Kamunun gelir modeli bir sektörü vezir de eder, rezil de!

İnşaat sektöründe kime sorsak en büyük sorun satışların azlığı, hatta bıçak gibi kesilmiş olması. Aysbergin en görünen kısmını diline dolayan bu kişiler, ülkemizde inşaat sektörünün bir daha uyanmamak üzere bitkisel hayata girdiğini sanıp, fişini çekmekte birbirleriyle yarışıyorlar. Sanki iddialarında kazansalar geçek hayatta kaybetmeyeceklermiş gibi…

Şuan yaşadığımız satış azlığı, inşaat sektöründeki gerçek sorunlarımızın oluşturduğu aysbergin sadece görünen ya da artık görmek zorunda kaldığımız kısmıdır.  Dolayısıyla, yaşadığımız bu satış azlığı hazıra dağ dayanmaz misali, beklenen bir durum, bir sonuçtur. Bunu doğuran nedenleri de inşaat sektöründeki asıl sorunlarımıza bakarak görebiliriz;

İthal ettiğimiz enerjinin % 40’ı binalarda harcanıyorken, (inşaat sektörü) binalarımızın enerji dönüşümü konusunda neden bir adım at(ıl)mıyor?

Neden kentsel dönüşümü söylemden eyleme geçiremiyoruz? Gerçekleştirilen az sayıdaki kentsel dönüş projesi de neden yeniden kentsel dönüşüme muhtaç? Neden 30 senede bir kentsel dönüşüm yapmak sorunda kalmak gibi bir kentsel dönüşüm kısırdöngüsüne giriyoruz?

Neden kentlerimizde çöküntü bölgeleri çok?

Neden şehirlerimiz bizi yansıtmıyor? Kentlerimiz neden kimliksiz?

Neden yurtdışı müteahhitlerimiz dünya birinciliği için Çin’le yarışırken, ülkemizde yurtiçi müteahhitlerimiz Çin malı muamelesi görüyor?

Bunlar ülkemizde inşaat sektörünün gerçek sorunları olsalar da, on yıllardır elbirliğiyle adeta halının altına süpürerek yok sayılmaya çalışıldı. Peki ya sonuç? Başını kuma gömmekle kim hangi sorunu çözdü ki, bundan bir sonuç çıksın. Çıkmadı elbette. Ülkemizde inşaat sektörü yukarıda yazdığımız kendi gerçek sorunlarını çözüp kendi ayakları üzerinde değil, konut kredi ve mevduat faizlerinin düşüklüğü şeklindeki iki dış koltuk değneğiyle bu günlere kadar gelmişti. Konut kredi ve mevduat faizleri yükselince, ülkemizde inşaat sektörü de bu iki dış koltuk değneğini kaybetmiş oldu. 

Soru(n) şu,

ülkemizde inşaat sektörü kendi ayakları üzerinde durmayı becerebilecek mi?

Ülkemizde inşaat sektörünün kendi ayakları üzerinde durabilmesi için artık yukarıda yazdığımız kendi gerçek sorunlarını çözmesi gerektiği aşikar. Ama yap-sat kolaycılığına hatta uyuşturucusuna alışmış sektör profesyonellerinin iş çıkarma başımıza nidaları kulağıma kadar geliyor. İş çıkarma nidalarını atmaktan, sektörün gerçek sorunlarını çözmeyenler, şuan satışların dip yapmasının gerçek sebepleridir. Hala bu kafada olanların artık geleceğe kalamayacakları ortada. Çünkü, sorunun sebebi olanların çözümün parçası oldukları nerde görülmüş? Bırakalım onları. Geleceğe odaklanalım. Peki nasıl yapacağız? 

Merak etmeyin, yapacağınız işleri arttıracağım, ama maliyetinizi arttırmayacağım. O nasıl olacak diyorsunuz biliyorum. Sabredin geleceğim.

