Kentsel dönüşümde ek emsal hakkı geri geldi!

Kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasını sağlayan ancak geçtiğimiz günlerde Danıştay tarafından iptal edilen ‘yüzde 25 ek emsal hakkı’ inşaat şirketlerine yeniden tanındı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ‘Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği’nde dün değişiklik yaptı. Yönetmeliğe eklenen yeni madde sayesinde 1 Ocak 2017’ye kadar ruhsatını alan inşaat firmaları, kentsel dönüşüm projelerinde ek emsal hakkını kullanabilecek.

Süreç nasıl gelişti?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 2013 ve 2014 yıllarında yönetmelikte imar haklarına ilişkin değişiklikler yapmış, 22 Mayıs 2014’te de geçici 6. maddeyi yayımlamıştı. Bu madde, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binalara ek emsal hakkı tanıyordu. Bu uygulamadan yararlanmak için son süre 1 Ocak 2016 olarak belirlenmişti. Ancak sektör temsilcilerinin geçiş sürecinin uzatılmasını istemesi üzerine süre 2016 sonuna kadar uzatılmıştı. Böylece inşaat firmaları kentsel dönüşüm faaliyetlerini hızlandırdı. Vatandaşlar ve firmalar arasında kentsel dönüşüm sözleşmeleri imzalandı ve ruhsat başvuruları yapıldı. Firmalar projelerini ek emsal hakkına göre hazırladığı ve ruhsat başvurularını yaptığı esnada Danıştay’ın geçici 6. maddeye ilişkin iptal kararı açıklandı. Bu karar sonrasında firmaların ek emsal hakkına göre yaptığı başvurular geçersiz duruma düştü. Ruhsat süreçlerinde yavaşlama ve kaos yaşanmaya başladı. Bu durumu fark eden Bakanlık, Danıştay’ın iptal gerekçesini de dikkate alarak, yeni bir madde yayımladı. Buna göre,  ruhsat başvurusunu yapmış ya da yapacak olan müteahhitler, ruhsatlarını 1 Ocak 2017’ye kadar alırlarsa ek emsal hakkından yararlanmaya devam edecekler. Yani, 1 yıl daha ek emsal ile ruhsat alınabilecek.

Bakan Sarı ile görüşmede gündemdeydi

GYODER, KONUTDER, İNDER ve Fikirtepe Platformu’nun temsilcileri, Ocak ayının sonunda Çevre ve Şehircilik Bakanı Fatma Güldemet Sarı ile görüşmüş, bu toplantıda inşaat sektörün sorunlarını iletip çözüm önerilerini sunmuştu. Görüşmede en önemli gündem maddelerinden birisi Danıştay’ın iptal ettiği yönetmelik maddesiydi. Sektör temsilcileri iptal nedeniyle kentsel dönüşümde alan kaybı yaşayacaklarını anlatmıştı. Bu görüşme sonuç verdi ve yaklaşık 15 gün sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yeni madde yayımladı.

Yönetmelik ne diyor?

RESMİ Gazete’de dün ‘Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’ yayımladı. Yönetmelikte yer alan geçici maddede, “22 Mayıs 2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almaya yönelik olarak işlemlere başlanılmış olan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı başvuruları, 1 Ocak 2017 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, başvuru sahibinin talebine bağlı olarak, ilgili işlem tarihinde yürürlükte olan yönetmeliğin 30 Mayıs 2013 tarihi ve sonrasında yürürlükte olan hükümlerine göre neticelendirilir” denildi. Yönetmelikte, geçici maddenin hiçbir şekilde karma kullanımı ve yapının planla belirlenen kat adedini artırmak amacıyla uygulanamayacağı ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği de vurgulandı. Yönetmelik, yayımlandığı tarihten itibaren yürürlüğe girdi.

Vatan/ Meltem KARA

Bu haber Milliyet Gazetesi'nde şöyle yer aldı:

Danıştay’ın ‘Dur’ dediği “kentsel dönüşümdeki yüzde 25 ek emsal hakkı” Bakanlık tarafından yeni yönetmelikle, bu yıl için geri getirildi. Sektör temsilcileri ‘Uçurumdan dönüldü’ dedi

Kentsel dönüşüm projelerinde yüzde 25 ek emsal sağlayan ‘ek emsal hakkı’ geçtiğimiz günlerde Danıştay tarafından iptal edilmişti. Ancak çok geçmeden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,  yaptığı yönetmelik değişikliğiyle bu hakkı geri getirdi. 1 Ocak 2017’ye kadar ruhsatını alan inşaat firmaları, kentsel dönüşüm projelerinde ek emsal hakkını alacak. 

