Kentsel dönüşümde 4 anahtar şart!

Son 1 yıldır ise yapı sektöründeki kriz nedeniyle kentsel D,dönüşüm çalışmalarının neredeyse tamamen durduğu söyleniyor. Eko Haber Gazetesi'nden Adil Gökçadır bugünkü yazısında ''Kentsel dönüşüm neden tıkandı, nasıl açılır?'' sorusuna yanıt verdi...

Çok yazıldı ancak daha çok yazılmalı, çünkü unutuldu sanki. 1999'da 17.480 can verdik, yetmedi. 2011'de Van'da 604 can daha verdik, oda yetmedi. Geçen ramazan bayramında trafik kazalarında 106 can daha verdik. Şaka gibi. 

İnsanlarımız kitleler halinde ölüyor. 3 gün haber oluyor ve unutuluyor. Alışıldı sanki felaketlere. Seller, toprak kaymaları, istinat kaymaları, bina çökmeleri ve buralarda verilen can kayıpları, sıradan olaylar haline geldi. Haberi veriliyor, o kadar. 1 ay geçmiyor bir yenisi. Herşey denebilir ama kaza değil, kader hiç değil. 
6/5/2012'de '6306 sayılı afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi kanunu' yürürlüğe girdi. Marmara depreminden bu yana 20 yıl, yasanın çıkmasından bu yana hayati önemde 7 yıl su gibi geçti gitti.

Bu 7 yılın ilk 4.5 yılında, 49 ilde 250 bin konut riskli ilan edilmiş ve sadece 60.472 adet konut yıkılmış. Sonraki 1.5 yıl için sağlıklı bilgi yok ancak hadi maksimum bir o kadar daha yıkılmış olsun, etti 120 bin konut. Son 1 yıldır ise yapı sektöründeki kriz nedeniyle Kentsel Dönüşüm çalışmalarının neredeyse tamamen durduğunu söylemek mümkün. 

Arzu edenlerin araştırıp kolayca bulabileceği gibi, ülkemizde kaba bir hesapla 12 milyon adet riskli konut var. Aklımızın başına geldiği son 7 yılda alabildiğimiz yol problemin sadece yüzde 1'ini çözmeye yetebilmiş. Hayati bir konuda oldukça kötü bir performans. 

1999 Marmara depremini unutmadık. Bu çerçeveden göz göre göre kaybedilen zamana bakıldığında, hem yapılan hataların, ihmallerin sorgulanmaması, hemde yaşanması kuvvetle muhtemel felaketlerin boyutları insanı ürkütüyor. Felaketlere karşı alınacak tedbirlerin elbette hepsi belli. En önemlisi deprem için ise, olmaz ise olmaz çalışma Kentsel Dönüşüm çalışması. Ve uzmanlara göre konunun dört anahtar şartı var. 

1-Denetimsiz yapılaşmış imarsız alanlarda acil imar uygulaması yapılmalı. Bu planlar üzerinde belirlenen riskli alanlar en az mahalle bazında olmalı. Bu planların, mevcut planlı alanlar ve korunmak istenen mahaller ile uyumu sağlanmalı. 
2- İmarlı ancak riskli alanlarda yeniden 18 uygulaması yapılabilme imkanı sağlayacak yasal düzenleme yapılmalı. Bu yöntemle ve en az mahalle bazında dönüşüm planlamaları ile imar bütünlüğü sağlanarak, yeni donatı alanları üretilmeli. 
3-Kendi imkanları ile evini yenileme imkanı olmayanların konumuna göre en az yüzde 20 olmak üzere, baştan hesaplanacak katkı payını (maddi ödeme yada alan terki ile) üstlenmeleri kurallaştırılmalı, adaleti bozacak uygulamalar yasa ile önlenmeli. 
4- Şehir sınırları içindeki Hazine ve Belediye arazileri rezerv alan olarak kullanılmak üzere korunmalı, bu alanlarda hak sahiplerinin gönüllü transferini özendirecek cazibe sağlıyacak projeler üretilmelidir.

Kentsel Dönüşüm konusunda hayati önemde yıllar kaybedilmiş olsada, çok az yol alındığından başarı şansı hala devam ediyor. Bu şekilde başlayacak çalışmaların aynı zamanda şehrin dokusuna önemli katkılar sağlıyacağı da görülüyor. Örneğin; Bursa'da viranelerle sarılmış tarihi doku ortaya çıkartılabilir, yeni geniş caddeler açılabilir, otopark sorunu çözülebilir, turizme önemli katkı üretilebilir. Bütün bunların kamulaştırma maliyeti de neredeyse sıfır lira olabilir.

Bir başka yol ise 6306 sayılı yasanın içeriğinin dayandığı şekliyle, her vatandaşın kendisine ait konutu mevcut imar şartları ve kendi imkanları ile yenilemesiydi. Böylece en azından imarlı alanlarda yapılmış riskli yapılar, mevcut imarı ile yenilenir, kurtarılmış olurdu. Yasa imarsız alanlarla ilgili herhangi bir atıfta bulunmayıp sadece riskli alanları kriter olarak belirlese de, belediyeler plan çalışmaları ile kolay çözümler üretebilir. 

Ne yazık ki, bu yöntemlerin hiçbiri kullanılmadı. Daha iyi bir yöntem de göremedik. Bir taraftan kamulaştıma maliyetlerine gömülürken diğer taraftan Bursa'da başlayan ve zamanın Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca da benimsenen, adına 0,50 denen eksik uygulama çözüm zannedildi. Ya da belediyeler müteahhit oldu ve uluslararası fuarlarda dahi daire pazarlama yarışına girdiler. Kısa sürede pek çok faydayı göz ardı eden 0,50 yönteminin şehirlere verdiği zararlar görüldü. Mahkemeler müdahale etti ve vazgeçildi. Belediyelerin şehir içinde kendisine ait arsalarda tükenip belediye müteahhitliğide durunca, Kentsel Dönüşüm çalışmaları tıkandı. 
Şimdi herhalde bir çözüm yolu aranmakta. Ancak iddaa ediyorum, ilk gün sahip olunan fırsatlar kısmen kaybedilmiş olsada, tek çözüm yine planda. Elbette her konuda olabileceği gibi bu konuda da yaşanabilecek bazı riskler var. 

Ne kadarı baştan öngörülerek ilerlenir ise, o kadar daha kısa zamanda Kentsel Dönüşüm ivme kazanacaktır. Çok çok önemli şartları da var. En önemlisi bu işin ve yöntemin bir rant aracı olmadığını bilerek hareket etmek ve adaletten asla vazgeçmemektir. 

Neticede bu çalışmanın üç bileşeni vatandaş, belediye, müteahhittir. Amacın hayat kurtarmak ve kamu yararı olduğu unutulmadan her üç taraf üstüne düşeni doğru yaptığında ve adalet sağlandığında mutlu sona ulaşılacaktır. 

Plan ayna olacaktır ve herkes daha binalar yıkılmadan neticeyi görerek, bilerek katılım sağlıyacaktır. Elbette pek çok soru var, sosyal yön, sigorta, garanti, imar barışının etkisi, vs. ticari riskler var. Müteahhitin bindiği dalı kesmesi, arz fazlası yaratma, haksız rekabet vs. Her biri büyük bütünün parçası olan, onuda kendileri düşünsün denilemeyecek riskler. Ancak planlama bütünüyle ve doğru yapılırsa hepsinin yanıtıda, çözümüde var. Daha çok anlatılır ancak eminim ki, deprem duymayacak, beklemeyecek ve adres de sormayacaktır..