Kapatma davası emlak sektörünü nasıl etkiledi?

Türkiye, Anayasa Mahkemesi'nde AKP'ye açılan kapatma davasına kilitlendi. Emlak sektöründe önümüzdeki döneme ilişkin yaşanabilecek gelişmeleri ve senaryoları, bankacı ve emlakçılara sorduk. AKP kapatılırsa faizlerin yükseleceği ve emlak sektöründe durgunluğun daha da derinleşeceğinde herkes hemfikir... Peki, AKP kapatılmazsa ne olabilir? Piyasalarda iyimser senaryolar da yapılıyor ama, kapatma olmasa bile türbülansın etkileri yıl sonuna kadar sürebilir diyenler de var.

Emlak sektörü 2008'den çok şey bekliyordu. 2007 yılının yaz aylarında, ABD'deki `yüksek riskli' (subprime) mortgage kredilerinin geri ödemelerinde yaşanan sorunun kartopu gibi büyüyeceği ve sonunda önce tüm dünya piyasalarını ve ardından da global bir krize dönüşeceğini beklentileri oluşmuştu. 2008'e girilirken bu beklentiler tek tek gerçeğe dönüşmeye başladı. Birçok büyük ölçekli banka ve batılı mortgage fonu, milyar dolarlık zararlar açıklamaya başladı. Türkiye gibi gelişmekte olan piyasaların bundan etkilenmemesi mümkün değildi, kaldı ki dünya devi şirketler zarar açıkladıkça ve ABD Merkez Bankası kaynaklı açıklamalar geldikçe piyasalarda gel-gitler yaşandı.

Yabancı da sırtını dönerse...

Gecelik faizler yükseldi, Borsa düştü, dolar da 1.2 YTL'nun üzerine çıktı. Ancak, 14 Mart'ta yaşanan bir gelişme, piyasaların direncini büyük ölçüde kırdı. AKP'ye yönelik Anayasa Mahkemesi'nde açılan kapatma davası, bahar aylarına umutla giren emlak piyasalarını kötü etkiledi. Gecelik faizler yüzde 19'lara çıktı, konut kredisi faizleri yüzde 1.20-1.30'dan yüzde 1.50-1.60'lara çıktı. 2008'e büyük umutlarla giren ancak global dalgalarla sarsıntı yaşayan emlak sektörü de, faizlerdeki artışlardan kötü etkileniyor. Peki, piyasalar global kriz ve kapatma davasından nasıl etkileniyor? Olumlu ve olumsuz senaryolar neler? AKP kapatılırsa piyasalar bundan nasıl etkilenecek, veya tam tersi: AKP'nin kapatmasına gerek görülmezse neler yaşanabilir? Yabancı yatırımcı tamamen sırtını dönerse piyasalarda kaos daha da derinleşir mi?

Kaparosunu geri alanlar var

Yabancı uzmanlar, "Ciddi bir tedirginlik var. Kapatma davası gerçekleşirse yabancının algısı da değişecek. Zaten şimdilerde Türkiye piyasasına yönlendirme yapmıyoruz" diyor. Beklenmedik kapatma davasının etkilerini aktaran bir uzman, "Bu tablo sektörü farklı pozisyonlar almaya itiyor. Tüketici konut almayınca firmalar çarkı döndüremiyor. Her şeyin iyi gideceğini sanarak proje geliştirenler ciddi sıkıntı yaşıyor. Siyasi belirsizlik sürerse batmalara şahit olabiliriz" diyordu. Konutların yarıya yakınını yatırımcıların aldığını aktaran inşaatçılar ise "Yatırımcı davranışlarında tedirginlik yaşanıyor. Konut alımı için yatırdığı kaparolarını geri alanlar var" ifadelerini kullanıyor.

Önümüzdeki günlerde neler olacak?

Geçmişte yaşanan canlılıktan sonra yukarıda sözü edilen nedenlerden ötürü konut alım satımının yavaşladığı sektörde, önümüzdeki günlerde neler olacak? Konutta fiyatların seyri nasıl olacak? Bu ortamda konut almalı mı? Yetkililer, piyasalardaki belirsizliğin devam etmesi durumunda önümüzdeki dönemde konut fiyatlarındaki düşün kaçınılmaz olacağı görüşünde birleşiyorlar. Bu sebeplerden dolayı içinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman dilimi olduğu ifade ediliyor.
Yetkililer, gayrimenkul sektöründe yaşanan daralmanın 2009 yılı ortalarına kadar devam edeceğini öngörüyorlar. Sektörün yeniden canlanmasının zaman alacağını ifade eden sektör temsilcileri bu konuda şu tahminlerde bulunuyorlar:

"İnşaat sektörünün her zaman yedi senelik bir periyotla hareket ettiğini görüyoruz. Bu nedenle 2005 yılında sektörde yaşanan patlamanın bir benzerini 2012 yılında yaşayacağımızı düşünüyoruz. Özellikle 2008 ve 2009 yılları daralmanın en çok hissedileceği yıllar olacak. Ancak 2009'dan sonra piyasada bir rahatlama olacak. Genel anlamda yurtdışı krizinin en az etkileyeceği ülkenin Türkiye olacağını söylememiz mümkün"

İnşaatlar durdu

Sektör temsilcileri, inşaat maliyetinin artmasının da sektördeki durgunluğun önemli nedenlerinden birisi olduğunun altını çiziyorlar. Son bir ayda inşaat demiri fiyatının yüzde 40 artmasını buna örnek olarak gösteren yetkililer, kilogramı 90 YKr olan demirin fiyatının 1.30 YTL'ye kadar çıktığına işaret etmekteler.