‘Sektör son anda uçurumdan döndü’ diyen Dap Holding Başkanı Ziya Yılmaz,  “Düşünün insanlar belli bir emsal üzerinden anlaşmış, sonra bu yıkılıyor. Ben 30 bin metrekare inşaat yapacağım, yarısını hak sahibine vermeyi taahhüt etmişim ama bunu ek emsal hakkıma göre planlamışım, o zaman 3+1’in 1 odası gidecekti” dedi. 

‘Değişiklikler yordu’

Bakanlığın sektöre nefes aldırdığını ileten Yılmaz, özellikle kentsel dönüşümü etkileyen pek çok yasanın sürekli değiştiğini ve bunun sektörü yorduğunu söyledi. 

Yılmaz, şöyle devam etti: “Önce, 2016 başı son olan emsal hakkı 2016 sonuna uzatıldı. Şirketler de ihaleye bu sebeple girdi, işini belirledi. Mesele zaten kaldırılması değil, işe başlamışken bir anda ortada kalmamız. Her gün yeni bir düzenleme, her gün yeni bir karar, artık bizlerin de içinde olduğu bir tavırla bir yasa yapılıp süreç ilerlemeli.” 

Karar neydi, şimdi ne oldu?

Ek emsal hakkının Danıştay tarafından iptal nedeni ise Mimarlar Odası’nın açtığı dava olmuştu. Mimarlar Odası, ‘Bu uygulamanın imar düzeninde çok hukuklu bir sistem getirdiğini ve bunun hukuk sisteminde yeri olmadığını, Anayasa ve imar mevzuatına aykırı olduğunu’ belirtmiş, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu ise 2015/1064 sayılı Kararıyla Yönetmeliğin Geçici 6. Maddesinin ve Genelgesinin yürütmesinin durdurulmasına karar verdiğini duyurmuştu. 

Bu madde, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binalara ek emsal hakkı tanıyordu. Bu uygulamadan yararlanmak için son süre 1 Ocak 2016 olarak belirlenmişti. Ancak daha sonra 2016 sonuna kadar uzatılmıştı. Firmalar da planlarını buna göre yapıp, ihalelere bu yönetmelik desteğiyle girmişti. Karar sonrası sektörde çeşitli sorunlar birbiri ardına çıkarken Bakanlık, Danıştay’ın iptal gerekçesini de dikkate alarak, yeni bir madde yayımladı.

Mağduriyet oluşacaktı

Sektör temsilcisi Gyoder, İnder, Konutder gibi dernekler, bakanlığa bu konuda fikirlerini iletmişti. İnder Başkanı Nazmi Durbakayım, “Madde uygulansaydı, riskli binalarda oturan vatandaşların evlerini yenilemek için yıkan firmalar ve kiraya çıkan insanlarımızın büyük mağduriyeti olacaktı” dedi. Bakanlığın sektörü iyi tahlil ettiğini vurgulayan Durbakayım, “Sektörümüze yönelik kanunların veya yönetmeliklerin sıkça değişmemesini, kalıcı müktesep hak şeklinde olmasını arzuluyoruz. Üzerinde çalışılan İmar Yasası fayda sağlar” dedi.

Birer oda kaybediyorduk

Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, alınan hakkın kentsel dönüşüm sürecine verdiği zarara değinerek, “Kentsel dönüşüm sürecine dahil olan hak sahiplerinin, sahip oldukları konutlardan ortalama birer odalarını kaybetmelerine neden olmuştu. Aynı şekilde müteahhit şirketlere, mimarlara, mühendislere, tedarikçilere, sanayiye ve yüzbinlerce istihdama zarar vererek, sektöre darbe vurmuştur. Sektör için çalışan pek çok şahıs ve şirket bu karardan olumsuz etkilendi” dedi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, ‘duyarlı yaklaşımıyla’ kısa sürede Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği’nde yaptığı değişikliğin sektörü bitme noktasından kurtardığını belirten Timur, aksi halde orta ve uzun vadede etkilerinin daha yıkıcı olabileceğini ifade etti.

Milliyet

Haber Cumhuriyet Gazetesi'nde şöyle yer aldı;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Danıştay tarafından iptal edilen ve kentsel dönüşüm projelerindeki yüzde 25 ek emsal getiren imar yönetmeliğini yeniden getirdi. Cumhuriyet gazetesindeki haberde, bu yönetmeliğin de tıpkı 2013'teki yönetmelik gibi yolsuzluk ve rüşvet tartışmalarına neden olacağına dikkat çekildi. 

Mimarlar Odası Başkanı Eyüp Muhçu da uygulamaya yönelik genelgenin yayımlanmasını beklediklerini belirterek "Şu an bu yönetmelikle bakanlık kulağını ters taraftan tuttu. Yargı kararının arkasından dolandı. Uygulamaya yönelik maddeleri inceleyeceğiz" dedi.

