Kira gelirlerimi nasıl beyan ederim?
2008 yılı kira gelirleri 1-25 Mart 2009 tarihleri arasında beyan edilecek. Peki kimler kira geliri beyan edecek?
Beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından yani kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerden;
1- 2008 yılı içinde (1 Ocak -31 Aralık 2008 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşanlar,
2- 2008 yılı içinde işyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2008 yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 19 bin 800 TL'yi aşanlar,
3- 2008 yılı içinde hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 19 bin 800 TL'yi aşanlar,
4- Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkan, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,
5- Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz tahsil edenler,
6- İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,
7- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler,
Yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.
Her beyanname verenin vergi ödemesi şart değil
2008 yılında19 bin 800 TL'nin üzerinde işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler, sadece işyeri kira geliri elde etmiş olup, kira geliri toplamı 19 bin 800 TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecek. Ancak 19 bin 800 TL'nin altındaki işyeri kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi için, kira ödemesi üzerinden kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmış olması gerekiyor. İşyeri kira geliri üzerinden stopaj yapılmamışsa ve 2008 yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin tutarı 960 TL'yi aşıyorsa beyan edilecek. Örneğin, işyeri basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralanmışsa, söz konusu mükellefler stopaj yapmak zorunda olmadıklarından, elde edilen işyeri kira gelirinin tutarı 960 TL'yi aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor.
Vergiye tabi başka gelirlerin de bulunması halinde, işyeri kira gelirinin beyan edilip edilmeme durumu özellik arz ediyor. İşyeri kira gelirinin beyan edilmemesi veya verilen yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmemesi için, sadece işyeri kira gelirinin değil, vergiye tabi gelirlerin toplamının (tek işverenden alınan ücret ve birden fazla işverenden alınmış olmakla birlikte, birden sonraki işverenden alınan ücret toplamı 19 bin 800 TL'yi aşmayan ücret gelirleri hariç) 19 bin 800 TL'yi aşmaması gerekiyor.
Kira gelirinin 19 bin 800 TL'yi aşması halinde, aşan kısmın değil tamamının beyan edilmesi gerekiyor. Ancak her beyanname verenin vergi ödemesi gerekmeyecek. Bazıları üste vergi iadesi alacaklar.
İade nasıl çıkıyor?
İşyeri kira ödemelerinde yüzde 20 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılıyor. Götürü gider usulünü seçenler yıllık brüt kira gelirinin yüzde 25'ini gider olarak düşürüyorlar. Götürü gider uygulaması nedeniyle vergi matrahı yüzde 25 oranında azalınca, hesaplanan vergi, kira ödemesinden yapılan vergi kesintisinden daha az çıkıyor. Hesaplanan vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi, 85 bin 632 TL brüt işyeri kira geliri elde edenlerde başa baş geliyor. Buna göre, 2008 yılında 19 bin 800 TL ile 85 bin 632 TL arasında işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. Ancak vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alacaklar.
Kimler vergi iadesi alacak?
2008 yılında 85 bin 632 TL'ye kadar üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından ilginç bir durum söz konusu. İşyeri kira geliri 19 bin 800 TL'yi aştığı için beyanname vermek zorunda olanlardan, işyeri kira geliri 85 bin 632 TL'yi aşmayanlar ilave vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi bile alabilecekler.
Vergi kesintisi yapılmayan işyeri kira gelirleri
2 bin 400 TL'lik istisna, konut kira gelirlerine uygulanmakta olup, işyeri kira gelirlerine istisna uygulanmıyor. 19 bin 800 TL'lik beyan sınırı uygulaması da üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira gelirleri için söz konusu. Bu nedenle işyerlerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere veya elçiliklere) kiralayanların, 2008 yılında elde etmiş oldukları vergi kesintisine tabi tutulmamış işyeri kira gelirleri tutarının 960 TL'yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamı beyan etmeleri gerekiyor.
Konut kira geliri elde edenler
2008 yılında elde edilen konut kira gelirlerine 2 bin 400 TL konut kira geliri istisnası uygulanacak. Buna göre 1 Ocak-31 Aralık 2008 tarihleri arasında tahsil etiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşanlar, elde ettikleri konut kira gelirlerini 25 Mart akşamına kadar verecekleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edecekler. Beyan edilen konut kira gelirinden önce istisna tutarı, sonra tercihe göre yüzde 25 götürü gider veya kira gelir elde edilen gayrimenkulle ilgili giderler düşülecek. Kalan tutar üzerinden vergi hesaplanacak. Hesaplanan verginin ilk taksiti mart ayı sonuna kadar ödenecek. 2008 yılında tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecekler.
