Kendi arsanıza nasıl ev yaparsınız?
Satın aldığınız arsanızın üzerine istediğiniz gibi üstelik ekonomik bir fiyata ev yapmanız mümkün. 200 metrekarelik dubleks bir ev yapmanın maliyeti yaklaşık 110 bin YTL.
İnşaat sektöründeki büyümeyle birlikte ev alacaklar için alternatifler çoğalsa da arsa üzerine ev yapmak hala oldukça cazip. Kuşkusuz hazır eve göre en büyük avantajı, kişiye A'dan Z'ye istediği gibi bir eve sahip olma olanağı sağlaması. Arsasını müteahhite kat karşılığı vermek yerine üzerinde kendi imkanlarıyla ev yapmak isteyenler bu yönteme başvuruyor. Özellikle maddi gücü yetersiz olanlar için de oldukça iyi bir alternatif. Çünkü çoğu kişi için hazır ev almak yerine arsası üzerine parası oldukça ev yapmak daha ekonomik olabiliyor.
Avantajları böyle ama arsa üzerine ev yapmak sanıldığı kadar kolay değil. Bunun için oldukça zahmetli ve yoğun bir mesaiyi göze almanız gerekiyor.Tabii her işte olduğu gibi bilmeniz gereken pek çok nokta var.
Arsanın imar durumunu araştırın
Eğer arsanız üzerine ev yapma niyetindeyseniz ilk yapmanız gereken ilgili belediyeden imar izni almak. İnşaat başlamadan önce kötü bir sürprizle karşılaşmamak için arsanın kaç kat imar izni olduğunu ve imar durumunu belediyeden soruşturmanız gerekiyor.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, “Arsanızın imar planında bir değişiklik olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Örneğin arsanızın bulunduğu alan üzerinde bir sosyal tesis projesi olabilir. Arsanız okul alanı için ayrılmıştır. Ya da yol geçebilir. İlgili belediyenin planlama dairesine gidip bunları mutlaka kontrol ettirmeniz gerekiyor” diyor. Belediyeden imar izni aldıktan sonra sıra imara uygun projeyi hazırlatmak için iyi bir inşaat ya da müteahhit firmasını bulmaya geliyor.
Projeyi hazırlatıp belediyeye sunuyorsunuz ardından da inşaat ruhsatı alıyorsunuz.
Kalfa yerine inşaat mühendisi
Yüksek Mimar Erol Suveren, “Arsa üzerine ev yaptıracaksanız kalfa yerine kesinlikle bir inşaat ya da müteahhit firmasıyla çalışın” uyarısında bulunuyor. Yaptığınız inşaatın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığının kontrol edilmesi için yapı denetim firmasıyla çalışmanız gerekiyor. İnşaatı projeye uygun bir şekilde tamamladıktan sonra yeniden belediye başvurup bu kez iskan belgesi alıyorsunuz. En son aşamada ise aldığınız iskan belgesini tapuda tescil ettiriyorsunuz. Böylece gayrimenkülün niteliği arsadan çıkıp üzerine yaptığınız villa, müstakil ev ya da apartmana dönüşmüş oluyor.
Metrekare inşaat maliyeti 500 YTL
Mimar Erol Suveren kaloriferli ve asansörlü 100 metrekare büyüklüğünde yapılacak müstakil bir ev için işçilik ve inşaat dahil yaklaşık metrekare maliyetinin 500 YTL civarında olduğunu belirtiyor. İnşaatçılar Odası İstanbul Şubesi'nden Yüksek İnşaat Mühendisi Necip Güven de İstanbul'da yapılan inşaatların ortalama metrekare maliyetinin 500 YTL civarında olduğunu, kullanılan malzemenin kalitesi ve işçiliğine bağlı olarak 800 dolara kadar çıkabildiğini söylüyor. İnşaat maliyetinin yarısından fazlası, yüzde 60'ı ince işlere; yüzde 40'ı ise kaba inşaata gidiyor. Hemen belirtelim, inşaat toprağının kazılması, betonların dökülmesi, demirlerin döşenmesi, kalıpların yapılması, duvarların örülmesi, çatı kaplanması, kiremit örülmesi, baca yapımı ve sıva kaba inşaat kapsamındaki işler arasında yer alıyor. Seramik kaplama, pencere ve kapı yapımı, elektrik-su tesisatı döşenmesi, cam takılması, boya ve badana ise ince işçiliğe dahil olan alanlar...
Maliyetin çoğu beton, demir ve dekorasyona
Kaba inşaatın yüzde 60'ını demir ve beton maliyeti oluşturuyor. Doğrama ve dekorasyona yapılan harcamalar ise ince işçilik maliyetinin büyük bir kısmını, yüzde 60'ını oluşturuyor. Güven'den öğrendiğimize göre, belediye harç maliyeti bina maliyetinin yüzde 5'ini oluşturuyor. Mühendislik hizmetleri de yine maliyet kalemlerinden bir diğeri. Bu ise mimar, inşaat, makine, elektrik mühendislerinin çizdikleri projeler karşılığında aldıkları ücretlerden oluşuyor. Ve bina maliyetinin yüzde 3-5'i arasında değişiyor. İnşaat maliyetlerinden bir diğeri ise hafriyat. Eğer sert ve engebeli ya da depreme dayanıksız bir zeminse hafriyat maliyeti daha çok artabiliyor. Necip Güven'in söylediğine göre 100 m2 normal zemini olan bir inşaat alandan 350 m3 hafriyat çıkıyor, bunun maliyeti de 3.5 bin YTL'yi buluyor. Yani hafriyatın m3 maliyeti 10 YTL.
Yapı denetim firmalarına ödeyeceğiniz bedel ise yaklaşık inşaat maliyetinin yüzde 3'ü kadar. Şantiye masrafını da unutmamak gerek. Güven, inşaat için kurulan şantiye masrafının inşaat maliyetinin yüzde 3-5'ini oluşturduğunu belirtiyor. Arsa üzerine ev yaparken zemin etüdünü yaptırmanız gerekiyor. Bunun maliyeti ise arsanın büyüklüğü, konumu ve inşaatın yüksekliğine göre değişiyor. Örneğin 100 m2 büyüklüğündeki bir arsanın zemin etüdünün maliyeti yaklaşık bin YTL.
