Kentsel dönüşüm hızlandı! Artık kiracılar ve mülk sahipleri ortak paydada buluşabiliyor!
Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan anlaşmazlık davalarına bakan hukukçular, mülk sahiplerinin ortak paydada buluşmasının binaların yapım sürecini hızlandırdığının altını çizdi. Ayrıca, kiracıların kira yardımının artırılması gerektiği gündeme getirildi. İşte detaylar...
Küçükçekmece'de 2 Haziran günü kendiliğinden çökmesi sonucu 1 kişinin hayatını kaybettiği, 8 kişinin yaralandığı 3 katlı bina, mega kentte bu şekilde yıkılma tehlikesi olan kaç yapı olduğu sorusunu gündeme getirdi.
Olası İstanbul depreminde yaşanabilecek yıkımı da yeniden akıllara getiren olay, kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin önemini bir defa daha gözler önüne serdi.
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahipleri ile kiracıların haklarını ve riskli binaların yıkılması durumunda sorumluların alabileceği cezaları uzman hukukçular tek tek açıkladı.
Avukat Gülsen Sözer, kentsel dönüşümün 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlendiğini ve bu yasanın zaman içerisinde değişikliklere uğradığına dikkat çekti ve yasada azınlığın ve çoğunluğun haklarının bulunduğunu belirtti. Sözer, kentsel dönüşüme giren binada ne yapılacağı, müteahhidin belirlenmesi gibi konularda artık arsa payında 50 artı 1 çoğunluğun karar aldığına fakat rezerv ve riskli alanlarda idarenin aldığı kararların önemli olduğuna vurgu yaptı.
Yeni yasa değişikliğinde rezerv alanlarla ilgili tartışmaların gündeme geldiğini belirten Sözer, "Rezerv alanda yeni binanız olsa bile, birleşen parseller bazında bu binalar da yıkılıyor ve topluca burada bir karara varılıyor" diye konuştu.
DÖNÜŞÜMDE ANLAŞMAZLIK GENELLİKLE PAYLAŞIMDA OLUYOR
Kentsel dönüşümde anlaşmazlığın genellikle paylaşım sürecinde ortaya çıktığını aktaran Sözer, kat maliklerinin kendilerine iyi bir müteahhit seçip, hukuki ve teknik şartnameyle yeni binanın yapılmasını sağlaması gerektiğine dikkat çekti.
Avukat Sözer, konuya ilişkin "Paylaşımda önemli olan, herkesin aynı konumunda, aynı yerinde, aynı oranda büyümesi veya küçülmesi. Bir malike daha çok hisse verilse de metrekaresi yok edilse de malikler, sözleşmeyi imzalamak zorunda kalıyor. Çünkü kendilerine kısa bir süre tanınıyor. Eğer imzalamazlarsa hisseleri satışa sunuluyor" açıklamasında bulundu ve mülk sahiplerinin hukuki sorumluluğunun 6 Şubat 2023'te meydana gelen depremlerden sonra daha iyi anlaşıldığına vurgu yaptı.
Sözer, konuya ilişkin açıklamasını "Gerektiği gibi bir bina yapılmamışsa müteahhittin, bina sahibinin sorumlulukları var. 'Taksirle adam öldürme' gibi bir suçtan yargılanıyorlar. Ayrıca idarenin sorumluluğu bulunuyor. Çünkü binaya yapım iznini, oturma iznini, iskanını veren idaredir. Bize kalırsa bu tam idarenin sorumluluğu altında. Çünkü yıkıldıysa, bina inşa edilirken gerektiği gibi kontrol edilmemiştir" diyerek tamamladı.
90 GÜN SONUNDA RİSKLİ YAPILARA TAHLİYE
Avukat Hatice Özçelik, kentsel dönüşüm sürecinde riskli çıkan bina için karara itiraz etmenin mümkün olduğuna, itirazların ilgili belediyeye 15 gün içinde yazılı şekilde yapıldığına dikkat çekti.
İtirazların teknik heyetler tarafından incelendiğini dile getiren Özçelik, "Teknik heyetler kararlarını artık gerekçeli şekilde veriyor. İtirazda bulunmadığınız konularda da teknik heyetin resen dikkate alacağı hususlar olabilir. Riskli yapı çıkıyorsa, kanunda yer alan tahliye süreleri başlıyor. Bu da hem kanun hem uygulama yönetmeliğinde 90 gün şeklinde veriliyor. Bu 90 günün sonunda riskli yapılar tahliye edilecek" bilgilerini verdi.