Kimler istisnadan yararlanmayacak?
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanların (yani konfeksiyonlar, bakkal, kitapçı, amirci, mobilyacı, yedek parçacı, nakliyeci, avukat, doktor gibi kişilerin) konut kira gelirlerinin olması halinde, istisnasından yararlanamazlar. (GVK Md. 21/2)
Konut dışındaki gayrimenkullerden, örneğin işyerlerinden elde edilen kira gelirleri için istisnadan yararlanılamaz. Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse, istisnadan yararlanılamaz. (GVK Md. 21)
Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamelerde yer almayan konut kira gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonrda verecekleri beyanname ile beyan edenler, kiranın elde edildiği yıl için tespit edilen istisnadan yararlanabilecekler. (10.02.1999 tarih ve 1999/2 Sıra No.lu GVK İç Genelgesi)
İstisna nasıl uygulanacak?
Konut kira geliri istisnası kişiye bağlı olup, bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de sadece 2 bin 400 TL'lik istisna uygulanacak. Buna karşılık birden fazla kişiye ait olan bir konuttan elde edilen kira geliri için istisna tutarı her kişi için ayrı ayrı uygulanacak. Örneğin karı-kocanın ortak sahip oldukları konuttan elde ettikleri kira geliri için 2 bin 400 TL'lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaklar.
Kiranın net tutar olarak belirlenmesi
Bazen bina sahipleri işyerini kiraya verirken kira bedelini net kar üzerinden anlaşırlar. Yani "Ben elime geçen tutara bakarım, vergiye karışmam."derler. bu durumda kiracı net kirayı ödedikten sonra ayrıca bir de gelir vergisi ödeyecektir. Kira ödemelerinde vergi kesintisi oranı yüzde 20 olup, kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80'i olmaktadır. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, vergi kesintisi net kira tutarı üzerinden hesaplanmayacak, "netten brüte" giderek kiranın gayrisafi (brüt) tutarı hesaplanacak ve vergi kesintisini de bulunacak brüt kira tutarı üzerinden hesaplanacak. Netten brüte hesaplama sırasında şu formül uygulanır: Brüt kira = Net kira / 0,80
Akşam
1- 2008 yılı içinde (1 Ocak -31 Aralık 2008 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşanlar,
2- 2008 yılı içinde işyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2008 yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 19 bin 800 TL'yi aşanlar,
3- 2008 yılı içinde hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 19 bin 800 TL'yi aşanlar,
4- Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkan, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,
5- Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz tahsil edenler,
6- İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,
7- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler,
Yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.
Her beyanname verenin vergi ödemesi şart değil
2008 yılında19 bin 800 TL'nin üzerinde işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler, sadece işyeri kira geliri elde etmiş olup, kira geliri toplamı 19 bin 800 TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecek. Ancak 19 bin 800 TL'nin altındaki işyeri kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi için, kira ödemesi üzerinden kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmış olması gerekiyor. İşyeri kira geliri üzerinden stopaj yapılmamışsa ve 2008 yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin tutarı 960 TL'yi aşıyorsa beyan edilecek. Örneğin, işyeri basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralanmışsa, söz konusu mükellefler stopaj yapmak zorunda olmadıklarından, elde edilen işyeri kira gelirinin tutarı 960 TL'yi aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor.
Vergiye tabi başka gelirlerin de bulunması halinde, işyeri kira gelirinin beyan edilip edilmeme durumu özellik arz ediyor. İşyeri kira gelirinin beyan edilmemesi veya verilen yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmemesi için, sadece işyeri kira gelirinin değil, vergiye tabi gelirlerin toplamının (tek işverenden alınan ücret ve birden fazla işverenden alınmış olmakla birlikte, birden sonraki işverenden alınan ücret toplamı 19 bin 800 TL'yi aşmayan ücret gelirleri hariç) 19 bin 800 TL'yi aşmaması gerekiyor.
Kira gelirinin 19 bin 800 TL'yi aşması halinde, aşan kısmın değil tamamının beyan edilmesi gerekiyor. Ancak her beyanname verenin vergi ödemesi gerekmeyecek. Bazıları üste vergi iadesi alacaklar.
İade nasıl çıkıyor?
