bugün hepimiz gidiyoruz tapuya ve daire alıyoruz. Bir tane tapuya imza atıyoruz. O tapunun oraya ait olup olmadığını nereden biliyorsunuz? Bununla alakalı aslında burada dolandırıcıların çok müsait ortamları var biliyor musunuz? Dikkat etmek lazım! Mesela bu diğer büyük şehirlerde bu tarz dolandırıcılıklar daha öncesinde yapılmış. Mesela: vatandaşı götürüyorlar. Deniz kenarındaki evi gösteriyorlar. Birinden anahtarını buluyorlar. Arka taraftaki evin tapusunu tapuda devrediyorlar. Nereden bileceksiniz? Sizin bilmeniz mümkün değil. Bunu ancak bir ekspertiz raporu ile öğrenebilirsiniz.

Vatandaşlarımız, bu konut ekspertizine nereden, nasıl ulaşabilir?

Bir kere bankalar zaten şuanda ipotek alma işlemlerinde ekspertizlerle çalışıyorlar. Onların çalıştıkları özel inşaat mühendisi eksperler var. İkincisi biz bu konuda yardımcı olabiliriz. Bu konuda ekspertizlik yapmak isteyen arkadaşlarımıza yönlendirebiliriz. Dediğim gibi hem bankalardan hem de bizden isterse özellikle İnşaat Mühendisleri Odasından ekspertiz desteği almak, isteyen vatandaşlarımızı bu eksper olan meslektaşlarımıza yönlendirebiliriz.

Kahramanmaraş’ta son zamanlarda bazı inşaat firmalarının patronlarının, vatandaşların paralarını alıp kaçtığı, şehri terk ettiği söyleniyor. Bazı firmaların da iflas ettiği ya da iflas etmek üzere olduğu söyleniyor. Bu iddialar gerçek mi? bir değerlendirme yapacak olursak Kahramanmaraş’ta iflas eden ya da iflas etmek üzere olan firmaların oranı nedir?

Bu dolandırıcılık noktasında ekonomi iyiyken de kötüyken de zaten bu tarz insanlar her sektörde varlar. Maalesef inşaat sektöründe de varlar. Daha öncesinde de olmuştu. Geçen yerel basında da bir dolandırıcılık haberini okuduk.Biraz önce ifade ettiğim gibi vatandaşlarımızın bu konuda daha bilinçli olması, daha araştırmacı olması lazım. Sonuçta yılların kazanımlarını bir anda götürüp birine teslim ediyorsunuz. Buna her zaman dikkat edilmesi lazım. Şirketlerin iflası ile alakalı biraz önce de ifade ettiğim gibi daha öncesinde de bu tarz dezenformasyonlar devamlı yapılmaktaydı. Yani bunların birçoğunun dedikodudan ibaret olduğunu düşünüyorum veya bazen art niyetli olarak da çıkarılabiliyor. Dolayısıyla vatandaşlarımızın da her duyduklarına inanmamaları lazım .Ama sonuç itibariyle iş vatandaşta bitiyor.Burada vatandaşlarımızın, sorgulayıcı olması lazım.Araştırıcı olması lazım.Daha detaylı bir şekilde incelemesi lazım. Onun neticesinde dairelerini satın almaları lazım.

Kahramanmaraş’ta inşaat şirketlerinin sayısı ortada. Peki, daire noktasında arz talep dengeli mi?

Herkese şu anda yetecek daire var. O konuda bir problem yok. Arzın şuanda daha fazla olduğunu söyleyebiliriz. Ama ev sahibi olma noktasında diyorsanız bugün TÜİK verilerine göre şu anda yüzde 60, yüzde 70 civarında bir ev sahipliği oranı var Türkiye ortalamasına göre söylüyorum. Tabii Kahramanmaraş’ta ayrıca böyle bir çalışma yapıldı mı, yapılmadı mı bilmiyorum. Yani yüzde 30’luk dilim hala ev sahibi olmayan vatandaşlarımız var. Ben konut sektöründe talebin biteceğini düşünmüyorum. Ekonomik bir daralma var mı, derseniz; evet şuanda bir daralma var. O ayrı bir konu. Bu tabi farklı etkenlerden kaynaklanıyor ama talep ilerleyen yıllarda da devam edecektir.

Şimdi sosyal devlet anlamında vatandaşlarımızın ev sahibi olmalarını sağlayan bir de  TOKİ  var. TOKİ’nin Kahramanmaraş’taki varlığı ne durumda? Yeterli buluyor musunuz?

