Kentsel dönüşüm yasası ile kat mülkiyeti kanunu karıştırılıyor!

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kamuoyunda bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Yasası ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kentsel dönüşüm sürecinde birbirine çok fazla karıştırılmakta.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kamuoyunda bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Yasası ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu  kentsel dönüşüm sürecinde birbirine çok fazla karıştırılmaktadır. Kentsel Dönüşüm Yasasında kişilerin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik aykırılıklar dışında herkesin esas dikkat etmesi gereken Usul süreçlerinin doğru yönetilmesi ve yürütülmesidir. Oysa ki yukarıda bahsettiğimiz nedenlerle malikler bu iki yasayı birbirine karıştırdıkları için ciddi hatalar yapmakta ve apartmanlarının yıkılıp yeniden yapılması konusunda zaman kaybetmektedirler. Bu konuda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır;

1) Kentsel dönüşüm yasası riskli yapı statüsüne giren veya riskli alan içerisinde kalan her binada uygulanabilir. Kat mülkiyeti kanunu ise kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar da uygulanabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm yasasında binanın kat irtifakı veya kat mülkiyeti olup olmamasının bir önemi yoktur. Risk analizi yapılıp riskli yapı ilan edilen her taşınmaz için uygulanacak olan prosedür 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasasıdır. 

2) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında maliklerin 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2.maddesinde ki toplantıyı yapma zaman ı riskli yapı statüsünün kesinleşme anıdır. Riskli yapı kesinleşmeden bu toplantı yapılamaz. Öncesinde yapılan toplantılarda oy birliği sağlanamamış ise geçerli değildir. Oysa ki Kat Mülkiyeti Kanunu olağan ve olağanüstü toplantı usullerini kanunda belirlemiştir. Belli zamanlarda olağan yine her zaman gündem belli olmak kaydı ile olağanüstü toplantı yapılabilir. Apartman malikleri binanın yıkılması konusunda heyet oluşturma, teklif toplamak gibi konular için kat mülkiyeti kanunu olağanüstü toplantı yöntemini kullanabilirler ancak 6306 sayılı yasa kapsamında karar almak için mecburen 6306 sayılı yasanın belirlediği toplantı usulüne uymak zorundadırlar ve bu toplantı riskli yapı kesinleştikten sonra yapılabilir. Riskli yapı tapudan gelen riskli yapı yazısına 15 gün içinde itiraz edilmişse itirazın reddinden sonra, itiraz edilmemişse 15.günün sonunda kesinleşir ve bu toplantı yapılabilir. 

3) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantılarda gündemin önceden bildirilmesi ve tebligatın belli bir süre önce yapılması zorunluluğu yoktur. Yani kat maliklerine tebligatın yapılması şartı ile (tebligatın elden, iadeli taahhütlü, noter marifeti vb. ile yapılması halinde) toplantı her zaman yapılabilir. Toplantının yapılabilmesi için maliklere tebligatın ulaştırılması zorunludur. Kat mülkiyeti kanununa göre ise tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden gündemin ulaştırılması zorunluluğu vardır. 

4) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu alınmak zorundadır. Değerleme raporlarında binanın mevcut durumu ve değeri ile arsa payı değerleri yer almak zorundadır. Kat mülkiyeti kanunu kapsamında böyle bir zorunluluk yoktur. 

5) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı bina arsa malikleri/hak sahipleri toplantısıdır. Bir dairede %1 veya daha az hissesi olanlar da toplantıya davet edilmek zorundadır. Karar alırken de bu hissedarların hepsi farklı istikamette oy kullanabilirler. Yani bir dairede hissedarların bir kısmı bir projeye bir kısmı başka bir projeye oy verebilirler. Kat mülkiyeti kanununda yapılan toplantılar bağımsız bölüm malikleri toplantısıdır. Bu toplantıda hisseli yapıdaki taşınmaz sahipleri aynı yönde oy kullanmazlarsa oyları geçerli kabul edilmez. Yani bir taşınmazda hisseli mülkiyette bir hissedar evet diğer hissedar hayır oyu kullanırsa o oy geçersiz kabul edilir. 

6) Kentsel dönüşüm yasasında vekaletnamelerin 6306 sayılı yasa kapsamında hazırlanması ve yine bu yasa ile ilgili “toplantıya katılma, oy kullanma” yetkilerini açıkça içermesi ve noterden düzenlenmesi mecburidir. Kentsel dönüşüm yasasında bir kişi dilediği kadar arsa payı sahibinin vekaletini alabilir. Kat mülkiyeti Kanununda vekalet için noter mecburiyeti yoktur. Adi yazılı bir kağıda vekaletname ile genel kurula katılım yetkisi verilebilir. Kat mülkiyeti kanununda bir kişi belli sayıda vekaletname ile genel kurula katılabilir. 

7) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantıda alınan kararlar Bina Ortak Karar Protokolü adı verilen bir metne yazılacaktır. Kat mülkiyeti kanunu ile ilgili genel kurul kararları karar defterine yazılır. 

8) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmaz için yapılacak olan genel kurulda 

a) Divan heyeti seçilir

b) Genel kurulda verilecek olan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları içeren) sunulur

c) SPK lisanslı değerleme raporu okunur. İsteyen arsa payı sahibi /hak sahibine bu rapor verilir

d) Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü ile karar alınır. Alınan karar inşaat firmasına, yapım şekline ve projeye yöneliktir. 

e) Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. 

9) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında karara katılmayan 1/3’e toplantı sonrasında noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenmek zorundadır.  Bu ihtarname ekine genel kurulda alınan bina ortak karar protokolü, değerlendirme raporu sonuç kısmı, kabul edilen kat planlarını da içerir proje ve maliklerce imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği eklenmelidir. 

10) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında mevcut süreçlere uyulmadan yapılacak olan toplantılar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından iptal edilerek yenilenmesi istenebilecektir. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı