Kentsel dönüşümle illegal yapılaşma ortadan kalkacak!

Ancak bunlar gerçekten bu şehri çarpık kentleşmeden kurtaracak nitelikte mi, yoksa silueti daha mı çok bozuyor Peki, İstanbul'da neler oluyor Değişim nasıl olacak Dönüşüm gerçekleşecek mi bu şehirde Değişim ve dönüşümün gerçekleşmesinde tıkanan noktalar neler En önemlisi de 'Başarılı bir Kentsel Dönüşüm' için ne yapılmalı Akıllardaki sorulan, işin uzmanlarına sorduk...

şžehre her müdahale 'Kentsel Dönüşüm' değildir
 
Kentsel dönüşüm çeşitli nedenlerle süreç içinde eskimiş, köhnemiş, yıpranmış, dokunun, günün sosyoekonomik ve fiziksel koşulları dikkate alınarak ıslah edilmesi ve yeniden canlandınlarak kente kazandırılması olarak açıklayan Som Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Genel Müdürü Nazan Özbaydar, İstanbul'da yapılan her kentsel müdahalenin, kentsel dönüşüm başlığı altında ele alındığını dile getiriyor. Özbaydar, 'Her yerde her tür proje 'Kentsel Dönüşüm' tabiri altında ele alınarak uygulamaya sokulurken, karşımıza gelen birçok yasa ve yasa tasansı da bu sınırlan belli olmayan kavramın daha da karmaşık bir hal almasına neden oluyor' diyor. İstanbul'da kentsel dönüşüm proje ve alanlarım; 'Kamu Müdahalesi ile Gerçekleşen Kentsel Dönüşüm Proje ve Alanları' (kıyı alanlan, TEM ve E-5 Karayollan Arasında Kalan Konut Alanlan, Kent Merkezindeki Prestij Projeleri) ve 'Kamu Müdahalesi Dışında Gerçekleşen Kentsel Dönüşüm Alanlan' (soylulaşan alanlar) olarak gruplayabiliriz. İstanbul'un kaçak ve hiçbir mühendislik faaliyetinden faydalanmadan plansız bir şekilde yapılaşüğını söyleyen Özbaydar, 'Bu yapı stokunun sağlıklı yaşam çevreleri sunmaktan uzak olmasının yanı sıra, deprem gibi doğal afetler karşısında da kırılgan olduğunu kabul etmemiz gerekiyor. Bu kabul ile birlikte de, İstanbulluları sağlıklı yaşam çevrelerine nasıl kavuşturabiliriz sorusunun yanıtlan aranmalıdır' diyor ve ekliyor: 'Deprem tehdidi alanda oldukçaı hassas olan, sağlıklı bir kentsel altyapı sunamayan ve fonksiyonları nedeniyle köhneleşen İstanbul'un bazı bölgelerinde, kentsel dönüşüm uygulamalarının gerekliliği kaçınılmaz.'

Kentsel dönüşümde rant sağlanmaz

Kentsel dönüşüm uygulamalarına yönelik birçok sorunun yaşandığım söyleyen Özbaydar'a göre, gerçek anlamda kentsel dönüşüm uygulaması büyük rant getiren bir uygulama olamaz. Nedenini ise şöyle açıklıyor: 'çünkü öncelikle kamu yararım göze alır. İstanbul'un ihtiyacı, kamunun rant kaygısı gütmeden yürüteceği; mevcut yerleşimci profilini koruyan, hak ihlaline izin vermeyen, katılımcı ve ikna edici bir planlama modeli öne sürülmelidir.'

Başarılı bir dönüşüm nasıl olmalı

Som Değerleme Genel Müdürü Neşe Özbaydar doğru kentsel dönüşüm için yapılması gerekenleri şöyle sıralıyor:

İstanbul'da uygulanacak kentsel dönüşüm projelerinde; kamu yaran esası unutulmamalı
Uygulamalar büyük rant getiren uygulamalara dönüşmemeli
Kentsel dönüşüm projelerinde şeffaf ve hesap verilebilir bir yönetim anlayışı hakim olmalı
Sosyal, ekonomik, kültürel ve fiziksel mevcutlar dikkate alınmalı
Katılımcı bir model uygulanmalı, halkın katılımı desteklenmeli, yaşam tarzlan bozulmamalı
Toplumsal uzlaşma önemsenmeli, barınma hakkı yok sayılarak sosyal erozyona neden olunmamak
Toplumsal ve ekonomik gelişimi destekleyen projelerle birlikte yürütülmeli
Kentsel bütünlük korunmalı
Planlama hiyerarşisine uyulmalı
Alt ölçeklerde kentsel tasarım projeleri ve mimari projelerle birlikte değerlendirilmeli

