Kentsel dönüşümü devlet planlamalı, özel sektör uygulamalı!
Sosyolog Faruk Özcan Ülkemizde uygulanan kentsel dönüşüm sürecini www.emlakkulisi.com okurları için değerlendirdi.
Ülkemizde sanayiciler, inşaatçılara “siz daha giderken biz dönüyorduk” deseler şaşırsak da, sabredip dinlediğimizde haklılık payları olduğunu görürüz. Bu çerçevede öncelikle ülkemizin sanayileşmesi ile kentsel dönüşüm arasındaki ilişkiyi ele alarak başlayalım. Şöyle ki, ülkemizde kentsel dönüşümün geleceğini öngörebilmek için sanayileşme tarihimize bakmamak, Amerika’yı defalarca yeniden keşfetmeye çalışmakla sonuçlanacaktır. En basiti, şuan ülkemizde kentsel dönüşümü tartışıyor olmamızın toplumsal ve tarihsel arka planında, ülkemiz sanayileşirken atılan en iyimser ifadeyle plansız, daha doğru bir ifadeyle yanlış adımlar yer almaktadır. Tersinden bakacak olursak, ülkemizde sanayileşme, gelişmiş ülkelerin sanayileşmesi gibi doğru şekilde planlanmış olsaydı, belki bugün biz kentsel dönüşümü tartışmayacaktık. Dolayısıyla, ülkemizde sanayileşme ile kentleş(eme)me ve nihayetinde kentsel dönüşüm bir arada ele alınması gereken konulardır.
O yüzden, ülkemizde şehirleşmeye etkileri tartışılmaz olan müteahhitlere bundan 50 yıl sonra en pişman oldukları şey sorulduğunda, keşke kentin kıymetini daha erken anlasaydık dememeleri için, gelin sanayicilerin deneyimlerine kulak verelim. Ülkemizin sanayileşmesinin son 50 yılına yatırımlarıyla yön vermiş olan sanayicilere şimdi en pişman oldukları şeyi sorsak, alacağımız en samimi yanıt, keşke çevrenin kıymetini daha erken anlasaydık olurdu. Çünkü, ülkemizde sanayileşme tarihi sanayicilerin de gururla hatırlamadıkları bir ne pahasına olursa olsun sanayileşme dönemine sahne olmuştur. Sanayileşme, istihdam, ekonomik büyüme gibi her biri birbirinden önemli kavramları mutlaklaştırılarak, bize miras kalan değil, emanet olan doğal çevremizi mirasyedi gibi hunharca talan etme hakkını kendimizde gördüğümüz bir karanlık sanayileşme dönemi yaşadık. Medeniyeti sanayiden, doğayı engelden ibaret sanınca böyle karanlık bir dönem yaşadık.
Maalesef günümüzde bile tamamen yok olmamış olsa da, daha çok sanayileşmemizin ilk döneminde gördüğümüz bu ne pahasına olursa olsun sanayileşme anlayışı, o gün için yaygın bir şekilde savunulsa da, bugün geldiğimiz noktada artık çevre bilincinin de gelişmesiyle, savunanı artık yok denecek kadar azdır. Günümüzde artık, çevreye ve doğaya duyarlı sanayileşme anlayışı yaygın bir şekilde savunucu bulmaktadır. Hatta geldiğimiz noktada, hiçbir sektör veya firma çevreyi kirletmek pahasına bir sanayileşmeyi artık topluma dayatabilecek güçte değildir. Olmaz olsun öyle sanayileşme diyecek olan duyarlı milyonların olası tepkisi yok sayılamaz.
Ancak ülkemizde çevre bilincinin bu seviyeye gelebilmesi, sanayileşmenin doğa felaketlerine neden olabilen çeşitli atıklar çıkardığının herkesçe kabul edilmesiyle gerçekleşebilmiştir. Ülkemiz çevre konusunda bilinçlenene kadar, maalesef yaşanan sanayi kaynaklı çevre kirliliği ile çok ağır bir bedel ödedik. Sanayileşmemizin diyetini doğal çevremize ödettik. Birini yapacağız derken, ötekini bozduk.
Artık geldiğimiz noktada, sanayi tesislerinden baca filtreleri kullanmalarını, arıtma tesisleri kurarak kendi atıklarını azaltmalarını veya bertaraf etmelerini istiyor, yine de çevre kirliliğini azalt(a)mıyorlarsa kapısına kilidi vurmaya kadar çeşitli şekillerde cezalandırılıyoruz. Kaldı ki, gelişmiş ülkelere ve ana sanayilere ihracatla birlikte, sanayicilerimiz bile bunu o kadar benimsemeye başladılar ki, kendileri bile artık marka konumlandırmalarını çevreye duyarlı firmalar oldukları temelinde oluşturmaktadırlar.