CHP'li meclis üyesi Hüseyin Sağ da yönetim kurulunda Torunlar GYO ve Ağaoğlu gibi büyük inşaat şirketlerinin bulunduğu Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği'nin (Konut-der) karar sürecinde bakanlığa bu hakkın geri getirilmesini öngören bir taslakla gittiğini ve kararın bu taslak dikkate alınarak alındığını söyledi. Sağ, "Bir imar bataklığı oluşuyor. Bundan önceki yönetmelik yolsuzluklara neden oldu. Bu yönetmelik de olur. Son yönetmelikte belediyelerin bakanlığa görüş sorması isteniyor. İlçe belediyesi müteahhide göre tavır alabilir. Gene rüşvet bataklığı oluşabilir" dedi.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2013'te geçici bir madde getirerek kentsel dönüşüm projelerinde yüzde 25 ek emsal hakkı getirdi. Son yararlanma süresini de 1 Ocak 2016 olarak belirlemişti. Mimarlar Odası buna dava açtı ve Danıştay odayı haklı buldu. Bu aşamada inşaatın dev şirketleri uçurumun kenarına geldi. Bakanlık da Danıştay'ın kararından kısa bir süre sonra küçük değişiklikleri yaparak aynı ek emsal hakkını tekrar getirdi. 1 Ocak 2017'ye kadar ruhsatını alan inşaat firmaları kentsel dönüşüm projelerindeki ek emsal hakkından yararlanacak

Cumhuriyet

Haber Posta Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı...

Kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçmesini kolaylaştıran 'yüzde 25 ek emsal hakkı'nın (inşaat hakkı) iptal edilmesine Bakanlık el attı. TMOBB Mimarlar Odası'nın açtığı dava sonrası Danıştay tarafından iptal edilen yüzde 25 ek emsal hakkı, Çevre ve Şehirlik Bakanı Fatma Güldemet Sarı'nın hazırlattığı yeni yönetmelikle 2016 sonuna kadar kullanılabilecek. 1 Ocak 2017'ye kadar ruhsatını alan projeler, yüzde 25 ek emsal hakkından yararlanacak. Bakanlığın ek emsal hakkı süresini uzatmasıyla, Türkiye genelinde yüzbinlerce insanın mağduriyetinin önüne geçilmiş oldu. Bakanlığın süre uzatmaması halinde evi kentsel dönüşüme tabi olan vatandaş alacağı 3+1 dairenin 1 odasını kaybetmiş olacaktı. 

3+'in 1 odası gidecekti 

Diyelim ki bir inşaat firması 20 bin metrekarelik alanda dönüşüm yapıyor. Arsa bedeli olarak hak sahiplerine inşaat alanının yüzde 50'sini veriyor. Emsal 2 ise, ek emsalle bu oran 2.5 oluyor. Bu da arsa üzerine 50 bin metrekare inşaat yapılmasını sağlıyor. 25 bin metrekaresi ise hak sahiplerinin oluyor. Eğer süre uzatılmasaydı, hak sahipleri 25 bin yerine 20 bin metrekare pay alacaktı. Yani 125 metrekare daire alacak kişinin dairesi 100 metrekareye düşecekti. 

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım 

'MAĞDURİYET ORDUSU OLUŞURDU' 

Bakanlığın attığı adım isabetli. Yüzde 25 ek emsal hakkı süresi uzatılmasaydı, evlerini yenilemek için firmalarla anlaşan ve kiraya çıkan insanlarımız mağdur olacaktı. Bakanımız Fatma Güldemet Sarı ile sektörün sorunlarını ele almıştık. Bakanımız yapıcı tavrını pratikte de göstermiş oldu. Üzerinde çalışılan bir İmar Yasası ve yönetmelikler var. Tüm eksiklikler bu süreçte giderilmeli. 

DAP Holding Başkanı Ziya Yılmaz

'UÇURUMDAN DÖNÜLDÜ' 

Kentsel dönüşüm müteahhit ile hak sahiplerinin anlaşmasına dayalı. Şirketler yönetmelikteki ek yüzde 25 emsal hakkı üzerinden anlaşmalar yaptı. Örneğin, 125 bin metrekare inşaat hakkım var. Yüzde 50-50 hak sahipleriyle anlaştım. Bakanlık duruma el atmasaydı hak sahiplerinin12 bin 500 metrekarelik hak kayıpları olacaktı. 

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz 

'FELAKET OLURDU' 

Danıştay'ın kararıyla özellikle kentsel dönüşüm sürecine girmiş apartmanlar açısından bir felaket, müteahhitler açısından ticari büyük bir risk ortaya çıkmıştı. Bakanlık ince bir hamle ile mevcut hak sahiplerinin ellerinden alınan 1.25 hakkı geri vermiş oldu. Ayrıca Bakanlık, Geçici 6. Madde'nin iptali nedeniyle oluşacak kaosu da önlemiş oldu. 

Posta