Kalme'den Uluslararası Değerleme Standartları ve Ülkemizde Değerleme raporu!

Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Genel Müdürü Cüneyt Karatepe , Uluslararası Değerleme Standartları ve Ülkemizde Değerleme raporunu hazırladı. İşte o rapor..

Uluslararası Değerleme Uygulamaları ve Ülkemizde Değerleme

Uluslararası Değerleme Standartlarının 2005 versiyonu, 2007 yılında ve sonrasındaki kriz de dikkate alınarak en son 2011 ve 2013 yılında güncellenmiştir. Şu anda da 2017 versiyonu için komite tarafından çalışmalar yapılmakta, görüşler alınmaktadır. Hatta ABD’de uygulanan tek düzen standardın da bu standart ile adaptasyonu üzerinde çalışmalar yapılmaktadır. Bilindiği gibi uluslararası geçerliliği olan standartlardan uluslararası değerleme standartlarıyla belki de en farklı olan standart ABD’de uygulanan standarttır.

2017’de yayımlanması planlanan versiyonda dikkati çekecek bazı konular 104 nolu değer tanımları ile ilgili standart, 105 nolu değerleme yaklaşımları ile ilgili standart ve 210 nolu gayri maddi varlık değerlemesi standardıdır. 

Değer Tanımları 

Bir çalışmanın veya projenin başlangıç adımı tanımların netleşmiş olması ve o çalışma içindeki herkesin ortak bir dille, tanımlara bağlı hareket etmesidir. Ülkemizde bu durum çok karmaşık bir halde iken son zamanlarda biraz daha az karmaşık bir hale bürünmeye ve ortak bir dil konuşulmaya başlanmıştır.

Gayrimenkul yatırımcılarının uluslararası alanda faaliyet gösterdiği günümüzde ortak dilin biraz daha genel, sadece ülkemizde değil de uluslararası alanda da geçerli olan bir standartta olması gerektiği de ortaya çıkmaktadır. 

Uluslararası değerleme standartlarını uygulamak, öncelikle tanımları doğru anlamakla mümkün olacaktır. Pazar değeri tanımına ilişkin detaylar sayfalarca açıklanabilir. Burada ülkemiz tüm dünyadan farklı, uluslararası standartlardaki tanımları ülkemize uygulayamayız şeklinde bir bakış açısının doğru olacağını düşünmüyorum.   

Uluslararası Değerleme Standartları’nın değişik versiyonlarında değer tanımlarının açıklanış biçimine baktığımızda değişik bölümlerde farklı değer tanımlarını görebiliyoruz. Standart, her versiyonunda özellikle pazar değeri üzerinde durmakta ve bu tanımı mümkün olduğunca detaylı açıklamaya çalışmaktadır.

Gayrimenkul değerleme alanında uzun yıllar tecrübeye sahip uzmanlar veya bu alanda araştırma yapanlar “adil piyasa değeri” tanımını bilirler. Uluslararası Değerleme Standartları’nın 2007 versiyonunda (8. versiyon) adil değer ve piyasa (pazar) değeri olarak iki farklı tanımı görüyoruz. Standart, bu versiyonunda özellikle bu iki değer tanımının aynı anlam ifade etmediğini “Concept Fundamental to GAVP” bölümünün 8.1. nolu paragrafında vurgulamaktadır.

Pazar değeri (veya piyasa değeri) tanımı standardın değişik versiyonlarında ana hatlar olarak çok büyük değişiklikler göstermemiş, 2011’den 2013 versiyonuna ise neredeyse sadece birkaç kelimelik bir değişiklik yapılmıştır. Standartta belirgin değişiklik 2011 yılında yapılmış ve içerik düzenlemesi neredeyse tamamen değiştirilmiş ve bu düzenleme şekli 2013’te de korunmuştur. 2011 ve 2013 versiyonunda “IVS Framework” bölümünde yapılan değer tanımları için 2017 versiyonunda yeni bir standart olarak 104 nolu standart düşünülmüş ve tanımlara özel bir bölüm planlanmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları ile beraber diğer kabul gören standartlar da aynı konular üzerinde değişik dönemlerde önemli çalışmalar ve değişiklikler de yapmışlardır.

Ülkemizde genel olarak borsada işlem gören şirketlere verilen hizmetlerde “pazar değeri”, bankalara verilen değerleme hizmetlerinde de “gerçeğe uygun değer” tanımlarının kullanılması, ilgili mevzuatlar tarafından belirtilen temel konulardır. Nitekim “gerçeğe uygun değer” tanımı detayına girdiğimizde aklımıza Uluslararası Muhasebe Standartları ve Uluslararası Finansal Raporlama Standartları’nın ülkemizde uygulamaya konması ve adaptasyonu ile ilgili düzenlemeler de gelmelidir. Burada da yine tanımlar ön plana çıkmaktadır.

