Kara günler için ev alın

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, "Geçtiğimiz yıllarda birçok kez 'Aman kardeşim piyasa kötü. Parana sahip çık, ev fiyatları ucuzlar' diye açıklamalar yaptım. Şimdi kesinlikle gayrimenkul alımını öneriyorum. Evet, belki ileride piyasalar iyileşince faizler düşecek. Ama o zaman da şimdiki gibi ucuz ev bulamazsınız. Paranın şimdi pazarlık gücü var. Türk halkı endişelenmesin, rahat olsun. Kötü günler için, kira geliri olan gayrimenkulleri almaya bakın" diyor.

Küresel finansal krizin, ihtiyacı olanlar ve yastık altında-bankada birikmiş parası olanlar için emlak alımında fırsatlar doğurup doğurmadığını sorduğumuz İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, geçmiş yıllarda birçok kez 'Aman kardeşim piyasa kötü. Aman ha, paranıza sahip çıkın' diye uyarılar da yaptığını hatırlatarak, "Bu kez ise alacaksanız yarına bırakmayın diyorum. Kara günler için yer alıp kiraya veren, ileride işsiz bile kalsa gelir sahibi olur" diye konuştu.

Ak akçe kara gün için
Sabri Ateş, "Geçtiğimiz irkaç yılda, piyasanın tatmin edici oranda açılmayacağını söylüyorduk. Ama şimdi bence emlak piyasası için büyük avantajlar içeren döneme girdik. Olağanüstü sıkıntı olmayacak. Bugün alan kârlı çıkacak, gayrimunkul alımını yarına bırakmayın" dedi.
Sabri Ateş, bugün müteahhitlerin ve sıkışıp ikinci evini satanların dışında kimsenin satmadığını belirterek, şöyle devam etti:

"Bu tip darboğazlarda, esnaf ve tüccar; 'Kötü gün için yer alıp kiraya vereyim' diye düşünür. Bu tip düşünenler şimdi alıyor. Neden alıyor? Çünkü, bizim ülkemizin insanı, kara günler için birikim yapar. O birikimler önce altındır, dövizdir. Yeterince birikmişi olan da bugünkü gibi fırsatları bilip, mutlaka gayrimenkul alıp kiraya verir. Bugün alan, kara günler gelince, işsiz kalsa bile bir gelire sahip olacağı gibi, ileride kiracılı olarak satmaya kalkıştığında da çok büyük rant elde eder. Bakın, hep bunu yapmışız. Sadece ben değil, birçok meslektaşım; Türkiye'deki esnaf, küçük-büyük tacirler, 'Ak akçe kara gün için' diyoruz. Böyle, gayrimenkule yatırımlarımız oldu. Ben şimdi de gayrimenkule yatırımı öneriyorum. Arsadan ziyade; 2+1 veya 3+1 daire alıp alıp kiraya verin. Bu fırsatları değerlendirmek lazım. Yarını düşünerek yatırmakta büyük avantaj sağlarsınız. Bugün alınacak gayrimenkulün 2 yıl sonra getireceği parayı hiçbir yatırım aracı sağlayamaz."

Gayrimenkul zengin eder
Türkiye'de bugün "büyük oyuncu" tabir edilen kesimin, bugünkü durumlarına paralarını gayrimenkulde değerlendirerek geldiğini hatırlatan Sabri ateş, "Mesela, Sayın Ali Ağaoğlu'nun gazetelerde bir açıklaması vardı: Önümüzdeki 3-4 ay içinde 5-6 yeni projenin satışına başlayacaklarını söylüyordu. Projelerinden milyarlarca dolarlık gelir beklediğini söylüyor. Küçük emlakçılar bir masa 1 sandalye ile başlar. Büyük oyuncular da konut üreterek başladı ve atak yaptı. İşte görüyorsunuz, gayrimenkul hiçbir zaman fakirleştirmez, zengin eder" diye konuştu. Yastık altında da para tutmaya gerek olmadığını savunan Sabri Ateş, "Bugün tam fırsatıdır; değerlendirin. Bir evde oturuyorsanız; kira geliri de elde edersiniz. Allah göstermesin yarın işsiz kaldınız... O evden gelecek kira geliri emekli geliri gibi sizi kimseye muhtaç etmez" ifadelerini kullandı.