Kentsel dönüşüme başvuranların gelecek tebligat için muhtarlıklara sık sık bakmasının gerekli olduğunu aktaran Özçelik, 24 Mayıs'ta çıkan uygulama yönetmeliğiyle artık tebligatların tek tek adreslere gelmeyeceğini, muhtarlıkta ilan edileceğini ya da kişilerin varsa e-mail adreslerine yollanacağını belirtti.
Özçelik, yeni yönetmelik çerçevesinde uzlaşma ofislerinin kurulacağına fakat bu karar yeni olduğu için uygulamanın nasıl olacağını henüz bilmediklerine vurgu yaptı
Kentsel dönüşüme girecek binalardaki kiracıların hakları ile ilgili de konuşan Özçelik, açıklamasını "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kiracılara da bir kira yardımı yapıyor fakat bu aylık kiranın iki katı şeklinde oluyor. Onun dışında kiracıların, konut sahiplerinden ya da müteahhitten kira yardımı talep etmek gibi bir hakları bulunmuyor. Nihayetinde orada kiracısınız. Size yasal bildirimler zamanında gerçekleştiriliyor, 'Riskli binada oturuyorsunuz, artık tahliye etmeniz gerekiyor.' deniliyor" bilgilerini vererek tamamladı.
KANUNDA SÜREÇ HIZLANDIRILDI ANCAK KİRACILARA YAPILAN KİRA YARDIMI ARTIRILMALI
Avukat Tekant Özalp, 1999 yılından önceki yönetmeliklerle yapılan binaların statik ve demir donatı hesaplamaları, demir tipleri ve hazır beton yapılarının farklı olması sebebiyle yeniden yapılması ihtiyacı doğduğuna dikkat çekti. Özalp, kat maliklerinin, 6306 sayılı kanunda 9 Kasım 2023 tarihinde yapılan değişiklikle artık arsa payı sahiplerinin, salt çoğunluğu sağlamak suretiyle binalarını kentsel dönüşüme götürebildiğinin, binanın yenilenmesine imza atmayan maliklere karşı da cebri tahliye ve cebri imza yollarını uygulamak suretiyle bu süreci yönetebilme haklarına sahip olduğunun altını çizdi.
Arsa payı sahiplerine, bu işte uzmanlaşmış hukukçu, mimar ya da mühendislerden danışmanlık alarak sürecini yönetme önerisini dile getiren Özalp, "Çok fazla kirli bilgi yaşanıyor, kulaktan kulağa dolaşıyor. Kat maliklerimizin haklarını ve süreleri, süreçleri bilmeleri ve buna göre yol haritalarını çizmelerini sağlıklı görüyoruz. Sürecin sonunda yine memnun olan kat maliklerimiz oluyor" şeklinde konuştu.
Bugünkü teknolojiyle yapılan binalarda da usulsüz çalışmaların olduğuna vurgu yapan Özalp, usulüne uygun inşaat yapmayan müteahhitlerin, usule aykırı şekilde imar izni ve inşaat ruhsatı verenlerin cezai sorumluluk altında olduğuna fakat cezaların caydırıcı olmadığına dikkat çekti.
Kiracılara sağlanan yardımın artırılması gerektiğinin altını çizen Özalp, kat maliklerinin elini taşın altına koyarak, müteahhit firmayla da anlaşıp kiracılarına taşınma veya bir miktar kira yardımı sağlayabileceğine vurgu yaptı.
Özalp, Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar ile ilgili de "Bir metrekareler, iki metrekareler konuşularak süreç çok uzun bir zamana yayılıyor. Bu süreçler çözülünceye kadar insanlar riskli binalarda oturmak mecburiyetinde kalıyor. Kat maliklerimizin hadiseye daha naif yaklaşıp, sonunda ortaya çıkacak eseri dikkate almaları gerekiyor" ifadelerini kullandı.
Hisseli arsa, tarla, arazi alınır mı?
Yüz binlerce kişi bekliyordu! İmar affı mı geliyor?