Çevre kirliliğine rağmen sanayileşmenin zararlarını on yıllar sonrasında anlamamızın bedelini bugün hala ödüyoruz. Ancak yaşanmış bunca acı tecrübeye rağmen, ülkemizde ne pahasına olursa olsun sanayileşme dönemine benzer bir ne pahasına olursa olsun kentsel dönüşüm süreci yaşıyoruz. Son derece haklı bir gerekçe olan ülkemizde yapı kalitesinin yetersizliği nedeniyle olası deprem tehlikesine karşı harekete geçilmesinin adı olan kentsel dönüşüm, ülkemizde çıkış noktası doğru olan bir adımın bile yanlışa dönüşebileceğine örnek oluşturur hale gelmiştir.
Ülkemizde kentsel dönüşümde teşhis doğru, tedavi ya eksik ya yanlıştır.
Ülkemizde kentsel dönüşümün gerekçeleri arasında dile getirilen, yapı kalitesizliği ve deprem tehlikesi konularında teşhis doğru olsa da, tedavinin hastayı ayağa mı kaldıracağı, yoksa büsbütün yatağa mı mahkum edeceği belirsizdir. Hastalık bunca tartışılırken, tedavi yeterince tartışılmamaktadır. Bu ise bildiğimiz, kervan yolda düzülür mantıksızlığının kentsel dönüşüme yansıması olmaktan öteye gitmemektedir.
Kentsel dönüşümün tartışma ve uygulamalarında gördüğümüz bu kervan yolda düzülür mantıksızlığı, tüm sürecin piyasanın insafına bırakılmasına yol açmaktadır. Böyle olunca da, istisnalar haricinde sadece parsel bazında dönüşüm olur. Bu da, zinhar kentsel dönüşüm olmaz, sadece karlı caddelere cepheli parsellerin dönüşmesiyle rantsal dönüşüm iddialarını doğrulayan bir yangından mal kaçırma şeklinde olur. Ülkemize de, şehirlerimize de, hepimize de yazık olur. Şuan olan da budur.
Yoğunluk artışı, inşaat sektörünün sebep olduğu çevre kirliliğinin adıdır…
Burada gecikmeden en doğru şekilde başlayıp bitirmemiz gereken kentsel dönüşüm konusunda ülkemiz sanayileşme sürecine bir kez daha bakarak devam edelim. Sanayileşmenin çevre kirliliğine neden olabilen atık çıkardığını farkedene kadar, ülke olarak çevre kirliliği şeklinde çok ağır bir bedel ödedik. Kentsel dönüşümün de tıpkı sanayileşme gibi zararlı bir atık çıkardığını fark etmemiz için yine çok ağır bir bedel ödememize gerek kalmamasını umuyoruz.
Ülkemizde kentsel dönüşümün finansmanında, emsal artışının kolaycı bir çözüm olarak doğru bilinen bir yanlışa dönüşmüş olması, kentsel dönüşümün yarattığı zararlı atık olarak yoğunluk artışının ortaya çıkmasına sebep olmaktadır. Çünkü yoğunluğu arttırıp altyapı ve sosyal olanakları arttırmamak, dönüşüm adı altında kentlerimizi yaşanmaz kılacaktır. Nasıl ki imalat sanayinden sebep olduğu çevre kirliliğinin faturasını devlete yıkmayıp azaltmak için baca filtresi kullanmalarını, arıtma tesissi kurmalarını, bunları yapmazlarsa da cezalandırılmalarını istiyorsak, inşaat sektöründen de kentsel dönüşümde sebep olduğu yoğunluk artışının kentte yarattığı sorunların faturasını devlete yıkmayıp, olumsuz etkilerini azaltmalarını ve mümkünse bertaraf etmesini istemek durumundayız.
Kaldı ki, neden olduğu yoğunluk artışına, kendi içinde uygulanabilir çözüm sun(a)mayan bir kentsel dönüşüm projesi, sadece bir aymazlık formu olan, benden sonrası tufan yaklaşımıdır ve bu kabul edilemez. Çünkü altyapı ve sosyal olanaklar arttırılmadan yapılacak olan bir yoğunluk artışı, o bölgede yaşayanların yaşam kalitesini de, gayrimenkullerinin değerini de düşürür. Bu da kentsel dönüşümü yapılmış olan bölgenin tekrar bir çöküntü bölgesine dönüşmesine yol açar. Bu ise bir dönüşüm kısır döngüsüne girilmesine neden olur.
Devlet planlar, özel sektör uygular
Halbuki ülkemizde kentsel dönüşümde, “Devlet planlar, özel sektör uygular” kuralı hayata geçirilse gerçek bir kentsel dönüşüme ulaşabiliriz. Burada Devletin sosyal ve teknik olmak üzere iki alanda yapacağı planlama, kentsel dönüşümün tüm seyrini değiştirebilecektir. İlk olarak, riskli yapıların yoğun olduğu yerlerde yapılacak olan mahalle bazındaki emsal artışı yapılır. Ardından oluşacak olan yoğunluk artışının gerektirdiği ilave eğitim, sağlık, din, kültür, yol ve altyapı gibi sosyal ihtiyaçları da karşılayacak şekilde (büyükşehir) belediye(si) tarafından planlanır. İkinci olarak da, yapılacak yapıların depreme karşı artık güvenli olabilmesi için taşımaları gereken teknik özelliklerin, kentsel dönüşüm yapılacak olan mahallerde teknik şartnamelere işlenmesi de bir o kadar önemlidir.