Kamunun gelir modeli bir sektörü vezir de eder, rezil de…

Gelin tüm bu nedenlerin arkasındaki temel nedene gidelim, çünkü şuan yaşanan satışların azlığı ülkemiz inşaat sektöründeki gerçek sorunların çözül(e)memesinin bir sonucu olsa da, inşaat sektörünün gerçek sorunları da aslında birer sonuç. İşte tüm bu sonuçları doğuran nedenlerin arkasındaki temel neden, bizce inşaat sektöründen kamunun gelir modelidir. İlk seferlerde ben de, diğer tüm indirgemecilikler gibi tekil bir indirgeme olan bu açıklama da hatalıdır diye düşünüyordum. Sonra her taşı kaldırdığımda, altından inşaat sektöründen kamunun gelir modeli çıkınca, yaşadığımız birçok sorunun nedenini oluşturan temel nedenin inşaat sektöründen kamunun gelir modeli olduğuna hepten emin oldum. Açacak olursak, örneğin kamu bir sanayiciden, aldığı hammadde ve yarı mamuller için KDV alır, çalışanları için SGK alır, tükettiği enerji, attığı çöp ve nihayetinde elde ettiği gelir için vergi alır. Ancak ülkemizde kamu, inşaat sektöründen tüm bunlara ilaveten inşaat öncesinde ve süresince harç, pay gibi adlarda da gelir elde eder. Bazıları şunlar:

1.    Bina inşaat harcı,
2.    Kayıt ve suret harcı,
3.    Parselasyon harcı,
4.    İfraz ve tevhit harcı,
5.    Plan ve proje tasdik harcı,
6.    Zemin açma izni ve toprak hafriyatı harcı,
7.    Kanalizasyon harcamalarına katılma payı,
8.    Su tesisleri harcamalarına katılma payı,
9.    Yapı kullanma izni harcı

Peki ne demeye çalışıyorum, inşaat sektörü harç ve paylardan muaf olsun, Devlet vergi almasın mı,… şüphesiz hayır alsın tabi. (Peşin hükümlü olmayın lütfen, sadece anlamaya çalışın, hüküm vermeye değil. Sakin, aynı taraftayız)

Ülkemizde inşaat sektöründen kamunun gelir modeli, harç, pay gibi adlarla inşaat öncesinde ve süresince gelir elde etmek üzerine kurulu. Böyle olduğu içindir ki, gayrimenkul üreticilerinin harç-pay ödemekten nitelikli konut üretmek için hevesleri kursaklarında kalıyor. Halbuki bunun yerine önerimiz; kamunun (/belediyelerin) inşaat sektöründen gelirinin azaltılması değil, sadece şeklinin değiştirilmesi. Önerimiz; kamunun (/belediyelerin) inşaat sektöründen gelirleri inşaat öncesinde ve süresince alınan harç ve pay şeklinde değil, asıl büyük kısmı inşaat sonrasında olacak şekilde planlara uygunluk kontrolü ve cezası ile karşılanmak üzere değiştirilmesidir. 

Tam da burada, can alıcı soru şudur ki; inşaat sektörü olarak içinden geçtiğimiz bu kriz ortamında müteahhitlerin de, Devletin de terazisi şaşmadan, ülkemizde kaliteli yapılaşmayı nasıl sağlayabiliriz? Bu canalıcı sorunun beklenen yanıtı, ülkemizde kaliteli yapılaşmayı Devlet teşvikleriyle arttırmaktır. Ama beklenmeyen yanıtı, bunu yaparken, Devletimizin gelirlerini azaltmamanın da yolunu göstermemizdir.

