Kentsel dönüşüme girmeden önce bilinmesi gereken 5 nokta!

Uzun yıllardır süre gelen çarpık kentleşmenin, plansız büyümenin önüne geçebilmek ve bunun sonucu olarak modern bir şehircilik anlayışı ile yaşam adına daha elverişli alanların inşa edilebilmesi için 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hayatımıza hızlı bir giriş yapmış bulunmakta. Yasanın getirmiş olduğu yenilikler neticesinde geriye dönüşü olmayan bir yola girilmektedir. Bu yolda mağdur olmamak adına aşağıdaki yazımızı okumanız hak kayıplarınızın önüne geçecektir.

1- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile binanızın yıkılıp yeniden yapılabilmesi için sadece bir malikin talebi yeterlidir. Bu taleple işlem başladıktan sonra artık durumun geri dönüşü olmayacaktır. Riskli raporu sonrası karot alımı yapılır ve rapor ilgili belediyeye bildirilir. Ardından belediyeler ilgili raporu, tapu sicil müdürlüklerine göndererek tapu kaydınıza riskli raporunu işlettirir. Bu noktada 15 günlük itiraz süreçleriniz başlar. Kayıtlar üzerinden binanızın riskli durumu tekrar kontrol edilir ve ikinci bir rapor düzenlenir. Artık bu rapor kesindir.

2-Bu noktada kat malikleri eğer henüz bir müteahhit ile anlaşmamışlarsa teklif toplamaya başlarlar. Kat maliklerinin hak kaybına uğramaması için gayrimenkul hukuku alanında bilgili bir avukatla çalışmalarında fayda vardır. 

3-Binanızın bulunduğu arsada, arsa payı üzerinden anlaşmalar sağlanmaktadır. Her arsa payı sahibi, belirli oranda arsa payını müteahhit firmaya devretmektedir. Anlaşma sağlanırken yüzdelere,kira alacağınıza, inşaat başlama ve daire teslim sürelerine, cezai şartlara, ve özellikle teminatlar ile teknik şartnameye dikkat edilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıktan sonra tarafların birlikte belirlediği süreler içerisinde binanın tahliyesi gerekmektedir. Şayet dairenizde kiracınız bulunuyorsa ilgili bildirimleri kendisine yapmanız yasal bir zorunluluktur. Burada önemli bir konuya değinmemiz gerekmektedir. Riskli yapı raporu alındıktan sonra yıkım için, tüm maliklere ilki 60 ikincisi 30 olmak üzere toplamda 90 gün süre verilir. Bu sürelerin sonunda belediyeler, binanızın su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerini kestirmek adına ilgili birimlere yazılar gönderir. Bu şekilde herhangi bir ihtara gerek kalmadan binanız yaşam için elverişsiz hale getirilir. 

4-Binanızda ki tüm maliklerin anlaşamaması durumunda, olağan üstü toplantı yapılarak gerekli olan çoğunluğu sağlayıp karar almanız gerekmektedir. Bu toplantıda SPK Lisanslı bir değerleme kuruluşundan, binanız hakkında değerleme raporu alınması ve bu raporun toplantıda okunması gerekir. Oy birliği ile anlaşma sağlanamadığından  arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü ile karar alınır. Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilir. Bu şekilde karara katılmak isterlerse Noter Muvafakatnamesi imzalaması gerektiğinin ihtaratı yapılır. İlgili hukuki süreç tamamlandıktan sonra karara katılmayan 1/3 arsa payı sahiplerinin payları açık arttırma usulü ile satılır. Açık arttırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilecektir. İlgili taşınmazda bulunan arsa sahipleri açık arttırmaya katılmazsa ilgili arsa payı hazineye satılır.

5-6306 Sayılı yasa ile birlikte riskli yapılara kira yardımı yapılmaktadır. 2018 yılı ile birlikte, İstanbul,  Ankara  ve  İzmir  gibi büyük şehirlerde kira yardımı 960 lira, kiracılara bir kez olmak şartıyla bin 920 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise yine bir kez olmak üzere 4 bin 800 lira verilecektir. 

Av. Ceyda Huri Hergül - Hergül Hukuk Bürosu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerliliği ve şerh sorunu!