İnşaat sektöründe yaşanan gerileme ve durgunluk Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) geçtiğimiz günlerde açıkladığı büyüme rakamlarında net bir şekilde görülmekte.

Son yıllardaki hızlı büyümesiyle milli gelir büyümesine önemli katkı yapan inşaat sektöründe de geçen yıl belirgin bir yavaşlama görüldü. 2006 yılındaki yüzde 18.5'lik büyümenin ardından geçen yılın ilk çeyreğinde yüzde 8.8, ikinci çeyrekte yüzde 7.5, üçüncüde yüzde 4 ve son çeyrekte sadece yüzde 0.5 büyüyen inşaat sektörünün yılın tümündeki büyüme oranı yüzde 5 olarak gerçekleşti.

Yine TÜİK'in bu yılın son çeyreğine ilişkin rakamlarına göre inşaat ruhsatı alınan konut sayısı; yüzde 3.1 geriledi. İskan izni alınan konut sayısında ise yüzde 10.1 oranında artış oldu. Bu veriler, konutta yeni inşaat başlangıçlarının azaldığı, inşaatı tamamlanıp piyasaya sürülen konut sayısının ise arttığı anlamına geliyor.

Fiyatlar düştü

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, Amerika'dan başlayan ve Avrupa ülkelerine de sirayet eden mortgage kredilerinin geri ödenmemesi nedeniyle yaşanan sıkıntının, Türkiye'ye de sıçradığını savunuyor. Emlak sektöründe yüzde 50'lik bir daralma olduğuna işaret eden Ateş, konut satamadığı için birçok inşaat firmasının kepenk kapattığını ve iflas durumunda olduğunu öne sürüyor. Ateş, "İnşaatlardan çekiç sesi gelmiyor, firmalar şu anda bir çivi çakamıyor. İki yıl sonra evi bitireceklerini taahhüt ettikleri halde kendilerinden daire ve işyeri alan müşterileri ile görüşerek bu sürenin altı-yedi yıla çıkarılması yönünde çalışıyor " diyor. Ateş'e göre yeni konut projelerindeki fiyat düşü yüzde 25'ler seviyesinde. Bunun dışında asıl daralmanın ikinci el konut piyasasında olduğunu ifade eden Ateş, "İstanbul'da ikinci el konut piyasasındaki fiyat düşüşleri semlerine göre yüzde 35, hatta yüzde 50 seviyesine kadar çıkmakta" şeklinde açıklamada bulunuyor.

Markalı konut üreticileri tedirgin

Gayrimenkul sektöründe komisyoncu cephesinde bu gelişmeler yaşanırken, markalı konut üreticilerinin penceresinden ise sektörün içinde bulunduğu durum pek de iyi görünmüyor.  

Markalı konut üreticilerine göre yaklaşık bir yıldır fiyatlar yerinde sayıyor. Bu yılın ilk üç ayında YTL karşılığında özellikle İstanbul'un dış semtlerinde yer alan konut projelerinde fiyatların ya aynı kaldığını, ya da yüzde 10 düşüş yaşandığını ifade eden markalı konut üreticileri, yıllık enflasyonun da hesaba katıldığında düşüş oranının yaklaşık yüzde 20'lere vardığının altını çiziyorlar. Ne var ki; şehir merkezinde yer alan projelerde ise fiyatlarda doların artışına rağmen dolar seviyesinde bir geriye gidiş olmadığını ifade eden konut üreticileri, bunun nedenini ise "Şehir merkezlerindeki konut fiyatlarında herhangi bir düşüş olmamasının temel nedeni, şehrin dışa doğru büyümesidir" şeklinde özetliyorlar

Kampanya silahına sarıldılar

Öte yandan, konut talebinde son dönemde yaşanan düşüş, markalı konut üreticileri de kampanya silahına sarılmaya itti. Üreticiler, son günlerde gazetelere verdikleri kampanya ilanları ile son derece cazip satış koşulları ve promosyonlarla talebi canlandırmaya çalışıyor.

Arz cephesini oluşturan proje sahiplerinin çoğu peşin ödemelerde belli oranlarda indirim uygularken, kampanyalarda ise genellikle 24 aya kadar olan vadelerde sıfır faizle ve dosya masrafı almaksızın müşteri çekmeye çalışılıyor. Hem yatırım yapmak isteyenler, hem de ihtiyaç sahiplerinin bu kampanyalarda mutlaka bütçelerine ve beklentilerine göre bir konut bulabilmeleri mümkün.

İstanbul'dan Ankara'ya, İzmir'den  Adana  ve Bursa'ya kadar büyük kentlerde gerçekleştirilen kampanyalarda, taksitleri 10 ay sonra başlatma, sıfır faizli kredi imkanı sağlama, liste fiyatından yüzde 15-20 indirim yapma, banka komisyonlarını üstlenme gibi cazip avantajlar bulunuyor.