Koronavirüsün kira sözleşmelerine etkisi!
Avukat Burak Alcan, Emlakkulisi.com okurları için "Koronavirüsün Kira Sözleşmelerine Etkisi" konulu yazısını kaleme aldı. İşte o yazı...
Dünya Sağlık Örgütü, korona virüsü pandemi hastalık (dünyada eşzamanlı olarak çok yaygın bir şekilde çok fazla sayıda insanı tehdit eden bulaşıcı hastalık) olarak ilan etmiş olmasından mütevellit, ülkemizde de virüs gün geçtikçe daha hızlı yayılmakta olduğu görülmektedir. Bu durum öncelikle insan sağlığına ve sonrasında ticari yaşama oldukça yoğun şekilde tesir etmekte olup beraberinde birçok hukuki ihtilafı da doğurması muhtemel görülmektedir. Daha önce hiçbir hastalık sürecinde yaşanmamış derecede toplumun genelini etkileyen bu hastalık ticari işletmelerin faaliyetlerini, kira sözleşmelerini, tüketicileri, işçi – işveren ilişkileri, Çek ibrazını önceden öngörülemeyecek şekilde etkileşmiştir. Kaldı ki Korona virüs salgının daha evvel hiç rastlanmayan sonuçlarının vukuu bulması sebebiyle söz konusu etkinin önceden öngörülemeyeceği gibi tahmin edilip tedbir alınması ihtimali de söz konusu değildir.
Yargıtay Kararları Ve Doktrin Işığında Mücbir Sebep
Mücbir sebep kurumunun Türk Borçlar Kanunu’nda tanımı olmadığından, Yargıtay Kararları ve doktrindeki görüşler ışığında yorumlanması zarureti hasıl olmuştur.
Doktrindeki hakim görüş olan objektif teoriye göre ise; ‘’gerçekleşme tarzı ve şiddeti (yoğunluğu) itibariyle olayların normal akışına göre beklenilmedik halleri açık bir şekilde aşan, kaynağını sorumlunun işletme ve faaliyeti alanı dışında bulan her olay’’ mücbir sebep olarak tanımlanmıştır.( Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara, s.557).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1190 E. ve 2018/1259 K. numaralı kararı uyarınca , doktrindeki hakim görüşe uygun olarak; Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582 ). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır Yargıtay’ın tanımı ile kıyasen pandemi olarak ilan edilen korona virüs hastalığının neticeleri irdelendiğinde, korona virüs hastalığı içinde önceden öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir halden bahsetmek mümkündür. Mücbir sebebi tanımlayan Yargıtay Kararı uyarınca Salgın hastalıkların mücbir sebep olarak kabul edilmesi ve korona virüsünde salgın hastalık olmasına rağmen, mücbir sebep ile borcun yerine getirilmemesi arasında bir sebep – sonuç ilişkisi bulunmalıdır. Bu halde mücbir sebep yorumlanırken yaşanan her olayın kendi koşullarına göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmeleri
a-) İşyeri
Günümüz koşulları incelendiğinde İçişleri Bakanlığı tarafından valiliklere gönderilen ek genelge ile 65 yaş ve üstü ile kronik rahatsızlığı bulunanlar için sokağa çıkma yasağı uygulamaya konulmuş bulunmaktadır. Bu kapsam dışında kalan insanlar ise salgın hastalık sebebiyle sokağa çıkmaktan imtina etmektedir. Ayrıca salgın hastalık sebebiyle işyerlerinin kapatılmasına yönelik karar alındığı da göz önüne alındığında öngörülebilmesi mümkün olmayan bir vakıa olduğu da görülmektedir. Bunun yanı sıra evde kalmanın yetkililer tarafından salgın hastalık ile mücadele için en önemli tavsiye olduğu da sürekli olarak bildirilmektedir. Bu koşullar altında uygun illiyet bağının varlığı oranında kapalı olan işyeri/Mağazalara ilişkin kira sözleşmelerinin akıbetlerine yönelik hukuki nitelendirme yapmak gerekirse; mücbir sebep koşullarının oluştuğunun kabulü mümkündür. Özellikle kapalı alanlarda sosyalleşmenin mümkün olduğunca terk edilmesi gerektiği bu günlerde, kira sözleşmelerinde mücbir sebep maddesine ilişkin salgın hastalık ibaresi eklenilmemiş olsa dahi uygun illiyet bağının kurulduğu ölçüde mücbir sebep koşullarının uygulanması ve kiracıların kira bedellerini ödememeleri gerektiği ifade edilmelidir. Ancak son dönemlerde nerdeyse tüm satışını paket servis ile gerçekleştiren ve ciro kaybını çok az seviyede yaşayan lokantalar da bulunmaktadır. Mücbir sebebin ve uygun illiyet bağının her somut olaya uygulanması kendi koşulları altında incelenmeli ve şartları özel olarak ele alınıp değerlendirilmelidir.
B- ) Konut
Bir diğer hususiyet ise konut kiralarına ilişkindir. Konutların kullanımına ilişkin herhangi bir kısıtlayıcı durum söz konusu olmadığı malumdur. Kaldı ki yetkililerin tavsiyeleri de evde kalmaya yönelik olması sebebiyle bu aşamada konut kiralarının ödenmemesini gerektirecek hukuki şartların oluşmadığı genel anlamda ifade edilmelidir.
C-) Ortak Giderlere katılım
Kat maliklerinin mağazalarını resmi karar uyarınca kapatmış olmaları halinde ortak gider kalemlerinin ödenmemesine ilişkin defi ileri sürmeleri mümkün olacaktır. Resmi karar dışında kalmasına rağmen tercihen kapatılan mağazalar için söz konusu defin ileri sürülmesi söz konusu olmayacaktır.
Kaldı ki 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu 20. Maddesinin c fıkrası ‘’ Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz’’ hükmü gereğince ortak giderlerin karşılanmasından imtina etmenin mümkün olmadığı açıkça ortadadır. Bu itibarla resmi karar haricinde kapatılan mağazalar için ortak giderlerin ödenmesine yönelik imkânsızlık ve aşırı ifa güçlüğü hal ve şartlarının oluşması durumunda TBK madde 138 hükmü gereği ortak giderlerin ödenmemesi ya da indirim yapılmasına yönelik uyarlama kurumunun uygulanması söz konusu olacaktır.
Korona virüs sebebiyle ülkemizde ve tüm dünyada olağanüstü durumlar yaşanmakta olup bu olağanüstü haller gereği olarak mücbir sebep kavramının irdelenmesi gerekliliği hasıl olmuştur. Her ne kadar mümkün oldukça geniş kapsamlı ve dört ana başlıktan teşekkül edecek içerikte mücbir sebebin etkileri ele alınmış olsa da yazımızın ilerleyen süreçte, yeni gelişmelere göre genişletilmeye muhtaç olduğu kanaatindeyim.
