Kentsel dönüşümde “sözleşme mağduru” olmayın!

Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazı riskli yapı olarak belirlenen bina maliklerini, mağdur olmaması için sözleşmeye dikkat etmeleri konusunda uyarıyor. ..

Kentsel dönüşüm sürecinde, taşınmazı “riskli yapı” olarak belirlenen bina maliklerinin bir çoğunun müteahhit firmalarla görüşmelere başladığını belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, binanın yıkıldıktan sonra yeniden yapımı aşamasında mağdur olunmaması için önemli açıklamalarda bulundu.

Teknik şartnameye dikkat

Müteahhit firma ile taşınmaz sahipleri arasında imzalanacak sözleşmede doğması muhtemel tüm ihtilafların açık ve net bir şekilde düzenlenmiş olması gerektiğinin önemini vurgulayan Alcan, “Projenin değerini etkileyecek olan tasarımı ve kullanılacak malzeme gibi etmenler maliklerin görüşü alınarak belirlenmeli, teknik şartname çok iyi incelenmelidir. Buna karşılık, taşınmaz sahiplerinin, sözleşmenin imzasından itibaren sözleşme konusu taşınmazı müteahhidin imzasını almadan devir, temlik ve ferağ edemeyeceği kayıt altına alınmalı, ayrıca sözleşme de tapuya şerh düşülmelidir. Müteahhit sözleşme şartlarına uygun olarak yapmayı taahhüt ettiği konutları, altyapı ve çevre düzenlemeleri anahtar teslimi olarak bitirmeli ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri teslim etmelidir” dedi. 

Teslim tarihi net bir şekilde kayıt altına alınmalı

Müteahhitin, sözleşmenin noterden tasdikini müteakiben en geç kaç ay içinde inşaatı tamamlayıp fiilen anahtar teslimi sureti ile mal sahiplerine ait daireleri ve tüm binayı bitirmiş olacağının kayıt alınması gerektiğini belirten Alcan, ayrıca ruhsat alımı, iskan süresi de dahil olmak üzere tüm sürelerin net olarak belirlenmesi gerektiğini söyledi. 

Yükümlülüklere ayrırılıklar cezalandırılmalı

Sözleşmedeki yükümlülüklere aykırılıklar mücbir sebepler haricinde cezai şarta bağlanması gerektiğini vurgulayan Avukat Emre Alcan,  vergi, harç ve diğer tüm masrafların yanı sıra 3. şahıslara verilebilecek zararların da hangi tarafa ait olacağının net bir şekilde belirlenmesi gerektiğini söyledi. 

Tapunun devir aşaması önemli

Sözleşmede tapunun devri aşaması oldukça önemli olduğuna dikkat çeken Alcan, “Müteahhit, arsa üzerine ilgili belediyenin harita müdürlüğünden alınacak imar durumu esasları dairesinde tasdik ettirilecek avan ve tatbikat projelerine uygun olmak kayıt ve şartıyla normal kat etüdleri prensibi dahilinde ve ekli fenni şartname esaslarına tamamen riayet edilmek suretiyle buna göre mimari, statik, elektrik, mekanik, peyzaj, alt yapı ile ilgili uygulama projeleri masrafları kendisine ait olmak üzere yaptırmalı. İlgili oda ve belediye harçlarını yatırarak inşaat ruhsatını arsa sahibi adına çıkararak, bloklardan ve apartmanlardan oluşacak şekilde betonarme  karkas apartman inşa etmelidir” diye konuştu.

Taraflara ait bağımsız bölümler belirtilmeli

Projede her bağımsız bölüm için proje üzerinde inşaatçının ve arsa sahibinin imzasının olması gerektiğini söyleyen Alcan, bu süretle taraflara ait daireler ve bağımsız bölümler belirlenmiş olacaktır diye konuştu. Alcan, “Taraflar arasında bağımsız bölümlerin taksimine dair yapılan anlaşma şekli imar müdürlüğünce tasdikli avan proje ve bağımsız bölümler listesinde her bağımsız bölümün yüzölçümü arsa payı, bağımsız bölümlerin gerekli unsur ve eklentileri, serahaten gösterilmeli ve avan projede bağımsız bölümleri belirleyen yerler sahipleri tarafından imzalanmalıdır. Yani her bağımsız bölüm için proje üzerinde inşaatçının ve arsa sahiplerinin imzası olmalı ve bu suretle taraflara ait daireler ve bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır” ifadesinde bulundu. 

Sözleşmenin yükümlülükleri açık ve net olmalı

Uygulama sırasında imar durumu veya pazar şartlarında projeyi değiştirmeyi gerektirecek bir gelişme olması durumunda arsa sahipleri ve müteahhitin müşterek karar alması gerektiğini söyleyen Alcan, sözleşmede müteahhit firmanın ve maliklerin yükümlülükleri açık ve net bir şekilde tek tek belirtilmelidir dedi. 

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com