Kat irtifaklarının bozulması!

Bugün Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş ile sizlerden çok fazla soru aldığımız Kat İrtifaklarının bozulması üzerine konuşacağız. Ya aldığınız evin kat irtifakında karşılığı yoksa? Kurtuluş konuyu şu şekilde özetledi...

Bugün Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş ile sizlerden çok fazla soru aldığımız Kat İrtifaklarının bozulması üzerine konuşacağız. Kendisi daha önce karşılaşmış oldukları davalardan örnek verdi: Ya aldığınız evin kat irtifakında karşılığı yoksa? Kurtuluş konuyu şu şekilde özetledi:

1. Ortak malikler irtifakı sonlandırabilir?

“Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.” 

“Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.” 

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki tarafından bozulmasını daha önce bize gelen ve çözüme kavuşturduğumuz şöyle bir davadan örnekleyerek anlatabiliriz.

Bir kat maliki, deprem bölgesindeki bir binada 1999 depreminden önce teras katı bir daire satın alıyor ancak deprem sırasında bu bina tamamen yıkılıyor. Bu konuda Yargıtay ‘’Kat irtifakının kurulmasına esas alınan onaylı mimari projesine göre yapımı tamamlanmış olan ana yapının 1999 yılında yaşanan deprem sonucu tamamen yıkıldığı, deprem sonrasındaki imar mevzuatı ve inşaat durumu itibariyle dava konusu arsa üzerine ancak üç katlı yapıya izin verilebileceği buna göre taşınmazda kat irtifakının kurulması sırasında paydaşların muvafakati ile hazırlanıp belediyece onaylanan mimari projeye uygun (beş katlı beş bağımsı/ bölümlü) bir yapının yapılmasına yasal olanak bulunmadığı, deprem sonrasında gelişen durum karşısında kat irtifak hakkı sahipleri olan davacı ve davalının şimdiki imar mevzuatına ve imarın tanıdığı inşaat iznine uygun olarak proje değişikliği yapmak ve belediyeye onaylattırıp buna göre yeni bir yapı yapmak konusunda anlaşmaya da varamadıkları, sonuç olarak; Kat Mülkiyeti Yasası'nın 49. maddesi hükümleri (Özellikle üçüncü fıkra hükmü) uyarınca dava konusu kat irtifakı taşınmaz üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında tapuya verilen plana (belediyece onaylı mimari projeye) uygun biçimde yapı yapılmasının olanaksız duruma geldiği anlaşılmaktadır.” demektedir. 

Yargıtay’ın bu kararından da anlaşılacağı üzere böyle bir durumda öncelikle kat irtifakı hak sahiplerinin yeni imar mevzuatına uygun olmak kaydıyla proje değişikliği yapmak ve yapının bağlı olduğu bulunduğu belediyeye onaylattırıp buna göre yeni yapı yapmak konusunda anlaşmaya varmaları gerekmektedir. Eğer taraflar aralarında böyle bir anlaşmaya varamazlar ise; Mahkeme yukarıda da ayrıntılı olarak bahsetmiş olduğumuz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. Maddesine göre kat irtifakını bozması gerekecektir. Böylece Mahkeme burada tarafların izaleyi şüyu davası hakkının yolunu açarak bu yapı üzerinde bulunan ortaklığın giderilmesi talep edilmesine zemin oluşturmaktadır. Nitekim taraflar bu konuda kendi aralarında anlaşamamış ve ortak bir hukuki çözüm yaratamamıştır. Kat irtifaklı yerlerde izaleyi şüyunun kanunen talep edilememesi sebebiyle de bu gibi anlaşmazlıklarda kat irtifakının bozulması gerekecektir. 

2. Veya Kat irtifakı kendiliğinden de sona erebilir. Bunun için 3 durumdan bahsedebiliriz;

Bunlar arsanın tamamıyle yok olması,

Arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi

Bu arsanın devlet tarafından kamulaştırılması.

“Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.” 

3. Peki binanın kendiliğinden yıkılması halinde bu yerde daha önceden kurulmuş kat irtifakı bozulacak mıdır?

Hayır bozulmaz çünkü konuyla ilgili Yargıtay kararlarına baktığımızda ‘’Ana taşınmaz üzerindeki yapının depremde yıkılmış olması, anılan yasa hükmünde öngörüldüğü gibi arsanın tamamen yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi niteliğinde olmadığından, böyle bir olgu kendiliğinden kat irtifakını sona erdirmez.” demektedir.

4. Eğer kat irtifakı kurulmuş arsa üzerinde söz verilen bina inşa edilmezse taraflar kat irtifakanı bozabilir mi?

Kanunkoyucu binanın üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra öncelikle 5 yıl içerinde bu binanın plan ve projeye uygun olarak tamamlanmasını aksi takdirde kat mülkiyetine geçilemeyeceğini belirtmektedir. Eğer 5 yıl içerinde yapı tamamlanmaz ise kat irtifakı sahiplerinden biri taşınmazın bağlı bulunduğu sulh hukuk hakimine başvurarak ya bulunan kat irtifakının bozulmasını ya da kanunda belirtilen 5 yıllık sürenin uzatılmasını talep edebilecektir.

5.Peki kat irtifakı kurulduktan sonra bina yapıldığı ancak kat mülkiyetine geçilmediği takdirde nasıl bir durumla karşı karşıya kalınacaktır?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 14. Maddesinde ”Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.” demektedir. 

Ancak şunu da belirtmek gerekir ki  Aynı yasanın 17. Maddesinde “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.”

Yine aynı yasanın 26. Maddesinde “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.” demektedir.

Yani kat irtifakı kurulmuş bina tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmesi için başvuru yapılır ancak bunun için maliklerin tüm kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmekle yükümlüdür.