Gayrimenkul sektöründe koronavirüsün sözleşmelere etkisi!

Dünya ciddi bir dönem geçiriyor. Korona virüs dünyamızı tehdit ediyor ve Çin’de başlayan tehlike ve tehdit Dünya Sağlık Örgütü’nün tanımıyla artık pandemi olarak tanımlanıyor. Yani tüm dünyaya yayılan bir salgından bahsediyoruz.

Hepimizin telefonlarına yapmış olduğu işlerle ilgili etkinliklerin, toplantıların, çalışma ve çalıştayların iptaline yönelik kararlar mesaj olarak geliyor. Hükümetler ciddi kararlar alıyorlar ve toplu alanlarda yapılan tüm etkinlikler ya erteleniyor ya da iptal ediliyor ya da seyircisiz, izleyicisiz bir halde devam ettiriliyor. Bu noktada dünyayı yaklaşık olarak 3-4 aydır meşgul eden ülkemizi ise 1 aydır tehdit etmeye başlayan tahmini olarak da 3-4 ay daha tehlikesi sürecek olan korona virüsün gayrimenkul sektöründe sözleşmeler ve ticari ilişkiler üzerinde yaratabileceği hukuksal durumu irdelemek istiyoruz.

İki tarafı da yükümlülük altına sokan sözleşmeler yapıldığı anda tarafları bağlar. Bu bağlama ilişkisi olağanüstü haller ve/veya mücbir sebeplerin çıkması halinde taraflardan birisinin yükümlülüklerini yerine getirememesi veya getirmekte zorlanması anlamına gelebilir. Ancak her yaşanan olay mücbir sebep veya olağanüstü hal olarak değerlendirilemez. Örneğin 15 Temmuz darbe girişimi sonrasında bazı yükleniciler olağanüstü hal ilanı üzerine sözleşmelerinde bu durumun mücbir sebep olduğunu belirtmişlerdi, ancak bu konuda o tarihte iş hayatını veya inşaatların durmasına yol açacak bir karar, çalışmama kararı gibi bir karar oluşmadığı için bunu bir mücbir sebep olarak görmemiş ve bunu da kamuoyu ile paylaşmıştık. Kaldı ki bu konuda yükleniciler tarafından açılan davalarda da yargı bu görüşümüze yönelik kararlar vermişti.

Korona virüsle ilgili şu an için gayrimenkul sektörüne yönelik alınmış; inşaat sektörünü durduran, çalışmama günleri belirlenen bir durum yok bu nedenle de inşaat sözleşmelerinin iptali talep edilemeyecektir. Ancak yükleniciler açısından arsa payı karşılığı, kat karşılığı veya bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinin teknik şartnamelerinde yer alan bazı malzemelerin tedarik ve lojistiği konusunda yurt dışından malzeme getirilmesi gerekiyor veya yurt içinde de malzeme bulunamaması, geç tanzimi gibi durumlar oluşur ise bu durumun yükleniciler açısından inşaat sözleşmelerinin sürelerine ek olarak eklenebileceği görüşünde olduğumuzu bildirmek isterim. Mevcut sözleşmeler kapsamında Çin dahil malzeme konusu hiç tedarik edilemez ise bu durumda teknik şartname kapsamında yüklenicinin muadil bir ürünle bunu yapmış olması halinde ise bunun değerinin tazminini arsa sahipleri veya tüketicilerin talep etmelerinin mümkün olamayabileceği görüşünde
olduğumuzu bildirmek isterim.

Bu konuda belki de en önemli sorunu toplu alanları ihtiva eden AVM’de bulunan veya açık alanlarda yer alan işyeri kiracıları yaşıyor olacaktır. Toplu alanlara girişin önerilmemesi nedeniyle özellikle AVM’de bulunan kiracıların ciddi zararlarla karşı karşıya kalabileceğini düşünüyoruz. Bu noktada sözleşmelerde kira bedelinin her ne kadar ödenmesi zorunlu ise de kiracılar öncelikle mal sahipleri ile görüşerek kira bedelinden bu süre kadar (Dünya Sağlık Örgütü ve T.C.Sağlık Bakanlığı’nın tehlikenin kalmadığı veya ciddi şekilde azaldığına
yönelik bildirimlerine kadar) belli bir bedel kira indirimi talep edebileceklerini düşünmekteyiz. Eğer mal sahipleri kira bedelinden indirim taleplerini uygun görmezler ise kiracıların öncelikle Mücbir Sebep göstererek ve her halükarda Borçlar Kanunu 331.maddesi gereğince olağanüstü fesih şartlarını işleterek sözleşme feshi yoluna da gidebileceklerdir. Burada tabi unutulmaması gereken nokta işyerleri için bu maddenin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olması nedeniyle bu feshin işletilmesi halinde mahkemeler tarafından bu feshin kabul edilmemesi riskinin olmasıdır. Mahkemeler bu feshi kabul etmezler ise işyeri kiracılar sözleşmelerinde yer alan muacceliyet şartı ve erken fesih tazminatı ile karşı karşıya kalabileceklerdir. Bu noktada öncelikle dünyaya yayılan bir salgın olduğu için hükümetler tarafından sonra da Türk yargısı tarafından bu durumun mücbir sebep olarak kabul edilmesinden geçmektedir.

Daha önceki dönemlerde bu şekilde yaygın olmayan çeşitli kısa süreli salgınlarda Yargıtay durumu bir mücbir sebep olarak öngörmemişti ancak mevcut durum Dünya Sağlık Örgütü tanımıyla insanların toplu alanlarda bulunmasını net olarak tavsiye etmeyen bir salgın hali ve mücbir sebep veya olağanüstü hal olarak görülmesi gerektiğidir.

Bu noktada son olarak gayrimenkul sektöründe eser sözleşmeleri (inşaat sözleşmeleri) ve kira sözleşmeleri noktasında sözleşmelerin iptal edilmesinin iş hayatını durdurucu bir karar olmadığı için şu an için pek mümkün olmadığını ancak yukarıda bahsetmiş olduğumuz nedenlerle de mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerektiğini düşündüğümüzü kamuoyu ile paylaşmak isteriz.

Av.Ali Güvenç KİRAZ