Belediyeler İçin Yeni Gelir Arayışları: Planlara Uygunluk Kontrolü ve Cezası

Kamunun (/belediyelerin) inşaat sektöründen gelirlerinin asıl büyük kısmı inşaat sonrasında olacak şekilde planlara uygunluk kontrolü ve cezası ile karşılanmak üzere değiştirilmesi, öncelikle ülkemizde kaliteli yapılaşma bakımından bir milat olacaktır. Çünkü inşaat sonrası denetimleri, ülkemiz imar uygulamaları bakımından önemli bir ihtiyaç halindedir. Şöyle ki, ülkemizde resmi kurumlara sunulanlar üzerinden inşaat esnasında ve inşaat bittikten sonra ruhsat alırken bir takım incelemeler yapılmaktadır. Ancak imalat gerçekleşip kullanıma geçildikten sonra, yapıda istismara varan değişikliklere gidilip gidilmediğinin bir denetimi yapılmamaktadır. Burada yaşanan örnekler balkonu odaya katmaktan ibaret değildir. Maalesef kolonların kesilmesine varan sorumsuz uygulamalar, haksız rekabet yaratan planda ortak alan görülen yerlerin sonradan ticarete açılması ile karşılaşılabilmektedir. Bunun için, zabıtaların iskanı alındıktan sonra her iki yılda bir, binalarda projeye aykırı değişiklik yapılıp yapılmadığına dair denetimlere gitmeleri ve plana aykırılık durumunda geliri belediyeye/kamuya kalacak şekilde caydırıcı cezalar kesmeleri şeklinde bir düzenleme yapılması önemlidir. Keza kamu güvenliğine zarar verebilecek şekilde tabela, merpen tırabzanları ve kırıldığında dağılan balkon camı kullanımı gibi durumlarda da sorumlulara para cezası ve doğru malzeme ile değiştirilmesi gereklidir.

Belediyeler İçin Yeni Gelir Arayışları: İmarlı Alanlarda Kent Estetiğini Bozan Boş Parsellerden İlave Vergi Alınması

Ülkemizde boş imarlı arazilerin çöküntü bölgesine dönüşerek kent estetiğini ve huzurunu bozmaması için belediyelerimizin, varsa bağlı oldukları büyükşehir belediyesi ile birlikte tedbir almaları, hem ülkemiz ekonomisi hem de kentlerimiz için büyük önem arzetmektedir. Şöyle ki, potansiyel çöküntü bölgeleri olan boş imarlı araziler, tıpkı vücutta büyüyen kanserli hücreler gibi, komşu arazi ve binalardan başlayarak kentte çöküntü bölgelerini büyüterek, mahalle sakinlerini göçe zorlayan bir etmen olabilmektedir. Ayrıca imarlı araziler boşken, artan konut ve işyeri ihtiyaçları için yeni alanları imara açmak, şehrin tarım arazilerini azaltmaktadır. Bu nedenle imarlı arazileri keyfi şekilde boş turan malikler, geliri belediyeye/kamuya kalmak üzere atıl arsa vergisi ödemek durumunda bırakılmalılar ve bu vergi yıl geçtikçe artmalıdır. Çok hisseli parsellerde arsayı bir yatırımcıya vermekte uzlaşılamaması sorunu da, artan bu vergiler nedeniyle kolaylaşacaktır. 

Dolayısıyla artık belediyeler ekmeğini atıl arsa ve bitmiş binalardan çıkarmalı ki, depreme hazır ve enerji verimliliği yüksek yapılar üretmek isteyen müteahhitlerden inşaat öncesi ve sonrasında alageldikleri harç ve payları daha az alarak, hem kendileri ayakta kalabilsinler, hem de kaliteli imalat yapmak isteyen müteahhitler teşvik edilebilsin. 

İnşaat Yaparken Ödenen Pay ve Harçlar Sağlam, Kapalı Otoparklı ve Yeşil Binalara Kaynağa Dönüşmeli

Öncelikle belirtmeliyiz ki, belediyelerin/kamunun gelirlerini inşaat sonrasında planlara uygunluk kontrolü ve cezası ile arttırmayı önersek de, yapıların depreme hazırlığı, enerji ihtiyaçlarının azaltılması - binalarda yenilenebilir enerji kullanımı veya kapalı otopark olanaklarının arttırılması kriterlerinden bir veya birkaçına yer vermeyen eski tip projelerde inşaat öncesi ve sonrasında alınan harç ve paylarda bir değişikliğe gidilmeksizin aynen devam edilmesini gerekli görmekteyiz. Ülkemizde de uygulanmasından heyecan duyacağımız aşağıdaki kriterleri kullanarak kaliteli yapılaşma isteyen müteahhitlerinse, inşaat öncesi ve sonrasında alınan harç ve payları kullanmayanlara nazaran daha az ödemelerinin sağlanması önemli kazanımlar sağlayabilecektir. 

