Kentsel dönüşüm için finansman modelleri oluşturulmalı!

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya, Türkiyede maliyeti 400 milyar doları bulması beklenen kentsel dönüşüm için finansman sağlanmasında, "imar haklarının menkulleştirilmesi, imar haklarının transferi ve deprem tahvili çıkartılması" modellerini önererek, "Bu enstrümanlar genişletilebilir. Burada amaç, kentsel dönüşüm projesinde devletin kaynaklarını minimum kullanmasını sağlamak" dedi.

Gökkaya, açıklamada, Van depreminden sonra gayrimenkul sektörünün çıkarması gereken derslere ilişkin değerlendirmelerde
bulundu.

Türkiyede bir an önce bina stokunun çıkartılması gerektiğini ifade eden Gökkaya, 18 milyon konut stokunun yüzde 45inin yenilenmesi gerektiğinin ifade edildiğini belirtti. Bunlar için pilot bölge oluşturmak gerektiğini söyleyen Gökkaya, "Çünkü bahsettiğimiz rakamlar çok büyük. 7 milyon konutun bir anda dönüşmesi çok zor. Buna belli pilot bölgelerle başta İstanbul, Ankara,  İzmir  ve birinci derece deprem bölgesi olan yerlerde başlamamız lazım" dedi.

Yapı denetim mekanizmasını yenilemek gerektiğini ifade eden Gökkaya, şunları anlattı:

"Şimdi parasını verdiğimiz şirket sizin yapı denetiminizi yapıyor. Bu çok doğru değil. Bunun içinde belli bir oto kontrolün, belli birtakım yaptırımların da olması gerekiyor. Belli müeyyideler olacak ki, insanlar imza atarken veya karar verirken belli şeylerin sorumluluğunu almış olacaklar. İnşaat malzemelerinin standardizasyonu da olması lazım. Türkiyenin bütün genelinde aynı malzemeyi kullanabilmek gerekiyor. Bir de müteahhitlik kavramında belli bir kriter koymamız gerekiyor. Bugün Türkiyede herkes müteahhitlik yapabiliyor, bunun artık bir kriterinin oluşması gerekiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yaptığı çalışmalarda, bunlarda birtakım değişiklikler ve bizim istediğimiz şekilde birtakım düzeltmeler olacağına inanıyoruz."

"PROJELERİN EKONOMİK GETİRİSİ ARTACAK

Bu çalışmalar yapılırken kamu-özel sektör işbirliğinin ne şekilde önemli olacağını vurgulayan Gökkaya, "Çünkü kentsel dönüşümün gerektirdiği maliyet 400 milyar dolar. 10 yılda yapsanız yıllık 40 milyar dolar ediyor. Bunun için de depremden öte kentsel dönüşüm için finansman modelleri de oluşturmamız lazım" dedi.

"İmar haklarının menkulleştirilmesi ve imar haklarının transferi" finansman modellerini öneren Gökkaya,  şunları anlattı:

"İmar haklarının menkulleştirilmesi; arsa sahibinin imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile bir başka projede kullanılmak üzere likidite çevirmesi üzerine kurulmuştur. Bu borsa kanalıyla da olabilir belediye bünyesinde kurulacak bir havuzla da olabilir. Çünkü Türkiyede kentsel dönüşüm sırasında, mülkiyet haklarına sahip olan kişilerin ödeme gücü olmama ihtimali yüksek. Siz binasını yenileyeceksiniz ama ondan talep edeceğiniz miktarı ödeme şansı olmayabilir. Ona bir değer tespiti yapılacak ve nakit olarak verilecek. Veya bir sertifika verilecek ve bu sertifikayı başka yerde kullanabilecek. İmar haklarının menkulleştirilmesi New Yorkta da kullanılıyor. İmar haklarının transferinde ise var olan imar hakkının başka bir bölgedeki projeye transferi sağlanıyor. İmar yasasında yapılacak yeni düzenlemelerle ele alınması gereken bu iki yöntemin hayata geçirilmesi projelerin ekonomik olarak getirisini artıracaktır."

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yerel yönetimlerin "deprem tahvili" çıkartabileceğini de belirten Gökkaya, bunların priminin diğer tahvillerden yüksek tutularak vatandaşa satılabileceğini kaydetti.

Gökkaya, "Bu enstrümanlar genişletilebilir. Burada amaç kentsel dönüşüm projesinde devletin kaynaklarını minimum kullanması sağlamak" diye konuştu.

Kentsel dönüşümün uygulanması sırasında kamulaştırmada ve değer tespitlerinde sıkıntılar yaşanabileceğine işaret eden Işık Gökkaya, "Burada devlet otoritesini kullanacak. Çünkü karşımızda bir can var, insan çok kıymetli. Bu söylediğimiz 400 milyar, insan hayatından  daha kıymetli olamaz. Van;da yaşadığımız şeyleri inşallah bir daha yaşamayız. Onun için bizim bir an önce hukuki altyapıyı yapmamız, kanunları çıkarmamız lazım" dedi.

"GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BU YIL YÜZDE 10-15 BÜYÜR"

Gayrimenkul sektörünün  bu yıl yüzde 10-15 arasında büyümesini öngördüklerini belirten GYODER Başkanı Gökkaya, konut kredilerinin beklentilerinin altında büyüdüğüne, faizlerin arttığına dikkati çekti.

Konut kredilerinin, konut satışında çok önemli bir rol üstlendiğini vurgulayan Gökkaya, "Bu yıl büyüme yüzde 10-15 arasında olur, ama devletin Orta Vadeli Programı ve mali politikalarda yapılacak değişiklikler 2012de yüzde 3-4 arasında büyüme öngörüyor. Ekonomi büyüdükçe gayrimenkul sektörü büyüyor. O çerçevede 2012de net bir şey ifade edemiyoruz. Çünkü alınacak kararlar çok önemli. Buna karşın kentsel dönüşümle ilgili devletin alacağı kararlar önemli" değerlendirmesinde bulundu.
AA