Kira sözleşmelerine COVID-19 ayarı!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Tarık Güleryüz, bugünkü yazısında ''Dünya genelinde COVID-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi''ni konu aldı. İşte o yazı...

Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde pandemi olarak ilan edilen COVID-19 salgınının özel hukuk sözleşmelerinin akıbetini ne ölçüde etkileyeceği konusunda, dünya genelinde çok sayıda hukuki tartışma ortaya çıktı.

Ülkemizde ve görebildiğimiz kadarıyla dünyada, COVID- 19’un kira sözleşmeleri özelinde tartışıldığı ve emsal olabilecek bir yargı kararı henüz bulunmuyor. Bozulan akdi menfaat dengesinin yeniden kurulması (ya da uyarlanması) veya akdi ilişkinin tasfiye edilmesinde, hangi hukuki kurumlara başvurulacağı hem ülkemizde hem de dünyadaki birçok hukuk sisteminde tartışma konusu. Bu süreçte, Türk Hükümeti de dahil olmak üzere birçok hükümet, kira sözleşmelerine müdahale etme zorunluluğu hissetti. Temelde kiracıyı koruma amacı güden bu yasama müdahaleleri, sözleşme serbestisinin olduğu ülkelerde oldukça istisnaen uygulama alanı buluyor.

Türk Hükümeti 7226 Sayılı Kanun ile kira sözleşmeleri özelinde salgının neden olduğu sonuçları hafifletmeye yönelik müdahalede bulundu. Buna göre, 7226 Sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi ile 1 Mart 2020 ila 30 Haziran 2020 döneminde işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alındı. Anılan düzenleme ile iş yeri kiralarında kiracı tarafından kanunun öngördüğü 3 aylık süre için işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kiraya verenin sözleşmenin feshi ve tahliye hakkı engellendi. Anılan düzenlemeyle, kira borcu ortadan kaldırılmasa da ilgili döneme ilişkin kira borcunun ödenmemesi halinde, kiraya verene fesih ve tahliye hakkı tanınmadı. Söz konusu düzenleme, kiracının temerrüde düşmesine veya ödenemeyen kira bedeli nedeniyle faiz talep edilmesine mâni değil. Yalnızca, basit bir anlatımla, kiraya verenin dava hakkını donduruyor. Görüleceği üzere, salt bu durum dahi, kira hukukuna ilişkin gelecek tartışmaları ve yargıya intikal edecek sayısız uyuşmazlığı faş etmeye yetiyor. Gerek salgının sonuçlarını hafifletme amacını taşıyan kanuni düzenlemeler, gerekse kira hukukuna ilişkin hukuki tartışmalar, ülkemizle de sınırlı değil. Birçok ülkede benzeri düzenleme ve tartışmaların yapıldığı görülüyor. Yabancı ülke hukukuna ilişkin tartışmalar ülkemiz açısından da emsal teşkil edebilir. Bu yazıda, seçili bazı ülkelerdeki hukuki tartışmaları özetledik.

- Birleşik Krallık

“Koronavirüs Yasası” (The Coronavirus Act 2020) kapsamında alınan önlemler bakımından işyeri ve konut kiraları açısından bir ayrıma gidildi. Buna göre; konutların tahliyesi amacıyla gönderilecek bildirimler üzerine işleyebilecek kanuni süreler, 30 Eylül 2020 tarihinden itibaren 3 ay süre ile ertelendi. İşyeri kiraları açısından ise ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle 30 Eylül 2020’ye kadar işyerinin tahliyesi talep edilemeyecek. Ancak bu süre içinde kiracıların kira bedeli ödeme borcu ile birlikte faiz ödeme yükümlülüğü devam ediyor. Bu düzenleme ile birlikte kiraya verenin tahliye hakkı yalnızca ertelenmiş ve erteleme süresinin sona ermesinden itibaren kiraya verenin ödenmemiş kira borçları bakımından yasal takibe geçebilme ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı saklı tutulmuş oldu. Tarafların yükümlülüklerine ilişkin teorik tartışmalar ise daha çok sözleşmesel mücbir sebep ve sözleşmenin uyarlanması kurumunun teorik dayanağı olan frustration doktrini çerçevesinde yapılmakta ve genel olarak COVID-19 pandemisinin kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı ve kira sözleşmesinin feshi için bir neden olmadığı belirtilmekte.

- Fransa

Acil Durum Yasası kapsamında 24 Mart 2020’den itibaren 2 ay süre ile ilan edilen sağlık acil durumu nedeniyle, küçük işletmelerin kira sözleşmeleri bakımından sağlık acil durumunun sona ermesinden sonraki 2 aylık sürede, otomatik fesih hükümlerinin uygulanamaması öngörüldü. Ayrıca Fransız Medeni Kanunu’nun 1218’inci maddesi uyarınca, mücbir sebep hükümlerinin, sözleşmeye bağlı olmadıkça, taraflarca feragat edilen veya değiştirilen kiralamalar dahil tüm sözleşmelere uygulanabileceğine yönelik görüşler bulunuyor.

- Almanya

Alman Federal Parlamentosu ve Federal Konsey tarafından kabul edilen pandeminin hukuki sonuçlarını hafifl etme yasasına göre, kiracının, 1 Nisan 2020 ile 30 Haziran 2020 döneminde mülk veya alan kiraları ile intifa kiralarını pandemi nedeniyle ödeyememesi halinde, tahliyesi ve kira sözleşmesinin feshi mümkün olamayacak. Ancak bu dönemde kira ödeme borcu devam edeceğinden, ödenmemiş kira bakımından kiracının faiz ödeme yükümlülüğü devam edecek. Ülkedeki tartışmalar ise Türkiye’deki tartışmalar ile paralel seyretmekte ve sözleşmelerin uyarlanması kurumuna başvurulabileceği, ifa imkânsızlığı nedeni, kiracının kira ödeme borcunun doğmayabileceği üzerinde yoğunlaşmakta.

- Avusturya

15 Mart 2020 tarihinde ilk defa yayınlanan COVID-19 Önlemler Yasası dört defa değiştirildi ve Avusturya Adalet Bakanlığı tarafından 8 Nisan 2020 tarihinde “4’üncü COVID-19 Önlemler Yasası”nın bir eki olarak kabul edilen yasa ile tartışmalara mesken kiraları açısından son nokta konuldu. Buna göre, 1 Nisan 2020 ile 30 Haziran 2020 arasını kapsayan mesken kiraları bakımından borçlanılan tutarlar nedeniyle, kira sözleşmelerinin feshi, Haziran 2022 sonuna kadar ertelendi. Söz konusu kira borçları ancak yıllık yüzde 4’e kadar temerrüt faizi ile 31 Aralık 2020 tarihinden sonra talep edilebilecek. Bu borçların geri ödenmesi için mevduatın [kısmi] tek taraflı stopajı, yılsonuna kadar mümkün değil. Söz konusu yardımlar, Avusturya Kiracılık Kanunu’na tabi olup olmadıklarına bakılmaksızın, tüm yaşam alanı kiraları için geçerli; ancak, ofis alanı kiraları veya kiraları için geçerli değil.

İşyeri kiraları bakımından ise, özel bir düzenlemeye gidilmemesinin nedeninin, Avusturya Medeni Kanunu’nun 1096’ncı maddesi ile 1104’üncü maddesinden kaynaklandığı anlaşılıyor. Zira, kiralanan, anılan 1096’ncı maddeye göre, kira süresi boyunca herhangi bir zamanda kiracının kusuru olmaksızın kullanılamayacak hale gelirse, kiracı, kiralananı kullanamadığı dönem boyunca ve ölçüde kira borcu nedeniyle faiz ödeme borcundan kurtuluyor.

Yine Avusturya Medeni Kanunu’nun 1104’üncü maddesi uyarınca, kiralananın, salgın hastalık gibi olağanüstü durumlar nedeniyle hiç kullanılamaması veya faydalanılamaması halinde, kiraya veren kiralananın eski haline iade etmekle yükümlü olmamakla birlikte, kira borcu nedeniyle faiz talep edemiyor. Dolayısıyla, işyeri kiraları bakımından, Avusturya kanunları, kiralanandan yararlanma oranı düştüğü nispette kiranın azaltılmasına imkân vermekte olduğundan, bu konuda genel bir düzenlemeye gidilmiyor. Diğer yandan, Epidemi Yasası kapsamında kârından mahrum kalan ya da kirasını ödeyemeyen işletmecinin bu konuda Avusturya Federal Hükümeti’nden COVID-19 Önlemler Yasası uyarınca hibe edilen 4 milyon euro tutarındaki fon kapsamında bir talepte bulunup bulunamayacağı da ayrı bir tartışma konusu.

- İsviçre

COVID-19 Kira Yönetmeliği kabul edilerek kiraya verenin, kira ödemesi veya 13 Mart 2020 ile 31 Mayıs 2020 tarihleri arasında ödenmesi gereken ek masraflar nedeniyle ödenmemiş tüm bedeller için kiracıya en az 90 günlük bir ödeme süresi verilmesi düzenlendi. Bu sürenin sonunda, kiraya veren, konut ve işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün öncesinden ihbarla; diğer tüm kiralarda ise kiracıya bildirimde bulunmaksızın kira sözleşmesini feshedebilecek. Kiralanana ilişkin kira borcunun sona erip ermediğine ilişkin ise iki görüş bulunuyor: İlk görüş, kiralananın kullanım için artık uygun olmaması nedeniyle, kira bedelini ödeme borcunun sona erdiğini kabul ediyor. Diğer görüşü savunanlar işletmenin resmi olarak kapatılmasının kiracının risk alanına girmesi nedeniyle bu hususun kiralananı kusurlu kılmaması sebebiyle sözleşmeye bağlı olarak kira bedelini ödeme borcunun devam edeceğini savunuyor.

Görüleceği üzere, sınır ötesinde hukuki durum, hukuk sistemi özelinde farklılaşıyor. Birleşik Krallık hariç diğer tüm ülkeler, ülkemiz ile birlikte aynı hukuk sistemine tabi. Bu sitemdeki teorik tartışmalar, kiracının kira bedeli ödeme borcunun doğmayacağına kadar giderken, durum Birleşik Krallık’ta farklılık gösteriyor. Hâkim görüş, kiracının kira borcunun faizi ile birlikte devam edeceği yönünde.

Öte yandan, insan ırkının ortak trajedisine dönüşen pandemi, akdi menfaatler dengesinin korunması için çoğu zaman benzeri müdahaleleri zorunlu kılıyor. Kanuni tedbirlerin benzerliği bunu ispatlıyor. Yine, yabancı ülke hukuklarındaki tartışmalar ülkemiz hukukçuları açısından da yol gösterici oluyor. Bu durum ise, sınır ötesi hukuki tartışmaların ve kanuni tedbirlerin takip edilmesi için daha kıymetli bir sebep oluşturuyor.

Koronavirüs iş yeri kira sözleşmelerini nasıl etkiledi?

Kiralarda döviz kuru sabitlenebilir mi?