Gayrimenkul eksperi ne yapar
Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul eksperi de olan Tüm Mühendisler ve Mimarlar Birliği Platformu Başkanı Mimar-Ekonomist Remzi Kozal, gayrimenkul eksperlerinin son yıllarda öneminin daha da ortaya çıktığını bildirdi. Remzi Kozal, gayrimenkul eksperlerinin; teknik bilgileri, emsalleri, piyasa durumunu, getiri gibi konuları inceleyerek bir gayrimenkule değer taktir eden kişiler olduğunu ifade etti. Bu gibi kriz dönemlerinde de gayrimenkul eksperlerinin uzmanlığı öne çıkıyor. Gayrimenkul değerlendirme yöntemleri hakkında da bilgi veren Remzi Kozal şöyle devam etti:
Gayrimenkul değerlerlerinin tespitinin, mutlaka bir uzman eksper tarafından yapılması gerekir.
- Raporda, değerin yanısıra kısıtlılıklar, haklar ve sorumluluklar da belirtilmelidir.
- Emsal yöntemi; üzerinde yapı bulunan ya da bulunmayan gayrimenkul değerlendirmeleri için elde yeter derecede emsal değer bulunduğunda en elverişli yöntemdir.
- Önceki yıllarda satılan veya başka yer ve bölgelerdeki taşınmazlar da emsal olarak alınabilir. Ancak aradaki zaman, uzaklık-yakınlık, üstünlük, eksiklik ve fazlalık faktörler gözönüne alınmalı.
- Mukayese için seçilen taşınmazların ana nitelikleri, değeri saptanacak taşınmazla aynı olmalı.
- Karşılaştırma için seçilen taşınmazın farklı nitelikleri, parasal olarak saptanabilir olmalı.
- Ekspertizde diğer yöntem olan maliyet yönteminin temelini maliyet bedeline yaklaşma teşkil eder.
- Arsa değeri; emsal yönteminde olduğu gibi fiyatların karşılaştırılmasıyla belirlenir.
- Yapı değeri; yapı ve yapısal tesislerin değerleme günündeki niteliklere göre saptanan değerlerin toplamıdır. Maliyet değerini; yapı malzemesi, yapıda kullanılan teknoloji, işçilikte gösterilen özen gibi farlılıklar belirler.
Gayrimenkulün değerini
hangi faktörler azaltır

MİMAR
-ekonomist ve SPK lisanslı gayrimenkul eksperi olan Remzi Kozal, bir mülkün değerini azaltan bazı etmenleri de şöyle sıraladı:
- Zamanın şart ve gereksinmelerine uymayan yapı tarzı. Örneğin; plan, kat yüksekliği, iç bölmeler, konstrüksiyon gibi...
- Yeni kullanım ya da kalan kullanım süresini etkileyen koşullar.
- Yeni oturma ve çalışma gereksinmelerine göre genelde eskiyi yansıtan bir taşınmazın değeri saptansa bile, uygun bir değer olup olmadığı piyasa bedelleriyle kontrol edilmeli.
- Yeni gereksinimlere uymayan, bireysel istemlere göre düzenlenmiş yapılar.
Alacağınız emlağın kira
gelirini de dikkate alın

SPK
lisanslı gayrimenkul danışmanı ve mimar-ekonomist Remzi Kozal, gayrimenkul alırken, sözkonusu mülkün getirisinin de değer tespitinde önemli olduğunu ifade ediyor. Civarda yapılan araştırmalarda satılık olarak emsal bulunmaması halinde kiralık emsallere bakılıyor. Gelir yöntemiyle üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz değerinin belirlenmesinde ana ölçü, ileride elde edilecek olan net gelir. Satış bedeli olarak iyi bir gayrimenkulun 100 aylık net getirisi, satış bedelini amorti etmelidir. Arsanın sürekli kullanılırlığına karşın bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Bu belirlemede arsa değeri kural olarak karşılaştırma yöntemi ile bulunur.

Ali Öztürk/ Hürriyet Seri İlanlar