İşyeri kira ödemelerinde yüzde 20 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılıyor. Götürü gider usulünü seçenler yıllık brüt kira gelirinin yüzde 25'ini gider olarak düşürüyorlar. Götürü gider uygulaması nedeniyle vergi matrahı yüzde 25 oranında azalınca, hesaplanan vergi, kira ödemesinden yapılan vergi kesintisinden daha az çıkıyor. Hesaplanan vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi, 85 bin 632 TL brüt işyeri kira geliri elde edenlerde başa baş geliyor. Buna göre, 2008 yılında 19 bin 800 TL ile 85 bin 632 TL arasında işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. Ancak vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alacaklar.
Kimler vergi iadesi alacak?
2008 yılında 85 bin 632 TL'ye kadar üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından ilginç bir durum söz konusu. İşyeri kira geliri 19 bin 800 TL'yi aştığı için beyanname vermek zorunda olanlardan, işyeri kira geliri 85 bin 632 TL'yi aşmayanlar ilave vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi bile alabilecekler.
Vergi kesintisi yapılmayan işyeri kira gelirleri
2 bin 400 TL'lik istisna, konut kira gelirlerine uygulanmakta olup, işyeri kira gelirlerine istisna uygulanmıyor. 19 bin 800 TL'lik beyan sınırı uygulaması da üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira gelirleri için söz konusu. Bu nedenle işyerlerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere veya elçiliklere) kiralayanların, 2008 yılında elde etmiş oldukları vergi kesintisine tabi tutulmamış işyeri kira gelirleri tutarının 960 TL'yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamı beyan etmeleri gerekiyor.
Konut kira geliri elde edenler
2008 yılında elde edilen konut kira gelirlerine 2 bin 400 TL konut kira geliri istisnası uygulanacak. Buna göre 1 Ocak-31 Aralık 2008 tarihleri arasında tahsil etiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşanlar, elde ettikleri konut kira gelirlerini 25 Mart akşamına kadar verecekleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edecekler. Beyan edilen konut kira gelirinden önce istisna tutarı, sonra tercihe göre yüzde 25 götürü gider veya kira gelir elde edilen gayrimenkulle ilgili giderler düşülecek. Kalan tutar üzerinden vergi hesaplanacak. Hesaplanan verginin ilk taksiti mart ayı sonuna kadar ödenecek. 2008 yılında tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecekler.
Kimler istisnadan yararlanmayacak?
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanların (yani konfeksiyonlar, bakkal, kitapçı, amirci, mobilyacı, yedek parçacı, nakliyeci, avukat, doktor gibi kişilerin) konut kira gelirlerinin olması halinde, istisnasından yararlanamazlar. (GVK Md. 21/2)
Konut dışındaki gayrimenkullerden, örneğin işyerlerinden elde edilen kira gelirleri için istisnadan yararlanılamaz. Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse, istisnadan yararlanılamaz. (GVK Md. 21)
Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamelerde yer almayan konut kira gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonrda verecekleri beyanname ile beyan edenler, kiranın elde edildiği yıl için tespit edilen istisnadan yararlanabilecekler. (10.02.1999 tarih ve 1999/2 Sıra No.lu GVK İç Genelgesi)
İstisna nasıl uygulanacak?
Konut kira geliri istisnası kişiye bağlı olup, bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de sadece 2 bin 400 TL'lik istisna uygulanacak. Buna karşılık birden fazla kişiye ait olan bir konuttan elde edilen kira geliri için istisna tutarı her kişi için ayrı ayrı uygulanacak. Örneğin karı-kocanın ortak sahip oldukları konuttan elde ettikleri kira geliri için 2 bin 400 TL'lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaklar.
Kiranın net tutar olarak belirlenmesi
Bazen bina sahipleri işyerini kiraya verirken kira bedelini net kar üzerinden anlaşırlar. Yani "Ben elime geçen tutara bakarım, vergiye karışmam."derler. bu durumda kiracı net kirayı ödedikten sonra ayrıca bir de gelir vergisi ödeyecektir. Kira ödemelerinde vergi kesintisi oranı yüzde 20 olup, kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80'i olmaktadır. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, vergi kesintisi net kira tutarı üzerinden hesaplanmayacak, "netten brüte" giderek kiranın gayrisafi (brüt) tutarı hesaplanacak ve vergi kesintisini de bulunacak brüt kira tutarı üzerinden hesaplanacak. Netten brüte hesaplama sırasında şu formül uygulanır: Brüt kira = Net kira / 0,80
Akşam