Değerleme Yaklaşımları 

Uluslararası Değerleme Standartları komitesinin 2017 versiyonu için görüşe sunduğu bir bölüm de değerleme yaklaşımları ile ilgili bölümdür. Değerleme yaklaşımlarına hakim olmak standardı doğru uygulamak gibi bir sonucu, eksik veya hatalı bilgiler ise standardın yorumlanmasında ve uygulanmasında hataları doğuracaktır. Nitekim standardı öğretici bir ders kitabından ziyade, hakim olunan bilinenlerin nasıl uygulanacağını gösteren bir yol gösterici olarak düşünmek gereklidir. Bu nedenle öncelikle değerleme yaklaşımlarının çok iyi bilinmesi, sonrasında standardın uygulanması temel bakış açısı olmalıdır.  

Bu aşamada standardın 2017 versiyonu ile bir önceki versiyonu olan 2013 standardı arasında değerleme yaklaşımları açısından önemli bir konu göz önüne çıkmaktadır. Bilindiği gibi emsal karşılaştırma veya satışların karşılaştırılması gibi adlandırdığımız yöntem 2011 standardından sonra bu yaklaşım piyasa (veya pazar) yaklaşımı adıyla standartta yerini almıştır.

2013 standardında değerleme yaklaşımlarını IVS Framework, 102 nolu standart, 200 nolu standart, 210 nolu standart, vs. standardın değişik bölümlerinde görmek mümkün iken, yeni düzenleme değerleme yaklaşımlarını tek bir standart içerisinde derlemeyi amaçlamakta izlenimi uyandırmaktadır. Yeni standartta 105 nolu değerleme yaklaşımları ve yöntemleri şeklinde bir standart görülmektedir.

Yeni standart taslağında bir diğer ilginç konu başlığı ise değerleme uzmanlarının en sık kullandıkları pazar yaklaşımının alt yöntemlere bölünmüş olmasıdır. Pazar yaklaşımı; karşılaştırılabilir el değiştirmeler yöntemi, halka açık kılavuzlara göre karşılaştırma yöntemi, diğer pazar yaklaşımı incelemeleri olarak üç ana başlık altında incelenmektedir.  Örneğin birinci yöntemde fiyat/FAVÖK bir karşılaştırma birimi olabilir şeklinde açıklama yer alırken; üçüncü yöntemde Pazarlanabilirlik Eksikliği İndirgemesi (DLOM), Kontrol Eksikliğinden Kaynaklı İndirgeme (DLOC) ve Kontrol Primi gibi ifadelere rastlıyoruz. Standardın bu bölümünde bir önceki standart ve o standartta yer alan açıklamalar ile belirgin farklılıklar göze çarpmaktadır.

Bir diğer değerleme yaklaşımı olan gelir yaklaşımı ile ilgili konulara baktığımızda, 2013 standardında (framework) yine ilgili değerleme çalışmaları bölümlerinde gelir yaklaşımının kullanılışı açıklanırken yeni taslak standartta gelir yaklaşımı ile ilgili daha detaylı bilgilere yer verildiğini görüyoruz. 2013 standardında ayrı bir bilgilendirme dokümanında belirli detaylar verilmiş iken 2017 standardında 105 nolu standart birçok yükü sırtlanmıştır. Bu bölümde genel olarak indirgenmiş nakit akışları üzerine durulmuş ancak girişinde ise bazı bölümler belirtilerek direkt kapitalizasyon yönteminin kullanılması durumunda o bölümlerin uygulanmaması vurgulanmıştır. Detaylara girmeden standartta nakit akışlarının nasıl oluşturulacağı (kısmi veya tam, vergi öncesi, nominal ve reel, para birimi, vb.), tahmin periyodu, nakit akışları öngörüleri, dönem sonu değer, Gordon Growth Model, çıkış değeri, hurda değeri veya elden çıkarma maliyetleri gibi konulara değinilmektedir. Ayrıca standartta indirgeme oranının hangi yöntemlerle bulunacağı da ayrıca açıklanmıştır. Standart sadece gayrimenkul değerleme üzerinde durmadığından (varlık değerleme, şirket değerleme gibi konuları da içerdiğinden) değerleme uzmanının hangi yöntemi çalışmasında ne şekilde uygulayacağı uzmanın bu yöntemler üzerindeki hakimiyetine bağlı olarak şekillenecektir. Örneğin WACC ile belirlenen bir oranın amortisman kayıtlarını da içeren bir projeksiyon ile şirket değerleme çalışmalarında kullanımı tercih edilebilirken doğrudan gayrimenkul değerleme ile ilgili bir analizde kullanılması doğru bir bakış açısını yansıtmayabilir.