Kentsel dönüşümde basan ve başarısızlık kriterleri
 
Kentsel dönüşüm prokelerinin, kent ölçeğinde ve bütüncül yaklaşımla ele alınarak bir sistematik içerisinde geliştirilirse bir anlam ifade edeceğini söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bugün ülkemizde büyük ticari alanların ve yerleşim yerlerinin yer aldığı projelerin 'Kentsel Dönüşüm' adı altında sunulduğunu ve bunun yanlış bir yaklaşım olduğunu söylüyor. İşin özü incelendiğinde 'Kentsel Dönüşüm' adı altında sunulan projelerin çoğunun üst ölçekli planlarla uyumsuz ve bir sistematikle hazırlanmamış, geleceği planlanmamış, sosyal amaa belirsiz, kentle bütünleşmesi kuşkulu olabilecek, hukuki dayanaklan yetersiz, geliştirilebilmesi şüpheli, sadece hayale dayalı yenileme projeleri olduğunu dile getiren Yazıcı'ya göre, geniş tabanlann kabulüne dayanmayan, fizibilitesi yapılmamış projelerin başarılı olması, mülke duygusal bağlanan toplumumuz için imkansız.

Dönüşüm sistematik olmazsa hayal olur

'Öncelikle yasal altyapının tüm bileşenleri ile hazırlanması, eşdeğerlilik ilkesi ile kaybedilen mülkün yerine yenisinin adüane bir şekilde verilmesi manüğı ile sistemin geliştirilmesi gereklidir' diyen Yazıcı, dönüşümün bir kayıp değil bir gereklilik olduğunun, rant değil hayat standardım iyileştirme olarak kabul görmesi mantığının oturtulması gerektiğinin altım çiziyor. 'Amaç sosyal boyutta çöküntü yaratan alanların veya deprem konusunda zayıf kalan yapıların iyileştirilmesi ve rehabilite edilmesi olmalıdır' diyen Yazıcı şöyle devam ediyor: 'İstanbul konusunda ise maalesef fazla bir şey söylemeye gerek yok. şžehrin havaalanından çılanca köprüye kadar olan silueti, alıcı gözle bakılmca İstanbul'un yapılaşma sıkmalarım net bir şekilde gözler önüne seriyor. çarpık kentleşme şehrin en büyük zafiyeti ve bahsettiğimiz dönüşüm sistematiği tüm bileşenleri ile getirilmediği sürece de sağlıklı dönüşümün hayal olduğunu düşünüyorum.'

Sağlıksız imar koşullarında dönüşüm agresif sonuçlanıyor

'Kentsel dönüşüm tüm kentlerin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermek için en temel çözüm önerisidir' diyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, sağlıklı imar koşullarında büyüyen şehirler için kentsel dönüşüm süreci daha ılıman geçerken, sağlıksız büyüyen şehirlerde gerek yapılaşmada ve doğal ortamda gerekse sosyoekonomik yapının daha agresif sonuçlandığını söylüyor. İstanbul'da kentsel dönüşüm gerek depremler ve gerekse şehrin tam göbeğinde kalan sanayi ve sağlıksız yapılaşma üe gitgide agresifleşen bir yapıya sahip olduğunu dile getiren Dinçer, bu sürecin özellikle şehir merkezinde arsa rezervinin tükenmeye başlaması ile kendiliğinden geüştiğinin altını çiziyor. Dinçer'e göre, İstanbul'un kentsel dönüşüm yapısında iki temel unsur bulunuyor. Bunlar, şehrin yaşam merkezleri içinde bulunan sanayi yapılarının şehir dışına taşınması ya da belediyeler önderliğinde niteliksiz konut bölgelerinin toplu olarak dönüştürülmesi.

Dönüşümde en büyük sıkıntı mülk sahibinin ikna edilmesi

Rant potansiyeli de olan bu tip dönüşümlerin en sancılı kısımlarının ön hazırlık süreci olduğunun altını çizen Dinçer, mülk sahipleri ile anlaşmanın, proje alanında yaşayan nüfusun geçici olarak başka bölgelerde ikamet işlemlerinin, yasal ve hukuksal prosedürlerin tamarnlanmasının ve özellikle tarihi doku içinde kalan bölgelerde dokunun bozulmadan projenin onaylatılmasının ön hazırlık süreci olduğunu söylüyor. Dinçer, 'Yıllar sürebilecek bir ön hazırlık süreci geçiren mevcutta birçok kentsel dönüşüm süreci bulunuyor. Bu süreçte en büyük sıkıntı mülk sahiplerinin ikna edilme aşamasıdır' diyor. Bir diğer tip, kentsel dönüşüm için halk arasında kat karşılığı olarak adlandırılan herhangi bir araa olmadan mülk sahiplerinin direkt müteahhit firma ile anlaşması olduğunu söyleyen Dinçer, bu tip dönüşümün İstanbul'da özellikle Bağdat Caddesi ve çevresi, Nişantaşı gibi eski az katlı apartman tipi ya da müstakil evler için uygulandığını söylüyor.