Yoksa, beklenen depremi karşılayacak teknolojileri içermeyen, büyük alanlarda yapılmayan, hele hele parsel bazındaki her kentsel dönüşüm, istisnalar haricinde şehrin bağrına hançer saplamaktır. Dolayısıyla parsel bazındaki her kentsel dönüşüm, benden sonrası tufan yaklaşımıdır ve kabul edilemez. Çünkü; Allah dönüştürmesin demek de var…
Allah korusun, Allah göstermesin diyoruz ya, kentsel dönüşüm yanlış örneklerle devam ederse artık, Allah dönüştürmesin diyebiliriz…
Bu nedenle ülkemizde kentsel dönüşüm artık piyasanın insafına bırakılmadan, “Devlet planlar, özel sektör uygular” kuralı hayata geçirilmelidir. Buna göre, teknik şartnamede yazan depreme karşı denenmiş ve başarılı olmuş yapım tekniği ve araçlar ile, yoğunluk artışının yaratacağı sorunların çözümlenmiş olduğu merkezi plan kullanılarak, müteahhitlerin gücünün yettiği kadarını vatandaşla anlaşarak alması gerçek bir kentsel dönüşümün kapılarını arayacaktır.
Burada mahalledeki yoğunluk artışının gerektirdiği ilave eğitim, sağlık, din, kültür, yol ve altyapı gibi tüm sosyal ihtiyaçlar için gerekecek olan maliyet, emsal artışı ile sağlanan ilave inşaat alanına bölünerek, o mahallede metrekare başına oluşacak olan sosyal maliyet belirlenecektir. İnşaat alanının büyümesi, yani yoğunluk artışı sonrasında oluşan bu sosyal maliyet, burada proje üretmek isteyen müteahhitlerden talep edilecektir. Şöyle ki, örneğin kentsel dönüşüm ile inşaat alanı 2500 metrekareden 4000 metrekareye çıkan sitede ilave gelen 1500 metrekarenin bölgede yaratacağı sosyal maliyet, o mahallede metrekare başına olan sosyal maliyet ile çarpılarak, o projeyi yapmak isteyen müteahhitten inşaat ruhsatı almadan önce tahsil edilir. Ancak toplanan bu sosyal maliyet bedellerinin, otopark parası uygulamasına benzememesi için, ödemelerin sadece ilgili mahallede belirlenen sosyal maliyeti karşılamakta kullanılmak kaydıyla belediyeye yapılması ve mahallenin dönüşümüyle eş zamanlı olarak inşaatlarına da başlanması son derece önemlidir.
Ancak burada, kentsel dönüşüm ile ülkemizin fiziki ve sosyal afet riskine karşı yukarıda anlatılan şekilde yeniden inşa edilebilmesi için elini taşın altına koyan yatırımcıların da korunması son derece önemlidir. Şöyle ki, proje maliyetini önemli oranda arttıran depreme karşı denenmiş ve başarılı olmuş yapım tekniği ve araçların kullanımı ve sosyal maliyet bedellerini üstlenen yatırımcıların, kentsel dönüşüm yasasında yazdığı gibi vergi ve harçlardan gerçekten muaf tutulmaları ve kendilerinden istisnasız başka hiçbir vergi veya bağış talep edilmemesi, hakkaniyet bakımından son derece gereklidir.
Özel sektör eliyle gerçek kentsel dönüşüm Devlet planlar, özel sektör uygular ile hayata geçirilecektir.
Yukarıda belirttiğimiz şartlar çerçevesinde “Devlet planlar, özel sektör uygular” kuralı, inşaat sektörünün kentsel dönüşümde sebep olduğu yoğunluk artışının kentte yarattığı sorunların faturasını devlete yıkmayıp, olumsuz etkilerini azaltmasını ve mümkünse bertaraf etmesini hedeflemektedir. Çünkü imalat sanayi artık ne pahasına olursa olsun sanayileşme hatasından dönmüş ve kendi sebep olduğu çevre kirliliğinin faturasını devlete yıkmayıp, baca filtresi kullanarak veya arıtma tesissi kurarak kendi hatasını kendisi telafi eder bir noktaya gelmiştir. İnşaat sektörünün de kentsel dönüşümde yarattığı yoğunluk artışı konusunda aynı sorumluluğu ve duyarlılığı göstermesi gerekmektedir. Zira, hiçbir firma ya da sektör, arkasında enkaz bırakabilecek kadar kendini bu memleketten kıymetli sanmasın.