Bu teknik yenilikleri en temelde yapıların depreme hazırlığı ve enerji ihtiyaçlarının azaltılması gibi iki kıstas çerçevesinde ele alalım. Çünkü ülkemizde kentsel dönüşümün ana nedeni olarak ülkemizin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği dile getirilse de, yapılar kentsel dönüşümde gerçekten depreme uygun yapılıyor mu diye sormak ve çözümünü de göstermek durumundayız. Yine bu çerçevede, enerji ithalatçısı bir ülke olmamız nedeniyle, kentsel dönüşümü yapmışken, bir nebze de olsa enerji dönüşümü içerecek şeklinde yapmak büyük bir kamu yararı içermektedir. 

Yalıtımın artık deprem yalıtımını da içermeye başladığı günümüzde, ülkemizde izolasyon ve sönümleme teknolojilerini kamu sağlık yapılarına ilaveten özellikle konut ve ofis inşaatlarına da taşınması kazanımı büyük olsa da, uygulaması yok denecek kadar azdır. Yapıların depreme hazırlığı konusunda ülkemizde yaygınlaşmasında büyük kamu yararı olsa da henüz yaygınlaşmayan bir diğer teknik yenilik de, ön üretimli yatay ve düşey beton elamanların içerisine yerleştirilen çelik halatların ön gerilmesiyle binaların deprem esnasında esnek davranış göstermesinin sağlanmasıdır. Bu teknik hem yerli, hem de ayrıca bina yapım süresini de oldukça kısaltmaktadır. 

Enerji ithalatımızın önemli bir bölümünün tüketildiği yapıların enerji ihtiyaçlarının azaltılmasının ekonomik milliyetçiliğin gereğidir. Bunun için, ısıtma ve soğutma için yaz-kış ihtiyaç duyulan enerjiyi önemli oranda azaltan ısı pompalarına ilaveten, kalan enerji ihtiyacının da olabildiğince yenilenebilir enerjiler ile karşılanması için solar çatılar gibi göz alıcı teknolojiler bulunmaktadır. Ayrıca tüm bu enerji verimliliğine sahip yapılaşma için ihtiyaç duyulan kılavuz ve rehberliği sunan yerli yeşil bina sertifikamızın da diğer saydıklarımız gibi henüz yaygınlaşamadığı aşikardır. 

Keza modern yaşamın olmazsa olmaz ihtiyacı olan kapalı otopark olanaklarının arttırılması da desteklenmesi gereken konulardan biri durumundadır.

Bu siyasi bir yazı değildir. Ancak yaklaşan yerel seçimlerde akıllı siyasetçiler için bu yazı, ülkemizin en köklü sektörlerinden biri olan inşaat sektörünü kazanabilmeleri için bir rehberdir.

Yine bu yazı müteahhitler için maliyetleri arttırıcı bir yazı değil, geleceğe kalabilmeleri için bir rehberdir. Yoksa, şuan olduğu gibi konut kredi oranları 1,78 civarıyken, 0,98’le satış yapabilmek uğruna artık bankalara faizin 0,80’ini kendi cebinden ödemek durumunda kalan müteahhittin maliyeti, kaliteli imalat yapmak isteyen müteahhitlerin maliyetinden kat be kat fazladır. 

Sosyolog Faruk Özcan
Bursa/Aralık 2018

90’larda beyaz eşya üreticilerinin yaşadığını şuan müteahhitler yaşıyor!