Sosyal devlet anlayışı ile hem TOKİ hem de belediyelerimiz bu noktada konut üretimi yapmaktalar. Ben Kahramanmaraş’ın bu konuda nüfusa oranla Türkiye ortalamasının gerisinde olduğunu düşünmüyorum. Hem TOKİ’nin hem de belediyelerimizin bu konuda bu konut üretiminde geride olduğunu düşünmüyorum.

Bir ekonomik daralmadan bahsettik. İnsanların alım gücü azaldı. Bu daire fiyatlarına yansır mı? Talebin azalması fiyat politikasını nasıl etkiler?

Bir kere konut fiyatını etkileyen ve belirleyen iki ana etken vardır. Bunlardan bir tanesi inşaat malzemesinin fiyatları diğeri ise arsa fiyatlarıdır. İlk olarak inşaat malzemelerinin fiyatlarına baktığımızda her sene artan bir grafikle karşı karşıya kalırız. Dolayısıyla bu etkene bağlı olarak konut fiyatında düşüş meydana gelir mi, diye sorarsanız tabii ki de olmaz. İkincisi arsa fiyatları konusunda bir düşüş meydana gelir mi, diye soracak olursak; açıkçası ben arsa fiyatlarında da uzun vadede bir bir düşüş meydana geleceğini düşünmüyorum. Yani Allah korusun çok büyük bir ekonomik kriz olmadığı sürece ya da bir afet durumu olmadığı sürece arsa fiyatlarında öyle çok büyük bir düşüş meydana gelecek gibi görünmüyor. Dolayısıyla da inşaat malzemelerinin düşmemesi arsa fiyatlarının da düşmeyecek olması sebebiyle de konut fiyatlarının uzun vadede düşeceğini tahmin etmiyorum. Küçük bir zaman diliminde belki şuanda ekonomik daralmanın getirdiği sıkıntılarla lokal bazda fiyat düşüşleri olabilir. Tabi bu ayrı bir konu. Ama genel bazda ilerleyen yıllarda konut fiyatlarının düşeceğini tahmin etmiyorum. Dediğimiz gibi burada kritik nokta özellikle inşaat malzemeleri ve arsa fiyatları dedik. Malzemede devamlı artan bir grafik var. Diğer yandan arsa fiyatlarına bakacak olursak arsa fiyatlarında şuanda bir durgunluk söz konusu. Çünkü son iki üç senede çok ciddi bir artış meydana geldi. Ama ileriye doğru uzun vadede de arsa fiyatlarının da düşeceğini tahmin etmiyorum. Dolayısıyla da bu etkenlere bağlı olarak uzun vade de konut fiyatlarının düşebileceğini sanmıyorum.

O zaman burada vatandaşların tek bir umudu kalıyor. O da banka konut kredisi faizlerinin düşmesi. Bu hem inşaat firmalarını rahatlatacak hem de vatandaşları rahatlatacak. Peki, Kahramanmaraş’ta vatandaşların en çok rağbet gösterdiği mahalle ya da semtler nereler?

Tabi vatandaşlarımız belirli kriterleri göz önünde bulundurarak dairelerini satın almaktalar. Herkesin kendine göre bir kriteri var lokasyon açısından. Kimi havadar yer olsun diyor, kimisi şehre yakın olsun diyor, kimi işyerime yakın olsun diyor, kimisi ise okullara yakınlık arıyor ama sonuçta şehrimizin her kesimine talep olduğunu söyleyebiliriz. Her bölgenin kendine göre bir müşteri portföyü mevcut.

Kahramanmaraş’ta inşaatlar genelde batıya doğru genişliyor. Doğuda, Doğukent’i öteye geçemedi. Peki, önümüzdeki dönemlerde inşaat sektörünün doğuya yönelmesi mümkün mü?

Doğukent bölgesinde de aslında son yıllarda ciddi bir konut arzı var. Orada da bir çalışma var. Çünkü oranın müşteri profili çok farklı, batı bölgenin müşteri profili çok farklı. Planlama noktasında batıya doğru gelişmekten bahsediyorsanız; böyle bir teknik şartlılık durumu söz konusu değil. Dulkadiroğlu Belediyesinin burada şehrimizin doğusuna doğru bir imar planı çalışması hazırladığını biliyoruz dolayısıyla tabi ki de şehrimiz bu şekilde doğuya doğru da yönelecektir.

Peki, vatandaşlarımız konut almakta cesur davranmalı mı?

Tabi ki de vatandaşlarımız cesur davranmalı. Dediğim gibi: aslında ekonomi biraz da algı üzerine ilerlemekte. Sadece daire satın alırken seçici ve titiz davranmaları gerektiğini düşünüyorum. Bu konuda da bizim meslektaşlarımızdan her türlü teknik anlamda destek alabilirler. 

Kahramanmaraş'ta Bugün