Sulukule dönüşüme teşvik edici olamadı

'Genel olarak bakıldığında son dönemdeki birkaç hareketlenme dışında aslında İstanbul'da planlı bir dönüşümün olduğunu söylemek mümkün değil' diyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer şöyle açıklıyor: '1999 Marmara depremi sonrasında Zeytinbumu gibi birkaç bölge seçilmişti. Ancak aradan geçen yaklaşık 12 yılın sonunda pek hızlı ilerletilemeyen bir proje gözümüzün önüne seriliyor. Bu surecin uzunluğundaki en büyük etkenin bir Kentsel Dönüşüm Yasası'mn yalan zamana kadar mevcut olmaması göz önünde bulundurulduğunda doğal bir süreç olduğu da görülebilir. Süreci hızlandırmamız hayati bir durum. Bunun için bölgede oturan halkın ikna süreci çok önemli. Müteahhit şansı bu noktada daha fazla ancak özellikle belediyeler önderliğinde yapılan dönüşümlerde önceki dönüşümler teşvik edici emsaller olmalıdır. İstanbul için Sulukule dönüşümü bu noktada güzel bir 'emsal olma potansiyelini taşıyordu. Ancak ne yazık ki bu anlamda çok teşvik edici olamadı.'

Yatırımcılar, mime saiupi ve politikacılar kazanacak

İstanbul için kentsel dönüşüm pro-jelerinin sadece binaları yıkıp yenisini yapma lüksüne sahip olmadığının altını çizen Dinçer, projenin mutlaka bütün yol ve toplu taşıma alternatifleri ile desteklenmesi gerektiğini söylüyor. Dinçer, 'Alt yapısı müsait olan alanlarda emsal inşaat alanı hakkının artırılarak yapımı üstlenen müteahhit firma için cazip hale getirilmesi kaçınılmaz bir sonuçtur. İstanbul kentsel dönüşüm projelerine yavaş yavaş alışmaya başladı. Bu noktada sadece inşaat firmaları, yatırımcılar, mülk sahipleri ve konuyu siyasi bir avantaj haline getiren politikacılar kazanacak. Aslında en çok İstanbul sağlıklı dönüşümler ile çehresini değiştirecek. Kentsel dönüşüm İstanbul'un kapışım bu kadar zorlarken, İstanbul'u İstanbul yapan olgulardan vazgeçmeden bu işi başarmak oldukça hassas bir denge olacaktır' diyor.

İstanbul için dönüşüm şart!

'İstanbul'daki pazarda konut projeleri değerlendirildiğinde yaklaşık yüzde 95'i şehir merkezinin oldukça dışında ya da düzensiz yapılaşmış mahalleler içersinde kümelenmiş şekilde karsımıza çıkıyor' diyen TSKB Gayrimenkul Değerlemeden lisanslı Değerleme Uzmanı Selen Boztürk, 'şžehir merkezinde yapılan oldukça az sayıdaki projelerde(sosyal imkanları mevcut ve deprem yönetmeliğine uygun inşa edilen yeni yapılarda) ise rakamların ulaşılabilir boyutların oldukça üstünde olduğu bilinen bir gerçektir. Buradaki en büyük faktör arsa maliyetidir elbette. şžehir içinde üretilemeyen arsa stokunun kısıtlılığı arz talep dengesizliğinin bir sonucu olarak fiyatları yukarıya doğru hızla taşımaktadır. İstanbul'un merkezinde düzenli gelişiminin ve birçok bölgesindeki kozmopolit yapısının şehircilik ilkelerine uygun hale getirilmesinin tek yolu Kentsel Dönüşüm'dür' diyor.

Kentsel dönüşümle illegal yapılaşma ortadan kalkacak

Kentsel dönüşümün tüm dünya ülkelerinin güncel meselelerinden biri olduğunu ve sadece geri kalmış ülkelerin sorunu olmadığım söyleyen  TOKİ  Başkanı Erdoğan Bayraktar, bu konuda, gelişmiş ülkelerle, gelişmekte olan ülkeler arasında farklar bulunduğunu söylüyor. Bugün Amerika'da bundan 150-200 sene evvel yapılan binaların ya da sanayi tesislerinin artık günün ihtiyacına cevap vermediğini söyleyen Bayraktar, ekonomik ömürlerini doldurdukları ve mühendislik bilimi bakımından da günün teknolojik standartlarına uygun olmadıkları görüldüğü için bu bölgelerde kentsel dönüşümler yapıldığının altanı çiziyor. 'Kentsel dönüşüm sağlandığı takdirde, gettolaşma ciddi manada azalacaktır' diyen Bayraktar, gecekondu bölgelerindeki illegal oluşumların ortadan kalkacağım ve kaynak israfının ciddi anlamda azalacağını söylüyor.