Maliyet yaklaşımı ile ilgili yeni standardı incelediğimizde üç yöntem üzerinde durulduğu görülmektedir. Bunlar; yeniden yapma, yerine koyma ve toplama yöntemleridir. İlk iki yöntem çok duyulan yöntemlerdir; son yöntem ise bir varlığın değerinin o varlığı oluşturan parçaların değerleri toplamı olduğu şeklinde özetlenebilir. Standart doğrudan ve dolaylı maliyetleri ve yıpranma konusunu da irdelemektedir. Fiziksel, fonksiyonel ve dış faktörlerden kaynaklı veya ekonomik yıpranma terimlerinde fiziksel yıpranmada düzeltilebilir ve düzeltilemez yıpranmaları; fonksiyonel yıpranmada aşırı sermaye maliyeti ve aşırı operasyonel maliyetleri; ekonomik yıpranmada ise üretimle birlikte talebin ters yönde etkilenmesi, arz fazlası, iş gücü ve hammadde kaybı, piyasa kirasının ödenememesi gibi konuları görüyoruz.

Değerleme yaklaşımları açısından baktığımızda bir önceki versiyonda framework bölümünde daha genel hatlarıyla açıklanan ancak standardın ilgili bölümlerine değerleme yaklaşımlarının nasıl uygulanacağına yönelik ifadeler barındıran standardın, 2017’de sadece değerleme yaklaşımlarını açıkladığı daha detaylı bir bölümü içereceği görülmektedir. Bu durumun oluşturacağı en önemli risk ise bu yaklaşımların hangi çalışmada ne şekilde uygulanacağının çok iyi bilinmesinin gerekliliğidir. Değerleme yaklaşımları ile ilgili iyi düzeyde bilgisi olmayan uzmanlar tarafından çok yanlış bakış açıları ve yorumlara sebep olabilir. 

Rapor Formatı

Uluslararası Değerleme Standartları’na (UDES) baktığımızda standart bir rapor formatının olmadığını görürüz. Hatta standardın 2017 taslak versiyonunda şu ifade yer almaktadır: “Compliance with this standard does not require a particular form or format of report,…” Yani güncel standartta özellikle standardın bir rapor formatı dayatmadığı üzerine basarak vurgulanmaktadır.

UDES formatında rapor ifadelerini de çok duymuşuzdur. Aslına baktığımızda net olarak böyle bir format yoktur. Tabi 2017 ve öncesi versiyonlarda raporlarda yer alması istenen asgari konular var ama bu konular çok genel başlıklarla ifade edilen konulardır. Yani bunlar raporda tapu ile ilgili şu olacak veya gelir yaklaşımıyla ilgili konu şöyle olacak şeklinde değil; daha genel ifadelerdir. UDES formatı ile kastedilen aslında UDES’e uygun rapor demektir. Değerleme uzmanı UDES’e uygun rapor düzenleyeceği zaman UDES’in başından sonuna kadar her kısmına hakim ve oradaki hükümlere göre rapor düzenliyor demektir. UDES formatı, belirli başlıkları olan ve o başlıkların altının doldurulması gereken bir şablon değildir aslında, daha karışık ve kompleks bir yapıdır. Raporun tamamı UDES’te belirtilen tüm hükümlere uymak durumundadır. Hatta UDES, standarttan ayrılan bir konu varsa onu mutlaka ayrıca belirtmeniz gereklidir şeklinde bir hüküm içermektedir. Bu yüzden UDES formatı ifadesi öyle çok kolay ve basit bir şekilde kullanılmamalı, kullanılıyorsa da raporun tamamının UDES’in tamamına uygun olduğunun anlaşıldığı unutulmamalıdır. Buna da çok kısa bir örnek vermek gerekirse; “bu raporun amacı taşınmazın pazar değerini tespit etmektir” gibi bir ifade kullanarak sonrasında taşınmazın yasal değeri ve mevcut değeri gibi ifadeler kullanırsanız UDES’e uygun bir rapor hazırlamış olmazsınız. Buradan da anlaşılacağı gibi UDES’e uygun rapor şablon veya şekille değil; içeriğin her noktasıyla ve her detayıyla ilgili çok önemli bir konudur.

2017 versiyon çalışmalarının en ilginç yanlarından bir tanesi de USPAP’tan IVS’e köprü olarak nitelendirilen çalışmadır. USPAP gerçekten kendi içinde bambaşka bir standarttır. ABD’de uygulanan bu standardın da artık UDES ile köprü oluşturması ve adaptasyonu UDES’in ne kadar güçlü bir kullanımı olacağını da ortaya koymaktadır.

2005 ve 2007 standardından sonra 2011 ve 2013 standartları onlara göre çok farklı bir standart niteliğindeydi. Şu an üzerinde çalışılan 2017 standardı ise daha ilginç bakış açılarını ortaya koyan bir standart görünümündedir. Tanımlardan, kullanımlara, bakış açılarından, bazı konularda verilen detaylara kadar farklılıklar görülmektedir. Sadece bir örnek vermekle yetineyim burada; 2011 veya 2013 standartlarının Raporlama bölümünde görmediğimiz ama aslında USPAP’ta olan Rapor Kontrolü Raporları ile ilgili bir bölümün UDES 2017 Raporlama bölümünde yer aldığını görüyoruz.