Kat irtifakından yönetim planı kaldırılmalı!

REDAC ve EMLAKCHI CEO’ su BİLGE ÖZDEMİR bugünkü yazısı ile gündemin konusu site aidatlarına farklı bir bakış açısı getirdi... kiracısından ev sahibine her kesimin ortak problemi olan aidatın kitabı " yönetim planını " kaleme alarak, değerlendirdi ve önerilerde bulundu.

Binaların, Sitelerin anayasası olarak kabul edilen yönetim planı konusunda acele edildiğini zamanlama olarak yönetim planın kat irtifakında değil; kat mülkiyetinde zorunluluk olarak yeniden tanımlanması gerekliliğine dikkat çekmek istiyorum...

20 yıllık gayrimenkul sektörü tecrübemde  kat irtifaklarının kurulmasında ihtiyaçlara yönelik yönetim planın hazırlanarak tapuya şerh edildiğini pek görmedim. Semt müteahhitleri irtifak zorunluluğundan dolayı Eskiden tapu dairelerinin yanlarında ki büfelerden hazır yönetim planı " alır irtifakda kullanır bunun için "büfe yönetim planı " olarak adlandırılırdı.

Proje geliştirici/müteahhit sattığı ticaretini yaptığı bir yapının nasıl yönetileceğine kat malikleri/kullanıcılar adına karar verebilmektedir. Bu kararın işlevini proje geliştirici/müteahhit sağlasa böyle bir yorumda bulunmayacağım ancak yapıların teslimi ile katmalikleri kendi kaderlerine hazırda buldukları yönetim planına göre katlanmaktadır. Çünkü;

Yönetim Planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmüdür.Yönetim Planı'nın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart olmaktadır. Bunun değiştirilmesi kağıt üzerinde mümkün, ancak; olasılık olarak imkansız gibidir.

Proje geliştirici/müteahhit gayrimenkullerin satılabilirliğini arttırmak için ortak alanları ( sosyal / sportif / eğlence / dinlence / sağlık / ulaşım vb. Gibi ) mülkiyet, tefriş ve/veya işletme olarak yönetim planı ile katmaliklerine yükleyebilmektedir.Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçamamaktadır.

Bu mantıkla sitelerde geliştirilen bir sürü atıl yer kaderine terkedilmektedir. 

Proje satışlarında en çok karşılaştığımız soru aidatın ne kadar olacağıdır. Genel hesaplama tekniklerine göre; geniş alanlara yayılan ve yüksek yapılarda m2 başına aidat değerlerinin arttığı gözlemlenmektedir.  M2 başına düşen aidat değerleri 2 ile 8 tl arasında değişmektedir. Ancak; proje aşamasında işletme maliyetlerindeki belirsizlikten dolayı satın alanlara aidatlar konusunda net değerler vermek mümkün olamamaktadır.

Bugün gündemimizde artması muhtemel aidatlar yer almaktadır... Konu,kapıcılar/hizmet görevlileri için kıdem tazmimatına yönelik olarak her yıl kıdem tazminatı fonu için bedel yatırılması gerekliliğidir. Bu durum örneğin 14 Bağımsız bölümlü bir yapıda malik başına 10-20 tl seviyesinde bir ilavenin gelmesidir.Gündemin konusu; çalışanın emekli olduğunda aldığı emekli ikramiyesinin kat maliklerinden ne zaman kesileceğidir. Kat maliklerinin cebinden çıkacağı para genelde değişmemekte, çıkış süreci farklı zaman dilimine yayılmaktadır.

Bugün yıllık bazda kıdem tazminatlarının toplanması bana göre doğrudur. Çünkü yönetim planlarında bağımsız bölümün mülkiyet hakkından hareket edilmektedir.

Oysaki; kiraya verilen gayrimenkullerde aidat ödeme sorumluluğu 1. Derecede mülkiyet sahibine ait iken bu sorumluluk kira süresi içinde kiracıya dolaylı olarak geçmektedir. Kiracı sorumlu olduğu aidat sürecinin tazminatından sorumlu olmalı kabak emeklilik süreci piyangosuna yakalanan kiracı veya mal sahibine patlamamalıdır.

Önerim; bina veya site/proje bütününde yönetim planlarının ihtiyaçlara uygun olarak hazırlanması ve kat mülkiyetine geçişte/iskan ile birlikte tek seferde tapuya şerh edilmesidir.Bu durum; yönetim planında, sadece proje geliştirici/mütahitin karar verici rolunu satış vaadi sözleşme tarafları ile birlikte ve rızaları ile oluşturabilmelerinin önünü açabilecektir.

Yapıların tesliminden önce Oluşturulacak Kat malikleri kurulu proje geliştiricinin işletmeye devredeceği asansör, yürüyen merpen, güvenlik, varsa kazan, jenaratör gibi aksamların, havuz, peysaj gibi alanların bakım sözleşmelerinin tarafı olmasını kolaylaştıracaktır.

Proje geliştirici/müteahhit iskan sonrası 1 yıl yönetebileceği blok/apartman /sitede son bağımsız bölüm satılıncaya kadar yönetimde rol almak istemekte aksi takdirde yönetimi bir an önce katmaliklerine bırakmaktadır.

Yönetim planı; büfe yönetim planlığından çıkıp; anayasa rolünü, bu rolde yer alacak aktörler ile fiili  yönetimin başlayacağı dönemde gerçekleştirmelidir.

Bilge Özdemir

Redac & Emlakchi CEO