İşsizlikten sonraki en büyük sorun kaçak yapılaşma

Ülkemizde kentsel alanların ve ekonominin tahribatını oluşturan en önemli etken de gecekondulaşma ve kaçak yapılaşma olduğunu söyleyen Bayraktar, 'Bize göre, bugün ülkemizde, gerek ekonomik açıdan gerekse sosyal etkileri bakımından, işsizlikten sonraki en önemli sorun kaçak yapılaşma sorunudur. KenÜerimizin etrafında ve çoğunlukla hazine mülkiyeti üzerinde 'varoş' diye adlandırdığımız bölgelerde ruhsatsız konut alanları ve gecekondular oluştu ve sağlıksız çevrelerin yoğunluğu giderek arttı. İstanbul'da bu oran, toplam yapı stokunun yüzde 50'sini aştı' diyor. İlk başlarda masum girişimler olarak görülen ancak bütünüyle yasa dışı olan bu gelişmelerin arsa spekülasyonu yaratarak, kentsel dokuyu ve çevreyi tehdit etmeye başladığının altım çizen Bayraktar, sözlerine şöyle devam ediyor: 'İmar atlarıyla adeta masum ve meşru bir konum kazanan bu olgu, sorumlu vatandaşlarımızın da inancım bozarak planlı yapılaşmayı son derece zayıflattı. Kimi yapılar af yasaları ile somadan yasal statü edinmiş olsalar da, taşıyıcı sistemleri açısından gerçek bir güvenlik kazandıkları söylenemez. Daha da kötüsü, artan konut talebine karşın kentlerimizdeki konut sunum yetersizliği, çok katlı kaçak yapılaşmayı da beraberinde getirdi.'

Siyası idare kararlı olmalı

Kentsel dönüşümün büyük bir proje olduğunu söyleyen Bayraktar, kurumların tek basma altından kalkabileceği bir iş olmadığının da altını çiziyor ve ekliyor: 'Sektördeki tüm paydaşların; inşaat mühendislerinden mimarlara, harita mühendislerinden jeoloji mühendislerine, şehir plancılarmdan ekonomistlere, sosyologlardan siyaset bilimcilere kadar tüm disiplinlerin bu işe gönül vermesi, destek olması lazım.' Dönüşüm projelerinin büyük bir iş olduğunu söyleyen Bayraktar, bu bakımdan siyasi idarenin kararlılığının önemli olduğunu dile getiriyor.

Kentsel dönüşüm, Devlet işidir

'Kentsel dönüşüm gayrimenkulun gelişimi değildir. Rant yaratma aracı değildir. Toplumsal bir olgudur ve Devlet işidir' diyen Bayraktar, devletin tüm vatandaşların haklarım düşünerek hareket etmesi gerektiğini söylüyor ve şöyle devam ediyor: 'Halka rağmen birşey yapılamaz. Halka rağmen dönüşümü başarmak çok zordur. Ama Devlete rağmen de başarılamaz. Kentsel dönüşümde ancak Devlet-millet kaynaşması ve bütünleşmesi ile basan yakalanabilir.'

Başkana göre kentsel dönüşüm neden şart

- Kentsel yoksulluğun azaltılması,
- Kentsel standartların arttırılması,
- Yerel iş potansiyelinin arttırılması,
- Ekonominin canlandırılması,
- Deprettir riskinin azaltılması,
- Altyapı ve ulaşım maliyetlerinin azaltılması,
- Kent içi seyahat süresi ve trafik yoğunluğunun azaltılması,
- Kent merkezlerinin köhneleşmesinin önlenmesi ve suç oranlarının azaltılması.
- Mahalleler arası fiziksel, ekonomik ve sosyal farklılıkların azaltılması,
- Doğal çevre ve kaynakların sürdürülebilirliği,
- Minimum fosil yakıt ve su tüketilmesi, karbon saliminin azaltılması,
- Yalıtımı yapılmamış, asgari konfor koşullarını sağlamayan yapı stokunun düzeltilmesi için.

TOKİ'nin kentsel dönüşüm projeleri

TOKİ'nin yerel yönetimlerle ortak başlattığı büyük kapsamlı kentsel yenileme programı kapsamında,

- 241 projede toplam 188.681 konutluk gecekondu dönüşüm çalışmaları yapıldı.
- 121 bölgede 53,379 konutluk uygulama başlatıldı.
- Bunlardan 30.745 konut tamamlandı.
- Dönüşüm çalışmaları kapsamında kamulaştırma ödemeleriyle beraber yaklaşık 4 milyar Ü®t harcama TOKİ tarafından yapıldı.
Hürriyet/Seda Tabak